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L’analisi preventiva dei costi

L’analisi preventiva dei costi dell’opera, cioè prima dell’inizio dei lavori, è ovviamente essenziale per evitare l’eventualità di dover sospendere i lavori a causa della mancanza di fondi adeguati.
In funzione della fase di elaborazione di un progetto il costo di un’opera si può determinare con due modalità:
– preventivo sommario;
– preventivo particolareggiato.

Il preventivo sommario è una valutazione di massima del costo dell’opera, cioè con un certo margine di approssimazione, e si ricava dall’applicazione del costo di costruzione (minimo e massimo) in relazione alle caratteristiche intrinseche dell’opera e alla tipologia dell’edificio (residenziale, industriale, specialistico, ecc.).
Per la stesura di un preventivo sommario il tecnico deve:
– calcolare la quantità totale di riferimento della costruzione (m2, m, vani ecc. in rapporto all’opera);

– stabilire quale livello di finitura attribuire alla costruzione (popolare, signorile, ecc.);
– individuare il costo per unità di misura della costruzione, ricavandolo da tabelle e prezzari aggiornati periodicamente oppure basandosi sulla propria esperienza diretta;
– moltiplicare la superficie di riferimento al costo unitario, ottenendo in questo modo il costo della costruzione.

Il preventivo particolareggiato è una valutazione preventiva del costo finale di una costruzione e si sviluppa da una valutazione analitica delle quantità di lavorazioni da eseguire (computo metrico) rapportate al loro costo unitario (quindi anche estimativo).
Per una stima complessiva degli oneri necessari alla realizzazione completa del progetto occorre aggiungere al puro costo di costruzione dell’opera anche altri oneri come:
– l’eventuale acquisto del terreno;
– gli oneri di costruzione;
– gli oneri di urbanizzazione;
– i costi per le indagini diagnostiche, sia quelle tradizionali sui terreni sia altre dovute alle caratteristiche tipiche dell’area(ad es. statica degli edifici limitrofi o di quelli da mantenere, chimica del suolo, valutazione del rumore, ecc.);
– gli eventuali interessi passivi (ad es. quelli dovuti alla stipula di mutui o fideiussioni bancarie);
– gli eventuali costi per allacciamenti richiesti da aziende esterne per reti o infrastrutture (ad es. acqua, gas, energia elettrica, telefono, scarichi, ecc.);
– le spese tecniche per la progettazione, la direzione lavori, i collaudi, la denuncia ai vari enti e così via;
– gli imprevisti che si possono verificare nell’esecuzione dei lavori (ad es. maltempo, incidenti, ecc.

Gli oneri di urbanizzazione sono contributi dovuti ai Comuni (per interventi di costruzione e di trasformazione edilizia) per compensare le spese che essi sostengono per l’urbanizzazione del territorio. Si distinguono in oneri di urbanizzazione primaria (U1) e secondaria (U2): i primi si riferiscono alla realizzazione di strade, parcheggi, fognature, illuminazione pubblica,verde pubblico, reti (acqua, energia, gas), i secondi sono destinati alla realizzazione di scuole e asili, chiese, centri civici,parchi urbani, impianti sportivi, ecc.

Gli oneri di costruzione sono invece un “tributo sul costruito” e prevedono una valutazione analitica dell’incidenza delle lavorazioni da eseguire. Se si tratta di interventi sull’esistente l’incidenza di ogni singola lavorazione deve essere moltiplicata per una certa percentuale di stima al fine di ottenere il valore della ristrutturazione rispetto a un 100%, che rappresenta quello della costruzione ex novo.

Il computo metrico estimativo

Il computo metrico estimativo di un intervento è un elenco di voci che associano la descrizione delle lavorazioni e le loro quantità (computo metrico), ai rispettivi costi unitari (elenco prezzi).
Il computo metrico è generalmente ordinato secondo la cronologia delle lavorazioni (dagli scavi alle costruzioni fuori terra,dalle demolizioni alle ricostruzioni, concludendo con i terminali impiantistici e le finiture), ciascuna associata alle rispettive quantità.
Queste stesse voci vengono poi solitamente organizzate per categoria d’opera, così da facilitare l’appalto delle voci di spesa alle imprese, ognuna secondo la propria competenza (muratore, fabbro, idraulico, ecc.).
Nella stesura del computo estimativo, per ciascuna delle categorie di lavori, occorre prevedere:
– un’adeguata descrizione delle operazioni da svolgere e dei materiali da utilizzare;

– il calcolo della quantità di lavorazione da realizzare, espressa nell’unità di misura adeguata;
– l’indicazione del materiale eventualmente già compreso nella lavorazione (altrimenti da computare a parte), il costo del nolo dei mezzi necessari alla messa in opera, il costo del trasporto alla discarica del materiale di risulta;
– il valore dell’impianto di cantiere e della sua rimozione a lavoro finito, con eventuale ripristino dei luoghi.
Si ricorda che, se è necessario l’uso di un ponteggio, il suo costo può essere compreso nella lavorazione cui si riferisce(intonaco, costruzione di parete, ecc.), compensandolo poi (con un’analisi adeguata dei prezzi) nel costo attribuito alla lavorazione nel computo metrico estimativo; in alternativa si può creare una voce specifica per la fornitura, posa in opera e smontaggio del ponteggio.

