Appunti di Diritto privato - settima parte

La particolarità della trascrizione: funzione di notizia e funzione dirimente

Art. 2644 Effetti della Trascrizione: "Gli atti enunciati nel precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o scritto anteriore alla trascrizione degli atti medesimi... nei registri immobiliari l'efficacia necessità è anche quella di risoluzione i conflitti (Es. mi viene poi sapere se in quel luogo ci possono essere servizi di passaggio).

Poniamo che A vende ad B un bene immobile, in base dell'Art. 1376 Contratti con effetti reali il diritto è TRASFERITO in base all'atto (consenso traslativo) per cui non si pone consenso al trasferimento del diritto, il diritto si trasferisce, il 09/11 il 15/11 A vende a C lo stesso bene. Per l'acquisto del bene C "A non dominato", cioè dal non proprietario, questo conflitto tra B e C (2 aventi causa dello stesso diritto da un dante causa) si risolve con l'alt. Se infatti C ha trascritto l'atto il 16/11 mentre B lo ha trascritto il 25/11, l'applicazione dell'art. Trascrizione può rendere opponibile il suo acquisto all'altro soggetto anche se era il primo acquirente.

Funzione dichiarativa della trascrizione

La particolarità della trascrizione è che oltre ad avere sempre la funzione di notizia, ha anche una funzione dichiarativa.

Art. 2644 Effetti della Trascrizione: "Gli atti enunciati nell'articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o scritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi...

• Nei registri immobiliari. L'efficacia necessità è anche quella di risolvere i conflitti (Es. Mi serve più saper se in quel luogo ci possono essere servitù di passaggio).
• Poniamo che A vende ad B un bene immobile, in base dell'art. 1376 Contratti con effetti reali il diritto è TRASFERITO in base all'atto (consenso traslativo), per cui ne è prova contenuta nel trasferimento del diritto (p. diritti m. transferire), l'atto il 15/11 A vende a C lo stesso bene DE l'acquisto del bene C "A non domino", cioè dal non proprietario. Il conflitto tra B e C (2 aventi causa dello stesso diritto da un dante causa) si risolve con l'att. Se infatti C ha trascritto l'atto il 16/11, mentre B lo ha trascritto il 25/11, sappiamo che l'aver trascritto può rendere opponibile il suo acquisto all'altro soggetto anche se era il primo acquirente secondo a C.

La doppia realtà finisce attraverso e' opponibilità ai terzi, cioè C può oppure il suo acquisto a B. Si dice che l'atto non ha efficacia relativa.

Ma continua art. 2644 "... SEGUITA LA TRASCRIZIONE, NON PUO AVER EFFETTO CONTRO COLUI CHE HA TRASCRITTO ALCUNA TRASCRIZIONE O ISCRIZIONE DI DIRITTI ACQUISTATI VERSO IL SUO AUTORE QUANTUNQUE L'ACQUISTO RISALGA A DATA ANTERIORE". Comune regola che la trascrizione viene eseguita non altresì trascrizione produce effetti e QUALUNQUE diritto essa anche se l'acquisto risale a data anteriore.

Art. 2643: Atti soggetti a trascrizione

L'art. 2643 ci dice quali sono gli atti soggetti a trascrizione e che trascrivono per gli effetti di cui all'art. 2644 e cioè da un lato la pubblicità notizia e dall'altro dichiarativa (opponibilità ai terzi), sulla base del meccanismo della PRIORITÀ DELLA TRASCRIZIONE rispetto alla cronologia degli atti che sono donati ai fini degli effetti del 2643. Infatti, l'articolo elenca una serie di atti che non soggetti a trascrizione, in particolare riguardanti riguarda immobili e una norma pone il problema se quell'elencazione è tassativa oppure no. Quindi solo atti precisi dall'articolo devono essere trascritti? No, non vi è una facoltatività degli atti;... La norma si caratterizza in base alla tassatività degli effetti, cioè tutti gli effetti giuridici agli atti di qui al 2643 o altri atti che possono essere soggetti a trascrizione determinano questo principio della tassatività degli effetti. Infatti, il 2643 va letto in coordinato con l'art. 2654 AEP: atti soggetti a trascrizione per cui non sono solo gli atti di 2643, ma tutti quelli che producono i medesimi effetti.

Art. 2645 "Deve del pari rendersi pubblico, agli effetti previsti dall'articolo precedente..." DA, fa riferimento agli: effetti, cioè ciò che interessa che possono essere prodotti, come vengono prodotti, da quegli atti. Art. 2645 ...ogni altro atto o provvedimento che produce in relazione a beni immobili o a diritti immobiliari taluno degli effetti dei contratti menzionati nell'art 2643, salvo che dalla legge risulti che la trascrizione non è richiesta o è richiesta a effetti diversi".

