Appunti di Estimo rurale e forestale

V

rec

Qualora non dovesse esserci il valore di recupero di una macchina presente in azienda

il perito può ricorrere al valore deprezzato, che è la differenza tra prezzo di mercato

della macchina nuova meno la sommatoria delle quote di deprezzamento fino a quel

momento maturate.

∑

V = p -

dep mktm =1

Se una macchina ha 8 anni e non ho il valore di recupero. Quanto vale nuova meno 8

quote di deprezzamento della macchina, che è il prezzo a nuovo della macchina diviso il

numero di anni di vita economica della macchina

Q = p / n

mktm

dep

• Scorte vive

Il bestiame va stimato a valore di recupero perché esiste il mercato del bestiame “usato”

V

rec

Prodotti di scorta

Sono paglia, letame, antiparassitari, concimi. Si stimano di solito a valore di mercato,

anche se per alcuni prodotti come il letame potrebbe non esserci il valore di mercato

per cui quel quantitativo di letame va stimato a valore di surrogazione perché è un bene

che ha un bene surrogabile, che sono i concimi chimici di sintesi contenendo azoto,

fosforo e potassio. Si calcola il prezzo per unità fertilizzante (si conosce il quantitativo di

sostanze presente).

Talvolta nel caso del fieno potrebbe essere stimato anche a valore di trasformazione: se

in azienda zootecnica è presente un certo quantitativo di fieno, in una zona dove

l’indirizzo nella zona è prevalentemente zootecnico, il fieno viene utilizzato per sfamare

il bestiame e poi trasformato in carne e latte, quindi quel fieno va stimato a valore di

trasformazione. Se poi il quantitativo di fieno è in eccesso rispetto a quello necessario

per alimentare il bestiame, può essere stimato a valore di mercato.

FRUTTI PENDENTI

Sono prodotti agricoli che non hanno raggiunto la maturazione necessaria per staccarli

dalla cosa che li ha prodotti (prodotto che non è ancora pronto per essere venduto)

0 m n

t

0-n è la durata del ciclo colturale di quell’annata agraria, quindi ad n avviene la raccolta

e la vendita. 0 è il giorno dopo la raccolta dell’anno precedente fino alla raccolta

dell’anno in corso. Un prodotto in corso di realizzazione sarà stimato come frutto

pendente quando il prodotto si presenta già conformato e il perito è già nelle

condizioni da poter stimare il quantitativo che verrà prodotto e venduto, altrimenti il

perito non può stimare quale sono la quantità che si riuscirà a vendere.

Tra m ed n passeranno giorni, qualche mese non di più e quindi gli interessi da

prendere in considerazione sono quelli semplici.

Scopi della stima dei frutti pendenti

• Vendita prima della raccolta: il proprietario vuole vendere il prodotto prima che

sia maturo (vendita in erba) e non dopo averlo raccolto;

• Vendita fondo a cancello chiuso: i frutti pendenti vanno stimati come aggiunte al

valore normale perché il valore normale del fondo è quando si vende il capitale

fondiario e tutti i prodotti sono stati venduti e non sono in corso di realizzazione.

Se il momento della stima di un fondo coincide con un momento in cui esistono

dei prodotti in corso di realizzazione, il perito oltre a dover stimare il capitale

fondiario deve stimare anche il prodotto in corso di realizzazione se ci troviamo in

prossimità della raccolta;

• Frutti pendenti da pagare all’affittuario: può capitare che un affittuario deve

lasciare il fondo e deve farlo prima di aver portato a termine la coltivazione il

proprietario gli deve riconoscere i frutti pendenti;

• Danni: se un impianto arboreo subisce un danno quando i prodotti non sono stati

già venduti.

Stima dei frutti pendenti

• Metodo dei redditi futuri

Ad m il tecnico deve essere in grado di stimare il quantitativo che sarà raccolto e

venduto. Guardiamo a ciò che avviene tra m ed n, che indichiamo con t.

Se il periodo t è breve, si possono adottare delle approssimazioni abbastanza

accettabili e Fp è uguale alla sommatoria delle Plv da m ad n se la raccolta

dovesse essere scalare (altrimenti si concentra a n) meno la sommatoria delle

spese da m ad n.

∑ ∑

−

Fp =

Mentre le Plv rappresentano il quantitativo che verrà raccolto moltiplicato il

prezzo a cui verrà venduto, le spese (che risparmia chi vende i fp ad n) si

quantificano facendo riferimento a qual è la tecnica di coltivazione ordinaria per

portare a termine il ciclo colturale di quella coltura (queste sono somme

aritmetiche senza prendere in considerazione gli interessi).

Se il periodo t è lungo, al numeratore non avremo più somme aritmetiche ma

accumulazioni finanziarie, cioè accumuliamo ad n le Plv e le spese che verranno

sostenute da m ad n, poi il tutto va scontato al momento della stima con il fattore

di posticipazione ad interesse semplice 1+it (t=giorni/360 oppure mesi/12).

∑ ∑

−

Fp = 1+

Fare l’accumulazione finanziaria ad n significa che dobbiamo posticipare

impiegando il fattore di posticipazione ad interesse semplice. Gli interessi sono

quelli a cui sta rinunciando chi sta vendendo i frutti pendenti e quelli che sta

risparmiando chi non sta sostenendo le spese perché sono spese che risparmia

chi vende i frutti pendenti e sopporterà chi compra i frutti pendenti.

