Appunti riassuntivi completi del corso di Estimo

Legge del livellamento delle utilità marginali

La legge del livellamento delle utilità marginali trova applicazione nel caso di consumo di più beni da parte di un soggetto economico. Avendo una disponibilità di risorse limitata per incrementare la propria utilità, il soggetto economico cercherà di massimizzare la propria utilità totale.

Il soggetto economico può usare sia dosi del bene A che del bene B. Si valuta che la prima dose di bene A dia utilità di 4 e la prima dose di bene B dia utilità di 7; quindi il soggetto economico userà il bene B! ... così via.

Queste teorie economiche esplicano come i soggetti economici utilizzano i propri beni limitati per soddisfare i bisogni. Si crea quindi tra soggetti economici un certo grado di "rivalità" nel consumo di beni limitati e di conseguenza si crea un mercato. In un mercato ogni individuo è disposto a cedere una certa quantità di beni economici per ottenere utilità.

Quindi in un mercato di beni economici si formerà una domanda (legata agli individui cui

mancano quei beni) ed un’offerta (legata ad individui che hanno i beni desiderati e sono disposti a cederli in cambio di moneta). DOMANDA: La quantità di un determinato prodotto di cui un soggetto è disposto ad appropriarsi corrispondendo una certa quantità di moneta nella convinzione di poter ricavare una certa soddisfazione o utilità. Esiste una correlazione inversa tra domanda e prezzo: quanto è maggiore il prezzo di un certo bene, tanto è minore la quantità di quel dato bene che un individuo è disposto ad acquistare. La riduzione del prezzo di un dato bene comporta quindi un incremento della quantità domandata del bene stesso. Questo perché il mercato che si viene a creare consente a soggetti precedentemente esclusi (es: a causa del reddito non adeguato) di domandare quantità del bene. Viceversa l'aumento del prezzo provoca una variazione della domanda opposta, escludendo soggetti dal mercato. La curva della

domanda che abbiamo visto rappresenta la situazione in un dato istante. La domanda si definisce anelastica (o rigida) se grandi variazioni di prezzo corrispondono piccole variazioni di quantità (situazione tipica dei mercati monopolistici). Viceversa la domanda è molto elastica quando piccole variazioni di prezzo provocano elevate variazioni di quantità domandate.

OFFERTA: La curva dell'offerta rappresenta la quantità di un bene di cui un venditore è disposto a privarsi in cambio di una determinata somma di moneta. Diversamente dalla curva della domanda, per quella dell'offerta, in un generico istante tanto più alto è il prezzo unitario del bene, tanto maggiore è la quantità di bene che un offerente è disposto a immettere sul mercato. Anche per la curva dell'offerta è possibile analizzare l'elasticità, come rapporto tra la variazione relativa della quantità offerta e la variazione relativa

del prezzo. Tracciando le due curve della domanda e dell'offerta, in corrispondenza del loro incontro si individua il punto di equilibrio del mercato perfetto. Qui le azioni dei due gruppi collettivi (offerenti e consumatori) si bilanciano in un certo istante. In quell'istante infatti per entrambi i gruppi è accettabile un certo prezzo per un determinato volume di prodotti offerti e domandati.

L'ESTIMO

Definizione: L'estimo è la disciplina che ha la finalità di fornire gli strumenti metodologici per la valutazione dei beni per i quali non sussiste un apprezzamento univoco. Un processo estimativo porta ad una stima (somma di moneta) che è il giudizio economico pronunciato da una persona detta perito.

Gli strumenti metodologici hanno origine nelle teorie economiche, ma trovano applicazione pratica in tecniche operative messe a punto in tempi relativamente recenti. Anticamente l'attività estimativa aveva risvolto solo sul mondo agricolo;

con il passare del tempo la disciplina estimativa ha allargato il proprio raggio d'azione oltre a quello rurale. Possiamo identificare 3 fasi evolutive:

1. Estimo rurale - ha per oggetto la stima di fondi rustici, le scorte, le coltivazioni
2. Estimo civile e industriale - estende il campo d'azione e di valutazione al settore edilizio e industriale
3. Estimo ambientale - si rivolge alla valorizzazione delle risorse ambientali (al loro consumo) quando ad esempio realizzo un'infrastruttura

Vi sono poi due contesti estimativi in cui le valutazioni devono essere effettuate secondo criteri stabiliti per legge e quindi si parla di estimo convenzionale:

1. Estimo legale - inerente ai diritti (espropriazioni per pubblica utilità, successioni ereditarie, servitù prediali...)
2. Estimo catastale - in cui le valutazioni relative ai fabbricati e ai terreni hanno essenzialmente finalità fiscali

EVOLUZIONE STORICA DELLA DISCIPLINA ESTIMATIVA La cultura

Estimativa nasce in Italia nella seconda metà dell'800 nelle università di agraria e ingegneria. Con il passare del tempo si sente sempre più l'esigenza di rendere l'estimo qualcosa di scientifico come per le altre discipline tecniche. Si auspica sempre più lo sviluppo di un estimo razionale il cui motto (primametà del '900) era: 'Un bene vale per ciò che rende e pertanto lo strumento per realizzare questo algoritmo era la matematica finanziaria'. Cresce così l'attenzione allo sviluppo del metodo di stima. Il procedimento di stima diviene sempre più un processo logico che tende a capitalizzare i vari elementi mediante operazioni di matematica finanziaria (concetti di interesse, accumulazione...). Si ha un definitivo superamento del concetto razionalista negli anni '60 - '70 in quanto intervengono necessità di valutare e tener conto nel processo valutativo dei beni.

