Appunti per esame di diritto privato

LA TRASCRIZIONE

La funzione generale della trascrizione

La trascrizione è un meccanismo che serve a rendere pubblici

determinati atti relativi a diritti sulle cose, per questo se ne parla nella

parte dedicata ai diritti sulle cose, data la sua funzione si collega

strettamente con il tema della pubblicità, si può dire che la trascrizione

costituisce una delle più importanti ipotesi di pubblicità se non la più

importante, si collega anche con un altro tema quello della circolazione

giuridica, essa serve a rendere pubblici gli atti che realizzano la

circolazione dei diritti sulle cose per soddisfare l'esigenza fondamentale

che si pone a riguardo, garantire la sicurezza della circolazione giuridica

rendendo certa e inattaccabile la posizione di chi acquista diritti sulle

cose,

La trascrizione concerne essenzialmente la circolazione dei diritti su beni

immobili e infatti il suo nome si precisa come trascrizione immobiliare, si

realizza mediante pubblici registri tenuti presso appositi uffici pubblici

Gli atti soggetti a trascrizione

La legge elenca una serie di atti che si devono rendere pubblici col

mezzo della trascrizione:

I contratti che trasferiscono la proprietà di immobili ovvero

- costituiscono, trasferiscono, modificano o estinguono altri diritti reali

su immobili, inoltre i contratti preliminari relativi a tali contratti anche

se non incidono immediatamente su diritti reali

Gli atti unilaterali che producono i medesimi effetti di cui sopra

- I provvedimenti giudiziari che producono i medesimi effetti

- I contratti di locazione di immobili con durata ultranovennale e i

- contratti costitutivi di organizzazioni con cui si conferisce

all'organizzazione il godimento di un immobile con durata

ultranovennale o indeterminata

Gli acquisti a causa di morte riguardanti diritti reali immobiliari

- Le domande giudiziali con cui si aprono processi relativi a qualcuno

- degli atti soggettivi a trascrizione menzionati fin qui

La trascrizione degli atti fra vivi

La categoria più importante di atti soggetti a trascrizione e quella dei

contratti e degli altri atti negoziali fra vivi che toccano diritti reali su

immobili

La funzione specifica della trascrizione di questi atti è risolvere il conflitto

fra più persone che abbiano acquistato diritti fra loro incompatibili sullo

stesso immobile, il conflitto si risolve in base a questa regola, fra i diversi

acquirenti in conflitto prevale non chi ha acquistato per primo ma chi per

primo ha trascritto il suo acquisto, non è opponibile è come se l'acquisto

precedente non esistesse, tutto questo è sintetizzato nella norma per cui

gli atti soggetti a trascrizione non hanno effetto riguardo ai terzi che

hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto

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anteriormente, alla trascrizione degli atti medesimi, la stessa regola si

applica se anziché fra due successivi acquirenti del diritto di proprietà

sullo stesso immobile, si ha conflitto fra chi ha acquistato la proprietà

libera e un altro soggetto che ha acquistato un diritto reale minore sullo

stesso immobile, la trascrizione non serve a rendere produttivo di effetti

il contratto che anche senza trascrizione è idoneo a produrli, senza

trascrizione il contratto non produce effetti solo verso il terzo che abbia

trascritto prima un acquisto incompatibile

È escluso che l'acquirente possa agire oltre che contro il dante causa

anche contro il secondo acquirente per rivendicare la proprietà

dell'immobile, la giurisprudenza ammette che possa agire per il

risarcimento del danno a condizione che il secondo acquirente abbia

agito con mala fede

In relazione al suo normale modo di operare la trascrizione rientra nello

schema della pubblicità dichiarativa, solo eccezionalmente si presenta

come pubblicità costitutiva, ciò accade in particolare con la trascrizione

del titolo di acquisto funzionale all'usucapione abbreviata

La trascrizione degli acquisti per causa di morte

Legge stabilisce che devono trascriversi anche gli acquisti per causa di

morte, il valore e l'efficacia della trascrizione sono diversi da quelli

appena visti, la funzione è semplicemente informare che l'eredità è stata

accettata e perciò acquistata o che il legato è stato conseguito, ma

anche senza trascrizione, tali fatti risultano pienamente opponibili a

qualunque terzo, si tratta dunque di pubblicità notizia

La trascrizione di questi atti può avere maggior rilievo sotto diverso

profilo e cioè per soddisfare l'esigenza della continuità delle trascrizioni

La trascrizione delle domande giudiziali

La trascrizione delle domande giudiziali ha questa specifica funzione,

rende la sentenza che eventualmente accoglie la domanda opponibile a

chiunque abbia acquistato diritti sul bene coinvolto nel processo in base

a un atto trascritto posteriormente alla trascrizione della domanda,

grazie alla trascrizione gli effetti della sentenza che accoglie la domanda

si producono non dal momento della sentenza stessa ma dal momento

anteriore della trascrizione della domanda, ovvero la trascrizione della

domanda attribuisce alla sentenza effetto retroattivo

Un discorso diverso deve farsi quando la domanda giudiziale serve ad

attaccare il contratto in base a un difetto più radicale, quando è diretta a

provocarne la dichiarazione di nullità o l'annullamento per incapacità

legale questi difetti del titolo di acquisto operano retroattivamente e

sono sempre opponibili a qualunque terzo, grazie al meccanismo della

pubblicità sanante la dichiarazione di nullità della vendita non pregiudica

l'acquisto a tre condizioni:

