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Stima dei fabbricati

I fabbricati si distinguono in civili, rurali e industriali. I fabbricati civili sono soggetti generalmente ad un attivo mercato che costituisce di norma la base per la determinazione del loro più probabile valore di mercato. Il perito nel processo estimativo deve ricordare alcune avvertenze che si seguono nel libero mercato:
1) mercato strettamente locale, (Il mercato dipende dalla zona);
2) ambienti caratterizzati dai nuovi fabbricati, vecchi fabbricati, aree fabbricabili o sottoposte a vincoli;
3) il valore di mercato di un fabbricato civile e funzione della sua disponibilità, rarità e utilità.

Il perito prima di procedere alla stima deve opportunamente tenere conto di tutti gli elementi e i fattori che possono influenzarla (la stima stessa). Egli dovrà saper scegliere il procedimento estimativo che può essere sommario, sintetico, più o meno analitico. Sono 4 gli aspetti economici che si possono verificare nella pratica:

1) valore di mercato;
2) valore di costo;
3) valore di trasformazione;
4) valore complementare.

Di estremo interesse risultano il permesso di costruzione, il contributo di costruzione e il certificato di agibilità.

Più probabile valore di mercato

Il più probabile valore di mercato si può ricercare mediante:
1) stima ad impressione o a vista;
2) stima storica;
3) stima per confronto diretto o comparativa;
4) stima per capitalizzazione del reddito.

Scopo del perito è quello di mirare a determinare il valore ordinario dell'immobile urbano, e cioè il più probabile valore di mercato del fabbricato. Successivamente si eseguiranno le relative aggiunte e detrazioni che si ritenessero necessarie per adeguare il valore alle reali condizioni dell'immobile. Nel giudizio di stima sarà compreso anche il valore dell'area su cui essa insiste, e di qualsiasi altro bene facente parte della costruzione stessa.

Stima a impressione a vista

In questo caso il perito dovrà possedere una lunga esperienza e conoscere profondamente il fabbricato di oggetto di stima, quindi la tecnica costruttiva, e il mercato di zona. Essa può essere immediata o mediata. È immediata quando il perito esprime il suo giudizio di stima senza bisogno di ricorrere a terzi; mediata e quando il perito si basa su informazioni assunte in loco (zona).

Stima storica

È quando il perito esprime il suo giudizio sulla base di passati valori di compravendita dello stesso fabbricato.

Stima per confronto diretto o comparativa

Per questo tipo di stima è necessario che si verifichino:
1) esistenza di altri fabbricati simili per condizioni intrinseche ed estrinseche (interne ed esterne);
2) conoscenza dei valori di compravendita dei fabbricati simili;
3) esistenza di un parametro o elemento di confronto tra il fabbricato in esame e altri simili.
Successivamente si può impostare la seguente proporzione:
∑▒V:∑▒〖P=V_X:P_X 〗
V_X=(∑▒V)/(∑▒P)×P_X
∑▒V = somma dei recenti valori di mercato dei fabbricati simili presi a confronto, liberi da ogni vincolo di contratto;
∑▒P = somma dei parametri normali degli stessi fabbricati simili;
V_X = il più probabile valore normale di mercato del fabbricato oggetto di stima, libero da ogni vincolo di contratto;
P_X = parametro normale del fabbricato oggetto di stima.

A questo valore si dovranno eseguire le aggiunte e detrazioni. I parametri usati possono essere:
1) tecnici (o fisici) - Il volume m3 vuoto per pieno - lo sviluppo dei piani, in m3;
2) economici - canone di affitto e rendita catastale.

Il perito dovrà saper scegliere ciò che gli assicuri la reale determinazione del più probabile valore di mercato del bene. Il parametro più facile da rilevare è quello della superficie che costituisce una realtà inconfutabile. È il perito, in definitiva, che deve studiare e conoscere lo scopo e la realtà di quel particolare caso di stima, VALORE REALE = VALORE Normale + Aggiunte – Detrazioni.


Stima di capitalizzazione del reddito

Quando è impossibile applicare una delle procedure prima indicate si utilizza questo metodo. Esso diventa un procedimento che illustra l'aspetto economico del valore di mercato, solo nel presupposto che tale valore coincida con quello di mercato dello stesso fabbricato. Gli elementi economici indispensabili sono: il reddito da capitalizzare e il saggio da adottare per la capitalizzazione.