Può avvenire che il pagamento dei frutti pendenti avviene al momento della

stima, ma se il pagamento avviene ad n allora non occorre fare lo sconto al

momento della stima e ovviamente se le spese sono a carico del venditore non

vanno in detrazione le Plv.

Quali sono le spese da considerare che vanno in detrazione alle Plv?

Se dobbiamo stimare un fondo a cancello chiuso e al momento della stima ci

sono delle colture in atto, ci sono dei frutti pendenti e vuol dire che ad m quando

verrà venduto il fondo il venditore esce dal fondo e subentra il compratore e noi

dobbiamo inserire anche altre voci di costo perché il fondo da m ad n verrà

condotto da un altro. Ad esempio, il beneficio fondiario se non lo consideriamo

nelle spese è compreso nei frutti pendenti. Tutte le altre voci di spesa bisogna

considerarle nelle spese quando la vendita è a cancello chiuso in modo tale che

abbassiamo il valore dei frutti pendenti, altrimenti il compratore del fondo va a

remunerare il venditore anche di queste voci di spesa da m ad n che però poi

dovrà sopportare lui. Stessa cosa vale qualora è l’affittuario che deve essere

liquidato per i frutti pendenti. Nelle spese vanno considerati non solo i salari ma

anche tutte le altre voci di costo.

Se la coltura è rimpiazzabile da un’altra coltura, allora nello stimare i danni

procurati alla coltura sostituita, vado a considerare nelle spese solo i salari, le

spese varie perché la coltura è stata poi sostituita e il ciclo comunque prosegue,

quindi devo abbassare il valore dei frutti pendenti.

Se non è rimpiazzabile per cui il terreno resta scoperto, non posso più utilizzare il

fondo da m ad n, allora io vado a inserire solo le spese effettivamente risparmiate

che sono i salari e le spese varie. Quindi il valore dei frutti pendenti è più elevato.

Il valore del prodotto in corso di realizzazione va stimato come frutto pendente

quando il prodotto è ben conformato e il perito si rende conto del quantitativo

che potrà essere raccolto e venduto. Quindi è in grado di stimare la Plv.

Viceversa se il prodotto in corso di realizzazione non è ancora ben conformato e

quindi non si è nelle condizioni di poter stimare il quantitativo, la Plv si stima con

le anticipazioni colturali.

anticipazioni colturali

Le sono le spese sostenute dall’inizio del ciclo produttivo

fino al momento della stima che è in prossimità dell’inizio del ciclo colturale. Nel

caso di colture arboree sono le spese sostenute dalla fine della raccolta dell’anno

precedente al momento della stima.

metodo dei metodi passati.

Si stimano ricorrendo al In questo caso guardiamo

quello che avviene tra 0 ad m, non da m ad n.

La stima delle anticipazioni colturali è pari alla sommatoria delle spese sostenute

da 0 ad m meno eventualmente se è stato ottenuto qualche ricavo da 0 ad m. Se

invece non sono stati ottenuti ricavi da 0 ad m allora l’anticipazione colturale è

solo la stima delle spese sostenute da 0 ad m.

Quali spese devo considerare? Il criterio è ricorrere all’ammontare di spese più

basso minore tra le spese ordinarie e quelle effettive: cioè se le spese effettive

sono state minori delle spese ordinarie allora le spese saranno quelle effettive,

ma se le spese effettive sono risultate superiori a quelle ordinarie allora le spese

sono quelle ordinarie, perché nessuno pagherebbe le anticipazioni colturali per

una somma superiore a quelle ordinarie.

Cosa considerare delle spese? Anche qui si impiegano solitamente le spese

esplicite o implicite ma specifiche della coltura, ovvero i salari e le spese varie,

ma c’è una distinzione a seconda del caso concreto di stima.

Se vende il prodotto in corso di realizzazione, allora devo considerare queste due

voci di costo.

Se viceversa si stima un fondo a cancello chiuso, vuol dire che il fondo viene

venduto ad m, con delle colture in atto, momento in cui esce il venditore e

subentra il compratore. Allora il venditore non ha sostenuto solo le spese varie e i

salari, ma ha dovuto sostenere anche le imposte, quote, beneficio fondiario,

benefici industriali etc.. per portare la coltura da 0 ad m e quindi vanno

considerate queste spese di costo.

Lo stesso dicasi per l’affittuario che lascia il fondo: l’affittuario deve lasciare il

fondo ad m, aveva iniziato la coltivazione a 0, bisogna riconoscergli tutte le altre

voci, tranne i Bf essendo affittuario.

In caso di danni, se viene danneggiata una coltura ad m quando era da poco

iniziato il ciclo colturale, se la coltura è rimpiazzabile con un’altra e il ciclo

colturale prosegue, nelle spese ci mettiamo solo le spese varie e i salari da 0 ad

m. viceversa se la coltura non è più rimpiazzabile, le anticipazioni colturale sono

più alte: bisogna riconoscere non solo salari e spese varie ma anche tutte le altre

voci che compongono il costo di produzione perché la coltura non è più in grado

di essere rimpiazzata.

Possiamo dire che un prodotto in corso di realizzazione va stimato come frutto

pendente o anticipazione colturale a seconda di dove si trova il momento della

stima. Se si trova in