Quindi o tutti gli effetti, o taluno degli effetti. Infatti, agli atti, quando gli atti non sono a connotazione normativa non è positiva la natura degli effetti. Con parla anche di provvedimenti, per esempio un provvedimento di espropriazione pubblica di un bene per pubblica utilità (una espropriazione temporanea, per es.), quel provvedimento ha natura ablativa, cioè le sottratta diviene proprietà del fee e deve dare quindi l'indennizzo per la perdita del diritto da parte del proprietario & d'art. 42 cost.

In quel procedimento con il quale l'ente pubblico - la regione - il comune - ESPROPRIA il bene, ha uno degli effetti cioè il trasferimento del diritto di proprietà, (DA PRIVATO ALLO STATO) tipica del 2643 MA... NON si parla più solo di contratti, perché sono dovuti a un provvedimento unilaterale quindi qualunque ATTO o PROVVEDIMENTO per questo art. 2645 Estrale ha portata degli effetti traslativi ma tenendo ferma la consultativa della precisioni relativi agli effetti, D SOLO quegli effetti.

Es. la rinuncia abdicativa ad un FONDO, cioè te voglio rinunciare alla proprietà (il pubblico resta proprio e basta) attraverso un ATTO UNILATERALE, LO STATO divenne proprietario del bene, sulla base della rinuncia De effetto e' un effetto dominio della proprietà.

Importanza degli artt. 2643 e 2645

Perché è importante l'art 2643 e 2645? Perché l'ordinamento vuole risolvere i conflitti: alla prima è un principio che è quello della FASSAIVITA degli EFFETTI effetti che si stabiliscono nella lessicazione del 2643, che sono gli EFFETTI REALI, che sono rilevanti ai fini della transazione. Gli effetti possono essere quelli: salvo un'ipotesi particolare (Art. 2645 bis).

Infatti prima abbiamo trattato gli effetti TRASLATIVI IMMEDIATI (trasferimento proprietà, trasferimento di un diritto reale minore), cioè tutte le TP in cui l'effetto reale è IMMEDIATO cioè derivante dal CONSENSO TRASLATIVO dell'art. 1376 in base al consenso produce effetti IMMEDIATI.

Art. 2645 bis: Trascrizione di contratti preliminari

Art. 2645 bis "trascrizione di contratti preliminari" I CONTRATTI PRELIMINARI (quindi non contratti definitivi con effetti reali-immediati in base al 1376 consenso traslativo), ma contratti "preliminari" che hanno effetti OBBLIGATORI, cioè obbligano le parti a concludere un successivo contratto definitivo per cui non ci sono degli effetti tipici del 2643, cioè trova SOLO EFFETTI REALI IMMEDIATI solo al prodursi solo per effetto del consenso, mentre nei contratti preliminari è l'efficacia del diritto posticipato alla conclusione del contratto definitivo aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell'articolo 2643 ANCHE SE SOTTOPOSTI a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. Da qui considerare una deroga -? è principio della contrarietà degli effetti del 2643 o meglio integrazione della mandata, risale per tutti i contratti preliminari ad oggetto il trasferimento di diritti su beni: immobili ad immobili da costruire ANCHE RELATIVAMENTE A IMMOBILI DA COSTRUIRE O IN CORSO DI COSTRUZIONE (in cui non si producono effetti realmente obbligatori e non (RICHAIATE TRA SATAVI)).

Art. 2645 bis secondo comma

"LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO DEFINITIVO O DI ALTRO ATTO CHE COSTITUISCA COMUNQUE ESECUZIONE DI CONTRATTI PRELIMINARI DI CUI AL COMMA 1, OVVERO DELLA SENTENZA CHE ACCOGLIE LA DOMANDA DIRETTA AD OTTENERE "ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA DEI CONTRATTI PRELIMINARI PRODUTTI, PREVALE SULLE TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI ESEGUITE CONTRO IL PROMITTENTE ALIENANTE DOPO LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE??????? DI PRENOTAZIONE".

Lo è l’effetto => Il diritto non è stato completato nel momento in cui va a trascrivere il contratto preliminare il promettente alienante può procurare la disponibilità dei beni (nell'HP di DOPPIA VENDITA da A a B e da A a C) => Io prenoto l’effetto, cioè quando l'avrò??????? si ved. l'alienante è ripreso dal contratto preliminare si definisce a chi ???? due soggetti posso opporre anche al successivo prenotato???? effetto che ho prenotato dal momento in cui io ho trasmesso il preliminare TUTTI coloro che trascrivo successivamente non possono nei miei confronti per un effetto prenotativo DOPPIA VENDITA con contratti preliminare e non definitivi, ne posso applicare il 2644.