Lo schema da eseguire è:
1) ricerca del reddito medio annuo e continuativo che il proprietario può ottenere in caso di affitto;
2) ricerca del saggio normale di capitalizzazione dell'immobile da valutare opportunamente;
3) impostazione e risoluzione dell'espressione matematica capace di accumulare i redditi futuri annui dell'immobile.
4) apporto dell'eventuale aggiunte e detrazioni al valore normale determinato.

Tra le aggiunte vanno ricordate: l'esenzione fiscale; gli aumenti di reddito; l'arredamento; l'eventuale superficie edificabile, ecc. Tra le detrazioni si possono annoverare (citare o menzionare o dire): la diminuzione temporaneo del reddito; il mutuo ipotecario residuo; l'uso frutto, ecc. Tale procedimento si può concretizzare sia in maniera sintetica sia in maniera analitica. Ciò dipenderà dal perito, dalle esigenze peritali (della perizia), tale difficoltà dell'incarico, nonché dalla volontà del committente. Il procedimento di stima si può riassumere con la seguente somma:
R = Rl – (Q + Sv + Tr + Amm/ne +Sf e Ines + I)
R = reddito normale medio annuo;
Rl = reddito annuo lordo ritraibile mediamente dal proprietario;
Q = quote di reintegrazione, manutenzione e assicurazione relative al fabbricato;
S_V = spese varie relative alla custodia e al portierato (normalmente presenti nei condomini);
T_R = tributi vari: imposta comunale sugli immobili (ICI), imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), eventuali contributi consortili, tassa passo carraio, etc.;
Amm/ne = spese relative all’amministrazione del fabbricato;

Sf e Ines = sfitto, inesigibilità e ritardo pagamento ;
I = interessi al 3 ÷ 5%, quali mancati redditi, sulle spese mediamente anticipate, e cioè su metà della somma delle spese precedenti, posticipandole a fine d’anno.

Il reddito annuo lordo e dato dalla somma delle rate di affitto annuo, dagli interessi semplici sulle singole rate di affitto e dell'interesse annuo sul deposito cauzionale. Il perito dovrà individuare l'affitto annuo medio che è possibile ritrarre nel libero mercato. È certo che si potrà operare tanto meglio quanto più diffuso e attivo sia il mercato degli affitti. La quota di reintegrazione è molto modesta, se non trascurabili. È importante riferirsi alla durata economica del manufatto. La quota di manutenzione e quella relativa alle spese che servono a mantenere in efficienza il fabbricato. La quota di assicurazione dovrebbe corrispondere al premio complessivo che si paga ad una società assicuratrice. Le spese varie interessano di solito un condominio e si riferiscono alla custodia che comprende il salario del portiere, l'alloggio, la luce, il riscaldamento, i contributi di previdenza sociale (pensione) e assistenza. L'imposta sugli immobili(probabile imu). L'impostazione sul reddito delle persone fisiche. Si dovranno prendere in considerazione anche altri eventuali oneri fiscali a carico della proprietà, quali la tassa per occupazione di spazi ed aree pubbliche, il passo carrabile, ecc. Le spese di amministrazione comprendono gli stipendi al personale, le spese generali, le spese di gestione condominiale e quelle relative alla riscossione degli affitti, nonché le spese di cancelleria, di corrispondenza, di registrazione degli atti. Lo sfitto e l'inesigibilità (non percepire) costituiscono dei mancati redditi saltuari nel tempo. La detrazione per tale titolo e di solito modesta. Gli interessi si calcolano ad un saggio commerciale,che di norma varia dal 3 al 5%, su metà delle spese precedenti.

Voci di spesa % sul canone normale di affitto
Quote di reintegrazione, manutenzione e assicurazione 7÷10
Spese varie (se sussistono a carico della proprietà) 3÷5
Tributi vari 14÷20
Amministrazione 3÷5
Sfitto e inesigibilità 1÷2
Interessi: ½ (Q + Sv + Tr + Amm/ne +Sf e Ines) × r


Infine giunti a determinare il più probabile valore di mercato, il perito dovrà apportare a tale valore le eventuali aggiunte e detrazioni che si ritenessero necessarie per ottenere il valore dell'immobile nelle reali condizioni in cui si trova.

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