Appunti di Legislazione urbanistica

INTERVENTI EDILIZI

Sono definiti nell’ART.3 del Testo Unico 280 del 2003, individua 6 tipologie di interventi edilizi:

- Manutenzione ordinaria: Riguardano le opere di riparazione o rinnovamento che consentono di

mantenere l’efficienza degli impianti tecnologici esistenti e le finiture dell’edificio. Sono interventi

non invasivi che rientrano nella gestione ordinaria dell’edificio.

- Manutenzione straordinaria: Riguarda le opere che permettono di sostituire o ristrutturare parti

esistenti nell’edificio, come interventi igienico-sanitari o tecnologici, all’interno di questa

manutenzione non deve avvenire una variazione di: superficie, volumetria e destinazione d’uso.

- Restauro e risanamento conservativo: Riguarda l’insieme di opere e lavorazioni che servono a

preservare il manufatto edilizio e sono mirate ad assicurarne l’utilizzo e funzionalità nel rispetto

delle caratteristiche formali e strutturali dell’edificio stesso. Per es. interventi di ripristino o rinnovo

o inserimento di elementi accessori o impianti. Può avvenire anche un cambiamento dal punto di

vista della destinazione d’uso. Mirano a conservare il manufatto edilizio anche attraverso

l’eliminazione di elementi estranei all’organismo edilizio.

- Interventi di ristrutturazione edilizia: Opere che mirano a trasformare i manufatti edilizi esistenti,

mediante la realizzazione di un nuovo manufatto che può essere in tutto o parzialmente differente a

quello preesistente. Si può arrivare a un’intera demolizione mantenendo la volumetria e le sagome.

Devono essere mantenute ovviamente le caratteristiche che riguardano il carattere antisismico

- Interventi di nuova costruzione: Costruzione ex novo e più incisiva sul territorio. In particolar modo

la norma ci dice che ricadono qua un manufatto di edilizio fuori terra e le opere di realizzazione

primaria e secondaria, infrastrutture e impianti che comportano la trasformazione permanente del

suolo ma anche l’installazione di depositi non temporanei o case mobili o prefabbricati per fini

lavorativi.

- Interventi di ristrutturazione urbanistica: Riguarda le operazioni rivolte a intervenire sull’edificato

e di modifica del tessuto urbano attraverso degli interventi edilizi. Scopo di modificare l’assetto di

un grande insieme di complessi edilizi nell’ottica del proseguimento di un più armonico ed organico

riassetto dell’area interessata all’intervento.

Nel 2020 ci sono state delle novità con la legge 220 del 2020 ci fu la modifica di alcuni descrittori degli

interventi:

- per quanto riguarda la manutenzione straordinaria ora si considera anche il cambio di destinazione

d’uso e la modifica dei prospetti del fabbricato sempre nel rispetto della normativa vigente in ambito

urbanistico.

- Rispetto alla definizione di ristrutturazione edilizia si da spazio alle opere di demolizione e

ricostruzione con sagoma diversa, affinché ci sia uno scopo di raggiungimento antisismica. Inoltre

ricade nella medesima definizione anche gli interventi su degli edifici crollati spontaneamente salvo

la verifica della consistenza (volumetria, ampiezza) così da conoscere e poter ricostruire in maniera

coerente quello che era l’aspetto volumetrico precedentemente nell’edificio. Prevede inoltre che per

le edificazioni presenti in Zona A in seguito a una di queste ristrutturazioni molte caratteristiche

debbano rimanere invariate. TITOLI ABILITATIVI

Le varie opere di trasformazione del territorio hanno regimi giuridici differenziati, alcuni onerati e altri

gratuiti, tra cui anche modalità operative per arrivare a concretizzare differenti, gli interventi prevedono:

 un’autorizzazione deliberata da parte del comune

 altri sono soggette a procedure abilitative che non richiedono assenso da parte dell’autorità comunale

 altri che sono totalmente liberi, che non ha nessuna necessità di autorizzazione.

Ciascuna opera svolta senza titolo abilitativo deve essere considerata spontanea o abusiva.

Erano previsti due titoli abilitativi:

- Permesso di costruire, o concessione edilizia. Interventi consistenti.

- DIA Denuncia di Inizio Attività. Interventi non consistenti.

Distingueva l’ITER tra interventi tra maggior e minor impatto dal punto di vista edilizio in ambito

urbanistico.

Successivamente si è arrivati a cinque titoli abilitativi:

- Permesso di costruire

- “Super DIA”, DIA onerosa (a pagamento)

- SCIA, segnalazione certificata di inizio attività in sostituzione della vecchia DIA.

- CIA comunicazione di inizio attività

- Edilizia libera

Nel 2016 D.lgs. 222 in cui ci sono modifiche sostanziali al testo unico 380 del 2001 ai titoli abilitativi e ad

oggi abbiamo sempre 5 titoli abilitativi:

Permesso di costruire: Richiesto per l’intervento di nuova costruzione ma anche alla ristrutturazione

urbanistica e edilizia. Sono interventi massicci in cui non si può non avere pieno controllo dalla parte

amministrativa. Nella ristrutturazione edilizia deve mutare l’edificio preesistente cambiando la volumetria o

la destinazione d’uso se ci troviamo in edifici tutelati della zona A, in centro.

Super SCIA, o scia alternativa al permesso di costruire (o SCIA2): Riguarda gli stessi interventi del

permesso di costruire. Introdotta dal DM222.