- Che chi acquista sia in buona fede

- Che la trascrizione dell'acquisto sia anteriore alla trascrizione della

domanda di nullità

- Che fra la trascrizione dell'atto impugnato e la trascrizione della

domanda di nullità dello stesso siano passati almeno cinque anni

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Presupposti e modalità della trascrizione

Gli atti soggetti a trascrizione possono essere effettivamente trascritti

solo se offrono adeguate garanzie di ufficialità e autenticità, a parte le

sentenze e gli atti negoziali devono presentarsi nella forma dell'atto

pubblico o della scrittura privata autenticata, questo spiega perché le

vendite immobiliari di regola vengono stipulate davanti al notaio anche

se per la loro validità sarebbe sufficiente la semplice scrittura privata, il

notaio che riceve o autentica l'atto ha l'obbligo di curarne

tempestivamente la trascrizione e in caso contrario risponde per i danni,

nessun obbligo grava invece sulla parte interessata per lei la trascrizione

è semplicemente un onere, da osservare se si vogliono i vantaggi

giuridici legati alla trascrizione, la trascrizione viene effettuata dal

pubblico impiegato addetto alla conservatoria al quale il richiedente deve

presentare copia dell'atto da trascrivere e inoltre un documento detto

nota di trascrizione che contiene gli estremi essenziali dell'atto stesso, le

norme del codice sulle modalità della trascrizione immobiliare sono state

modificate per adeguarle ai nuovi sistemi informatici e di elaborazione

automatica dei dati introdotti nelle conservatorie immobiliari

Nel nostro sistema la pubblicità immobiliare è imposta non su base reale

ma su base personale, i registri sono organizzati in modo da seguire non

le vicende di ciascun immobile bensì vari atti compiuti dagli autori di

questi, la trascrizione si fa in una doppia prospettiva a favore della parte

che acquista il diritto e la contro parte che cede il diritto, da questa

impostazione deriva il modo in cui si consultano i registri immobiliari, se

la ricerca conferma l'esistenza del diritto in capo alla persona da cui si

vuole acquistare e l'inesistenza di diritti incompatibili in capo a terzi, si

può acquistare tranquillamente, fatto l'acquisto conviene trascriverlo

subito e così si ha la certezza di poterlo opporre contro ogni eventuale

altro acquirente anche anteriore di diritti sul medesimo bene

IL POSSESSO

La nozione di possesso

La categoria del possesso si lega alla distinzione fra situazione di diritto e

situazione di fatto

La situazione di fatto riguarda l'esercizio effettivo di poteri sopra le

- cose indipendentemente dalla circostanza che chi li esercita abbia

legalmente quei poteri cioè sia titolare del corrispondente diritto

soggettivo, il possesso è la situazione di fatto di colui il quale esercita

sopra una cosa poteri che corrispondono al contenuto della proprietà

La situazione di diritto riguarda invece l'esistenza di poteri legali sulla

- cosa, riflette la circostanza che egli sia o non sia titolare del diritto

soggettivo, si ricava che situazione di fatto e situazioni di diritto

coincidono, che chi ha il possesso ha anche il diritto ma può anche

accadere che situazione di fatto e situazione di diritto non coincidono,

quando si ha il possesso ma non la proprietà, egli ha la proprietà ma

non il possesso

I poteri esercitati dal possessore sono quelli corrispondente alla proprietà

(possesso pieno) oppure anche a un diritto reale minore (possesso

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minore), chi passi effettivamente sul terreno altrui per raggiungere più

comodamente la strada del proprio fondo possiede la servitù di

passaggio, è possibile poi il compossesso cioè la situazione in cui più

Possesso e

persone esercitano congiuntamente poteri sulla cosa

detenzione

Per avere il possesso sono necessari due elementi:

Un elemento oggettivo o materiale, consistente nell'avere il controllo

- effettivo della cosa

Un elemento soggettivo o psicologico consistente nell'intenzione di

- esercitare sulla cosa poteri che corrispondono il contenuto della

proprietà o di altro diritto reale, in altre parole l'intenzione di

comportarsi da titolare del diritto

In qualche situazione può essere presente solo il primo elemento e non il

secondo, chi controlla materialmente la cosa non manifesta l'intenzione

di comportarsi da proprietario, questa situazione non è possesso bensì

detenzione, dall'altra parte per avere il possesso di una cosa non è

neppure necessario averne attualmente la disponibilità fisica

Si può possedere direttamente (possesso immediato) ma si può anche

possedere per mezzo di un'altra persona che ha la detenzione della cosa

(possesso mediato)

Per sapere se un soggetto possiede o detiene non si ricorre

all'introspezione psicologica ma all'analisi dei comportamenti

Possesso legittimo e illegittimo, di buona fede