Art. 2645 bis terzo comma

"GLI EFFETTI DELLA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE CESSANO E SI CONSIDERANO COME MAI PRODOTTI SE ENTRO UN ANNO DALLA DATA CONVENUTA TRA LE PARTI PER LA CONCLUSIONE DEL CONTRATTO DEFINITIVO, E IN OGNI CASO ENTRO 3 ANNI DALLA TRASCRIZIONE PREDETTA, NON SIA ESEGUITA LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO DEFINITIVO O DI ALTRO ATTO CHE COSTITUISCA COMUNQUE ESECUZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE O DELLA DOMANDA GIUDIZIALE DI CUI ALL’ARTICOLO 2652, 1^o comma, numero 2).

Lo cioè fisso dei termini entro i quali ciò deve avvenire, ma resta sempre fermo il diritto di ottenere quella sentenza in base alle trascrizione oppositile. Anche se la sentenza è necessaria a suo effetto retroatt.

Art. 2650: Continuità delle Trascrizioni

"Nei casi in cui, per le disposizioni precedenti un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell'acquirente non producono effetto, se non è stato trascritto atto anteriore di acquisto..." fa riferimento al principio di continuità, cioè è importante che il c.t. voglio avere notizia che rogiti relativo l'opposizione ce ne deve essere la mia trascrizione sa con il 2644 o 2655 bis, che lui interessato a che ci sia una continuità, cioè daje e cai oltre... avente causa in favore, contro a favore contro...) una catena che mi permette di rintracciare dall'ultima trascrizione alle precedenti b ci dice che tutte le trascrizioni degli atti di acquisto meglio che io acquistato può opporre a successenti io acquirenti sempre c'è è sia un atto anteriore di acquisto io... l'acquisto, o provenienza l'acquistao fa non consult9 continutire l'accerta opporrtitàb ci mia acquisto dire esser8 precedido da una pineables trasfr/zione D'Ettore1000 TRASCRITTOLa continuità c'è solo se c'è una trascrizione antecedente autore con posso opporre il terzi. Se manca un anello vale l'ultimo contro che A è firmata.

Art. 2650 recita comma 1 "QUANDO L'ATTO ANTERIORE D'ACQUISTO È STATO TRASCRITTO LE SUCCESSIVE TRASCRIZIONI O ISCRIZIONI PRODUCONO EFFETTO SECONDO IL LORO ORDINE RISPETTIVO, SALVO IL DISPOSITO DELL'ART. 2644".

Cioè se il mio precedente è stato trascritto seguendo il loro ordini di trascrizione producono effetti nella successiva trascrizioni sempre sul principio della priorità.

Art. 2654: Trascrizione di sentenze

"SI DEVONO TRASCRIVERE LE SENTENZE DA CUI RISULTA ESTINTO PER PRESCRIZIONE O ACQUISTATO PER USUCAPIONE, OVVERO IN ALTRO MODO NON SOGGETTO A TRASCRIZIONE UNO DEI DIRITTI INDICATI DAI NUMERI 1), 2), 3) e 4) dell'art. 2643".

Anto le sentenze che ad altri effetti producono gli effetti del 2643 devono essere trascritti, perché potrebbero compromettere la continuità.

Principio di continuità

Questo PRINCIPIO DI CONTINUITÀ = Un conflitto che può sorgere in relazione a una continuità di trascrizione A FAVORE E CONTRO è diverso dal conflitto risolto dell'art. 2644 (ovvero quello riferiva alla PRIORITÀ della TRASCRIZIONE nell'ipotesi di più atti di provenienza da un medesimo dante causa a detrimento che xxx che 1° acquirente 2° trascrivere, privilegiando 1° acquirente, xxx 2° TRASCRIVENTE, provvede dell'art. 2650.

Cioè è possibile che una trascrizione venga effettuata dall'acquirente 1° ma che egli, siripiano o xxx aveva un precedente trascrizione efficace per cui dove xxx etc ma fatta la trascrizione precedente x poteva avere una catena di trascrizioni a suo favore xxx non era stato risoluto l'atto contrarioa' acquirente 'PROVA DIFFICOLTÀ a potere opporre D ma come si dice al 2° comma qui il conflitto è DIVERSO la catena chesi formava possono trovare soluzione sempre sulla PRIORITÀ DELLA TRASCRIZIONE È POSSIBILE CHE SI POSSANO CATENE DIVERSE SOPRATTUTTO DI DIRITTI REALI MINORI O QUANDO SONO ISCRITTE IPOTECHE QUOTE ATI xxx che xxx xxx gq SI DEVE SEMPRE RICORDARE L'ANTERIORITÀ DELL'ACQUISTO L'ESEMPIO PUÒ ESSERE COMPLICATO DA UN'ALTRA xxx poi accade che il conflitto coinvolge altre situazioni previsto da altre norme...