SCIA: interventi di manutenzione straordinaria e – o risanamento conservativo, ma anche ristrutturazione

edilizia che non prevede la modifica di volumetria, sagoma o destinazione d’uso.

CILA comunicazione inizio lavori asseverata: Interventi leggeri in cui non vengono toccati gli elementi

strutturali dell’edificio.

Edilizia libera: Interventi di manutenzione ordinaria, opere temporanee (installazione di serre mobili,

pannelli fotovoltaici), abbattimento delle barriere architettoniche che non modificano la sagoma dell’edificio.

A partire dal 2017 sono stati uniformati a livello nazionale tutti i moduli per i titoli abilitativi. Si è passati a

un “uniformità di moduli”. PERMESSO DI COSTRUIRE

Si configura come titolo abilitativo più completo, è di tipologia autorizzativa e serve per accertare che lo ius

edificandi del privato ricada all’interno della norma ed è oneroso, si paga per poterlo avere.

È un titolo già presente in passato come licenza edilizia. Nel 1977 da licenza edilizia diventa concessione

edilizia ma il principio era lo stesso, fino a essere modificato in permesso di costruire nel testo unico.

Nell’evoluzione della norma hanno aggiunto dettagli ma il concetto è quello.

L’ART. 10 ci dice in maniera chiara per cosa si utilizza il permesso di costruire.

L’autonomia delle regioni può inserire nuovi interventi subordinati al permesso di costruire ma con le norme

più attuali che hanno cercato di uniformare il panorama nazionale.

CARETTERISTICHE: si trovano nell’ART. 11 del testo unico.

 È trasferibile: questo avviene assieme al trasferimento dell’immobile, difatti solo il proprietario del

suolo può richiedere il permesso di costruire, ma il permesso di costruire si trasferisce con la

proprietà (per es. se viene venduto immobile). Il permesso di costruire ha un rapporto univoco con

la cosa non con la persona, risulta ad rem e non ad personam.

 È irrevocabile: la pubblica amministrazione non può procedere alla revoca per modifiche di

opportunità, è solo annullabile se vengono messe in evidenza vizi di proprietà (forzature durante la

fase di autorizzazione)

 È oneroso: secondo cui il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un

contributo commisurato all’incidenza dell’intervento sul territorio e sugli oneri di urbanizzazione

primaria e secondaria nonché al costo di realizzazione edificatoria.

Il rilascio del permesso di costruzione non comporta i diritti di terzi. L’ART.12 del testo unico disciplina i

presupposti per il rilascio del permesso.

Il rilascio avviene solo una volta che si è stabilito che il progetto sia in regola con le norme edilizie e che

siano disponibili opere di urbanizzazione. Se non ci sono opere di urbanizzazione viene concesso il permesso

solo se queste vengono realizzate entro tre anni dalla concessione di costruire.

La norma stabilisce che una volta rilasciato il permesso di costruire l’inizio dei lavori deve avvenire entro un

anno e la fase di costruzione deve essere terminata entro tre. Si può richiedere un nuovo permesso di

costruire per le parti non completate o altri titoli abilitativi (sarebbe un rinnovo del permesso).

ITER PROCEDURALE: Faccio capo al RUP con cui avviene la domanda per il rilascio del permesso

di costruire e da cui ottengo l’autorizzazione. Il titolare del bene è l’unico legittimato a richiedere il

permesso.

- Il progetto deve essere consegnato con una richiesta sottoscritta da un tecnico abilitato, assieme a

un’attestazione di titolo di legittimazione e una dichiarazione di conformità del progetto agli

strumenti urbanistici approvati e adottati, ai regolamenti edilizi vigenti e alle norme tecnico

realizzative.

- Lo sportello unico per l’edilizia, che rappresenta in questo caso la pubblica amministrazione ha 10

giorni per nominare il RUP.

- Il RUP entro 60 giorni dalla presentazione della domanda, valutata la conformità del progetto alla

normativa vigente, formula una proposta di provvedimento. All’interno di questi stessi 60 giorni,

qualora lo ritenga necessario può apportare modifiche al progetto originario, illustrandone le

motivazioni. Se necessario può indire la conferenza di servizi.

- Il documento terminato, dunque il provvedimento finale, è adottato dal dirigente o dal responsabile

di ufficio, entro 30 giorni, prolungabili a 40, dalla proposta di provvedimento.

- Superati i 60 giorni e senza provvedimento espresso di diniego dal SUE o RUP si intende il

“silenzio-assenso”. Ove il dirigente o il responsabile dell’ufficio non abbia opposto motivato diniego

al rilascio del permesso di costruire. Non deve essere considerata in assoluto, ad esempio, quando

sono presenti vincoli di carattere ambientale, paesaggistico o ambientale (e in Italia ci sono quasi

sempre).

Per i comuni con più di 100,000 abitanti i tempi si raddoppiano (120 e 60 giorni).

SUPER SCIA, o scia alternativa al permesso di costruire (o SCIA2)

La ritroviamo nel testo unico con le modifiche del 2016. È introdotta dal DL 222, per questo SCIA 2.

Snellisce la procedura.

Gli interventi sono

 Ristrutturazione edilizia: portano ad un organismo diverso in termine di volumi o prospetti (o

parzialmente o in maniera totale dal precedente)

 Interventi di nuova costruzione: qualora siano di diretta esecuzione di strumenti urbanistici di

carattere generale (con modifiche volumetriche).

 Interventi di ristrutturazione urbanistica: dis