ambientali (aria, acqua, suolo, ecosistemi...) che costituiscono un sottoinsieme dei beni pubblici. Le nuove normative di tipo ambientale introducono la necessità di stimare preventivamente l'impatto ambientale di un'opera o il danno causato dall'inquinamento. La nuova frontiere dell'estimo diviene quindi la necessità di valutare e stimare beni che non sono scambiati sul mercato come quelli ambientali. Passo dal valutare beni e diritti 'di natura privatistica' (proprietà, servitù prediali...) a valutare beni 'di natura pubblica' su cui non esistono diritti di proprietà individuale. Si dovranno ricercare procedure estimative profondamente diverse da quelle messe a punto per la valutazione dei beni privati. Possiamo quindi affermare che: La stima dei beni privati, basata su metodologie consolidate costituisce l'estimo tradizionale, mentre la stima dei beni pubblici rappresenta il nuovo estimo. Neglianni '80 si amplia ancora lo scenario della disciplina estimativa. Nel 1981 l'IVSC (International valuation standard council) di Londra definisce ufficialmente degli standard internazionali (IVS) che sono di fatto un complesso di regole uniformi e condivise a livello internazionale, di natura metodologica e applicativa, per la stima degli immobili. In Italia la diffusione degli IVS è avvenuta nel 2000 con la pubblicazione del Codice delle valutazioni immobiliari pubblicato da Tecnoborsa. Gli IVS si caratterizzano per il rilievo puntuale e rigoroso di dati reali di mercato (compravendita di immobili simili) e sull'applicazione di procedimenti matematici e statistici per determinare il valore dell'immobile oggetto di stima. Per concludere quindi l'evoluzione storica della disciplina estimativa diciamo che oggi convivono 3 differenti ambiti estimativi: 1 - estimo secondo la scuola tradizionale italiana (Estimo del Metodo) ancora fondamentale e

largamentediffuso e che fa comunque da base agli altri2 – estimo ambientale dove per la particolarità dei beni oggetto di stima si applicano particolari procedure3 – standard internazionali che si stanno diffondendo sempre più anche in Italia in particolare indeterminati contesti quali quelli delle garanzie bancarie

PRINCIPI BASILARI DELL’ESTIMO

Di norma l’Estimo tradizionale ha per oggetto beni (fabbricati e terreni) su cui esistono diritti individualiprivatistici. Di solito il problema estimativo nasce da rapporti conflittuali e viene affidato ad una personaesperta ed imparziale, il perito.

Il carattere fondamentale dell’estimo è quello di esprimere giudizi circa la somma di moneta che si puòattribuire, per soddisfare date esigenze pratiche, ad un qualsiasi bene economico oggetto di stima.

I cinque POSTULATI ESTIMATIVI:

- Postulato dello scopo

Il «valore» di un bene economico dipende dallo «scopo» della

Questo significa che lo stesso bene in un determinato istante può avere destinazioni ed impieghi diversi e consentire, quindi, giudizi di valore diversi. Lo "scopo" costituisce quindi l'elemento preliminare ed indispensabile della stima, in quanto in funzione dello scopo si viene a determinare l'aspetto economico del bene oggetto di stima.

- Postulato della previsione

La "previsione" è l'attributo indispensabile del giudizio di stima. Ricordiamo che valutare (stimare) significa sostanzialmente esprimere giudizi di equivalenza tra beni economici. Tale equivalenza può essere di tipo:

• Storico (relativa a circostanze e scopi verificatisi nel passato. Constatazione prezzo)
• Ipotetico (riferita a circostanze che si ritengono attualmente in essere o che potranno aver luogo in futuro. Previsione valore)

La stima è la previsione di un prezzo futuro che dovrebbe verificarsi per effetto di cause e condizioni note. Questa

previsione potrà essere logicamente effettuata solo analizzando i rapporti verificatisi in passato.- Postulato della comparazione

Il "metodo di stima è unico" essendo basato esclusivamente sulla comparazione

Al di là di tutta la letteratura presente in Estimo il metodo di stima è unico e ha natura comparativa.

Qualunque operazione estimativa consiste quindi nel confronto sintetico tra il bene oggetto di valutazione ed uno o più gruppi di beni analoghi sotto il profilo funzionale, per i quali risultano conosciuti i dati storici costituiti dai prezzi già verificatisi in operazioni di scambio.- Postulato dell'ordinarietà

Il principio di "Ordinarietà"

Il giudizio di valore relativo ad un bene economico dovrà risultare assolutamente esente da qualsiasi considerazione personale o soggettiva e mostrare invece, per quanto possibile, una validità generale.

Il valore da attribuire al bene oggetto di stima

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dovrà essere il piè