L’analisi dei prezzi

L’analisi dei prezzi consiste nel quantificare il costo per unità di misura (m2, m3, m, cadauno) di ogni specifica categoria d’opera. Ad esempio: il prezzo di una pavimentazione viene generalmente calcolato al m2, mentre un getto in calcestruzzo viene computato al m3.
Nella stesura del prezzo unitario di una lavorazione è sempre necessario tenere conto:
– del costo del solo materiale utilizzato;
– del costo del trasporto del materiale, dal luogo di prelievo al cantiere d’impiego;
– del costo dell’eventuale macchina o attrezzatura necessaria alla posa in opera;
– del costo della manodopera impiegata per l’esecuzione della lavorazione nella sua interezza (ad esempio: posa,stuccatura, levigatura, lucidatura, ecc.).
Per la realizzazione di 1 m2 di intonaco si dovrà per esempio considerare:
– il costo dei singoli materiali che vengono impastati insieme per fornire la malta finale;
– il costo del trasporto di questi materiali, dal magazzino della ditta esecutrice i lavori o dal punto di vendita in cui sono stati acquistati al cantiere di impiego;

– il costo per il noleggio dell’eventuale ponteggio (per lavori ad altezza > 2 m);
– il costo dell’eventuale impastatrice automatica e distributrice a spruzzo della malta, se i lavori prevedono l’utilizzo di malte premiscelate;
– il costo degli operatori che partecipano all’esecuzione dell’intonaco.
Tutte queste voci devono essere rapportate e parametrate al m2 di intonaco, così da stabilire quanto costa la realizzazione di 1 m2 di quell’intervento di intonacatura.
Il lavoro del tecnico viene semplificato dall’uso dei cosiddetti “Listini ufficiali delle Opere edili” (o Prezzari), cioè prontuari,pubblicati in genere dalle Camere di Commercio provinciali, che illustrano i prezzi unitari per categoria di lavoro, avendo come riferimento i prezzi medi registrati sul territorio di competenza.

I costi per la sicurezza

I costi per la sicurezza rappresntano il prezzo da pagare per tutti gli approntamenti, le attrezzature e i dispositivi che servono alle imprese per eseguire il progetto in sicurezza.
Il D.Lgs. 81/08, all’art. 100, definisce la stima dei costi per la sicurezza come parte complementare che integra il PSC,predisposto dal Coordinatore per la Sicurezza in fase di Progettazione.
Nel PSC il Coordinatore deve:
– individuare e dare un costo a tutti gli apprestamenti che ritiene necessari per l’esecuzione dei lavori;
– valutare i costi derivanti dalla gestione organizzativa della sicurezza (riunioni di coordinamento a tutti i livelli, necessità di preposti, ecc.);
– considerare eventuali slittamenti da lui imposti per evi-tare interferenze ritenute pericolose;
– individuare i costi per l’utilizzo di mezzi, attrezzi e servi-zi per eseguire determinate lavorazioni.

Negli appalti pubblici, dove non è prevista la redazione del PSC, è l’Amministrazione committente a dover stima-re, per tutta la durata delle lavorazioni previste nel cantie-re, i costi delle misure preventive e protettive finalizzate alla sicurezza e salute dei lavoratori.
I costi della sicurezza vengono suddivisi in costi ordinari e in costi speciali.

I costi ordinari sono quelli necessari per l’attuazione di tutta la normativa vigente in materia di sicurezza e di salute sul posto di lavoro e, di fatto, fanno già parte della stima dei lavori di progetto.
Sono considerati costi ordinari quelli per:
– le delimitazioni delle aree di scavo, la protezione dei fronti di scavo, ecc.;
– l’installazione del cantiere;
– l’illuminazione;
– l’impianto elettrico e altri impianti necessari all’esecu-zione dei lavori;
– le opere provvisionali;
– la viabilità di cantiere;
– gli apprestamenti logistici;
– la prevenzione incendi;
– la gestione delle emergenze;
– la formazione e informazione dei lavoratori;
– la sorveglianza sanitaria;
– tutte quelle opere e interventi necessari per rispettare il D.Lgs. 81/08;
– la redazione dei POS e PSS.

I costi speciali sono i costi che si sommano a quelli ordinari per apprestamenti, DPI interferenziali, opere, procedure,disposizioni, prestazioni specificatamente previste nel PSC e richieste in aggiunta, al fine di eliminare le interferenze o le particolari situazioni di rischio.
Sono quindi costi speciali quelli per:
– riunioni di coordinamento e incontri periodici in cantie-re con il CSE;
– l’individuazione di cavi e condutture sotterranee;
– rilievi, calcoli e misure necessarie alla sicurezza;
– la segnaletica di sicurezza deputata a eliminare i rischi da interferenze;
– particolari opere provvisionali di protezione contro le interferenze;
– i DPI atti a eliminare i rischi da interferenze;
– i presidi antincendio previsti dal PSC;
– il presidio sanitario previsto dal PSC;
– i DPI per i visitatori o per i fruitori dell’edificio oggetto di intervento.

La procedura per svolgere il computo dei costi per la sicurezza prevede che il CSP esamini il progetto esecutivo e il computo metrico analitico, così come elaborati dal Progettista delle opere.Da questa prima stima dei lavori il Coordinatore dovrà poi estrapolare i costi ordinari per gli apprestamenti e le opere per la sicurezza, già previsti nelle spese generali riconosciute all’appaltatore. Quindi, dopo avere verificato questo primo elenco insieme al Progettista, dovrà integrarlo aggiungendo anche gli eventuali costi speciali dovuti specificamente al coordinamento e all’organizzazione in sicurezza del cantiere. Il quadro economico così calcolato sarà la somma dei costi ordinari e dei costi speciali per la sicurezza (non assoggettabili a ribasso d’asta).

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