Emendamento salva casa, via libera alle microcase: cosa cambia per gli studenti fuorisede?

Lo scopo è quello di riabilitare le proprietà in disuso, rendendole finalmente abitabili. Gli emendamenti apportati al DL 69/2024, poi ribattezzato 'Salva-Casa', hanno passato l'esame della Commissione Ambiente della Camera.

L'intento della norma è quello di “regolarizzare i micro-problemi interni che riguardano milioni di proprietari di case in Italia” ha spiegato il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, Matteo Salvini al 'Quotidiano Nazionale'. Tradotto in parole semplici, significa che gli immobili fino ad oggi ritenuti inagibili per difetti di conformità, potranno essere finalmente abitati. La legge avrà un impatto significativo anche sul mercato degli affitti, e di riflesso anche sugli studenti fuorisede, perché di fatto va ad ampliare il 'parco immobili' attualmente locabili. Ecco le principali novità che verranno introdotte con il DL Salva-Casa.

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DL 'Salva-Casa': quali sono le novità per i fuorisede?

Il DL 69/2024, meglio noto come 'Salva-Casa', mira a incentivare l'offerta abitativa nel nostro Paese. Lo scopo è semplice: fare in modo che tutti quegli immobili in disuso possano tornare alla loro missione originaria. L'emergenza abitativa è una realtà concreta in molte città, e sono spesso proprio gli studenti fuorisede a pagare il prezzo più alto nel vero e proprio senso della parola. Il mercato degli affitti in alcuni centri ha raggiunto il limite sotto ogni punto di vista: prima di tutto dal lato economico, con prezzi impossibili da sostenere per uno studente, e poi anche sotto il profilo dell'offerta di immobili.

Le case, infatti, scarseggiano sempre di più e proprio per questo il nuovo DL potrebbe fare al caso degli universitari: ma se da un lato l'ampliamento dell'offerta abitativa è una buona notizia, dall'altro, il rischio di ritrovarsi ad abitare in un qualche scantinato 'mascherato' da abitazione è davvero concreto. Non resta quindi che capire in che modo la misura favorirà gli studenti fuorisede. Vediamo allora quali sono le principali novità del DL 'Salva-Casa'.

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I requisiti per i mini-appartamenti

Prima di tutto, il testo della legge va a ritoccare la superficie calpestabile degli immobili e l'altezza minima. Questa prima si attestava a 2,70 metri mentre da adesso potrà essere inferiore, ma non meno di 2,40 metri. Riguardo la superficie minima per l'alloggio, questa deve essere di almeno 20 metri per una persona: sale a 28 metro quadrati per due persone. Condizioni richieste, oltre che per ottenere l'agibilità da parte del professionista (colui che assevera, quindi Geometra o Ingegnere), anche per "l'acquisizione dell'assenso dell'amministrazione competente, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente".

Ovvero: affinché l'immobile possa essere abitato ci sono delle condizioni da rispettare:

• i locali devono trovarsi in edifici sottoposti ad interventi di ristrutturazione edilizia;
• ci deve essere un progetto di ristrutturazione per garantire idonee condizioni igienico-sanitarie dell'alloggio, ottenibili con una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, e "dai riscontri d'aria trasversali e dall'impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari".

Il recupero dei sottotetti

Per incentivare l'ampliamento dell'offerta abitativa, altro passaggio fondamentale della norma è il recupero dei sottotetti. Parliamo di tutti quegli spazi mansardati che ad oggi non potevano essere venduti o affittati. Il decreto stabilisce che il recupero è consentito "a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all'epoca della realizzazione dell'edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all'area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali e che sia rispettata l'altezza massima dell'edificio assentita dal titolo che ha previsto la costruzione del medesimo”. Il tutto nei limiti previsti da ciascuna legge regionale in materia.

Cambio di destinazione d'uso più semplice

Importanti novità anche sul fronte del cambio di destinazione d'uso degli immobili, che sarà più semplice. La norma sottolinea che  il cambio di destinazione d'uso, sia con che senza opere, sarà "sempre consentito" all'interno della stessa categoria funzionale, nel rispetto delle normative di settore. Per gli immobili al primo piano fuori terra (piano terra ndr) o seminterrati il passaggio alla destinazione residenziale "è disciplinato dalla legislazione regionale". 

La soglia di tolleranza

Sono inoltre previste delle 'tolleranze costruttive'. Vale a dire che entro una certa soglia, tutte quelle differenze consentite tra quanto autorizzato e quanto effettivamente realizzato, non saranno sanzionate. La tolleranza è portata fino al 6% per i mini appartamenti con superficie inferiore ai 60 metri quadrati. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari "non costituisce violazione edilizia" se contenuto entro i limiti del 6% delle misure previste nel titolo abilitativo. Percentuale che scema all'aumentare della superficie dell'immobile. Per le case con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati, la tolleranza è del 2%. del 3%, per quelle tra i 300 e i 500 metri quadrati, del 4% tra i 100 e i 300 metri quadrati e del 5% fino ai 100 metri quadrati. 

Le novità sulla doppia conformità

C'è poi la questione del superamento della doppia conformità edilizia. Fino a oggi, infatti, per ottenere una sanatoria edilizia (ovvero il lasciapassare per i lavori di ristrutturazione) l'opera (la casa, l'immobile etc) deve essere conforme sia alla normativa vigente al momento della sua realizzazione che a quella vigente al momento della presentazione della domanda. Un fatto questo che ha ingolfato gli uffici della Pubblica Amministrazione, a causa di migliaia di pratiche rimaste insolute. Con la nuova legge la "doppia conformità" non scompare del tutto, ma viene limitata solo agli abusi edilizi più gravi. 

Emendamento Vajont

E' stato poi approvato un emendamento al decreto che tenta di dare nuova linfa alle zone del Vajont, dove il 9 ottobre 1963 la rottura degli argini di una diga causò una catastrofe senza precedenti. Il decreto stabilisce che il "rilascio del certificato di collaudo o del certificato di regolare esecuzione, ovvero l'accertamento dello stato dei lavori sulla base dei quali è stata erogata la rata del saldo del contributo, tiene luogo, a tutti gli effetti, del certificato di abitabilità o di agibilità, ferma restando la confomità delle opere realizzate alla disciplina edilizia e urbanistica vigente al momento di realizzazione dell'intervento edilizio".