Art. 2652: Domande inerenti

Si devono trascrivere ... ciascuna di esse previste...” La norma fa poi una serie ... È possibile che un soggetto ... A rende a BB a CC rende a DA richiede lo scioglimento del contratto ... A questo punto si risolve ... Si può richiedere l'efficacia ... A sinistra Si realizza a partire dalla domanda giudiziale quindi x rendere ... quindi avviare l'efficacia ... L'azione C'è ancora Qui ci sono pronunce ... L'intenzione del legislatore è quella di risolvere questi conflitti, come il conflitto tra il diritto attore e un TERZO che pone e trascurare dall'entrata/ - Il TERZO è consapevole della domanda GIUDIZIALE, perché è TRASCRITTA nei registri pubblici; lo fa a suo rischio è pericolo.

Si tratta quindi che D (il Terzo) si riconosca e NON PEL suo problema di continuità della trascrizione, ma per cui problema di efficacia della TRASCRIZIONE di efficacia relativa degli atti 1^o caso - art. 2644 - Il conflitto sulla priorità della trascrizione, indipendentemente della cronologia degli acquisti 2^o caso - art. 2650 - L'antichità dell'acquisto protetto nella trascurazione della trascrizione dell'acquisto tutta la succedano catena 3^o caso - art. 2652 - La trascrizione della domanda consente di dare notizia agli atti, e può essere la rivalitazione dell'acquisto Alcune TRASCRIZIONI possono anche essere fatte ad altro effetto...

La legge parla di ISCRITIZIONI è possibile che la percentale annua non solo una funzione discriminativa ma anche costrittiva cioè che gli effetti dell'atto o comunque del diritto che deve essere rinviato si verificano grazie all'assignazione ES: è l'atto di compravendita (dei beni immobili) perché nel mio esempio fa base al concorso traslativo, non c'è bisogno di atto pubblico e la trascrizione serve a rendere tale atto opponibile a 3°. Ma altri con l'ordinamento italiano se c'è concorso, devo mai applicabile, per far sorgere il diritto cioè, mi potrei trovare di fronte a un ipotetico atto in cui l'ordinamento ha interesse a dire che non basta il concorso, ma serve un elemento ulteriore di pubblicità per far si che quel diritto sorga realmente.

Art. 2808: Costituzione ed effetti dell'ipoteca

"L'ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare anche in confronto del 3° acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione - L'ipoteca può avere x oggetto beni del debitore o di un 3° e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari, l'ipoteca è legale giudiziale o volontaria".

L'ipoteca è una garanzia reale: il debitore può garantire il pagamento dell'obbligazione (pecuniaria) che ha assunto concedendo ipoteca sui beni immobili. Si realizza comunque per atto pubblico e scrittura privata autenticata. Cioè dà la possibilità al creditore nell'ip. di inoltrare e procedere di ottenere il ricavato dell'espropriazione del bene e viene preferito rispetto a tutti gli altri creditori. Nel caso di ipoteca volontaria si realizza con una iscrizione nei registri immobiliari cioè se non vi è l’atto di iscrizione e la nota di iscrizione depositata il diritto non è sorto.

Approfondimento: la misura ipotecaria è la verifica nei registri immobiliari se esiste un’ipoteca sul bene immobile cioè se il venditore ha iscritto ipoteca nel bene. Quindi se non è ipoteca iscritta successivamente alla trascrizione del mio atto di acquisto ipoteca non è opponibile (anche se sono è volontaria, non derivata da una sentenza definitiva esecutiva). In questo caso l’iscrizione è sia ai fini dell’opponibilità sia ai fini della costituzione del diritto. Il proprietario può vendere un bene che ha ipotecato, non perde la disponibilità del bene. L’acquirente sa che su di esse (bene) grava un’ipoteca, questo perché c’è un diritto di seguito. Un diritto reale di garanzia sorge solo con l’iscrizione cioè quando l’ipoteca viene iscritta nei registri immobiliari e da quel momento trova & successive trascrizioni non producono effetto nei confronti del creditore ipotecato. Non con il consenso.