Estimo - Cos'è

L’estimo

• il carattere fondamentale dell'estimo è quello di insegnare a esprimere giudizi sulla somma di moneta che si può attribuire a un bene economico (qualsiasi) per soddisfare esigenze pratiche (definizione del Medici)
• disciplina che fornisce strumenti e metodologie per determinare il valore dei beni (economici, soprattutto immobili) senza apprezzamento univoco, cioè con possibili valori diversi
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microestimo→ beni privati (fabbricati e terreni) su cui esiste diritto di proprietà (per cui esiste documento legale detto atto notarile con rogito) → agronomo
macroestimo→ beni pubblici → + periti con titoli diversi

• disciplina nata in agricoltura (estimo rurale) per scorte, rustici, fondi coltivati, e miglioramenti fondiari, a causa di controversie tra possessori terrieri poi allargata alla stima di tutti beni
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estimo civile, industriale (per settore edilizio e industriale) e ambientale (per risorse ambientali e beni pubblici, nato nel 1970-80)

• estimo legale inerente ai diritti del possessore cioè alle proprietà (espropriazione per pubblica utilità, successioni ereditarie, danni e servitù prediali).
• estimo catastale inerente a fabbricati e terreni (finalità fiscali); nato nel 1860 con l’unificazione d’Italia e la creazione del catasto (per tasse, imposta su beni immobili)

• Procedimento di stima: quantificazione monetaria di un bene
valutazione:
-estimativa per conflitti
-economica per esigenze del committente (es: per pareri in merito al prezzo in una compravendita o per beni ambientali)
La valutazione deve fare riferimento alla moneta (prezzi) ma sono soggetti a inflazione quindi la valutazione va datata (valore può cambiare).

Caratteri fondamentali dell'estimo e del giudizio di stima

1) deve soddisfare esigenza pratica (rapporti conflittuali risolvibili su base monetaria)
2) è soggettiva (la stima) poiché svolte da persona (perito)
3) è oggettiva poiché svolta attraverso i metodi insegnati dell'estimo
4) è una previsione basata sulla probabilità che un dato evento (prezzo) si verifichi (non è detto che sarà prezzo ufficiale che verrà pagato per l’acquisto)
5) è basato su prezzi (espressione monetaria)
6) è basato sulla comparazione (bene da stimare e beni simili con prezzi noti, quindi di beni venduti)
7) l’oggettività porta a considerare condizioni medie (ordinarietà in statistica), per avere maggiore sicurezza che tale valore sarà il prezzo di vendita

• Ruolo del perito: è una sorta di giudice che conosce:
-scopo della stima (motivo)
-basi teoriche dell’estimo
-caratteristiche tecniche del bene da stimare
-rapporti legali (es. proprietario, acquirente, venditore) esistenti tra le persone e il bene oggetto di stima
-dati che gli permettono di sviluppare il procedimento o dove reperirli

[dopo il diploma, tirocinio, esame di abilitazione post corso e iscritto ad albo]

• Aspetti economici di stima
per stimare si scelgono criteri (aspetti economici):

fondamentali
1)valore di mercato
2) valore di costo
6) v. di capitalizzazione

derivati (dal valore di mercato e costo)
3) v. di trasformazione
4) v. complementare
5)v. di surrogazione

7)v. d'uso sociale
1)quantità di moneta scambiabile in un mercato per il bene oggetto di stima; confronto con altri prezzi di beni simili venduti di recente (valore ordinario) (prezzo di equilibrio in base alla curva di domanda e offerta)
Il perito applica equazione fondamentale ΣV: ΣP = Vx : p
EV= altre aziende EP= stesso valore del parametro
Vx= azienda che si analizza p= parametro (es. ha)

2)è la somma delle spese che si dovrebbero sostenere per produrre il bene
equazione del costo tot. Vx = Q + Sv +Tr + Sa + St + I + Bf (beni riproducibili, soprattutto per fabbricati)
(Q= assic, reint, manut + Sv + Tr= tasse, contrib, imposte + sa x manu e st per int)

Il v. di costo può essere ex novo o riferito a un bene con una certa età (non si applica su azienda agricola)
Si applica al valore a nuovo un coefficiente (da 0,1 a 1; +vecchio + basso) di vetustà = costo deprezzato (valore di ricostruzione del fabbricato)
Vkr = Vk ⋅ Cv

3) differenza tra v. di mercato del bene ottenuto con la trasformazione (per beni suscettibili a trasformazione) e il costo di essa; deriva da combinazione di v. di mercato e di costo
Vt=Vm - K
Si deve ipotizzare il tipo di trasformazione (ordinaria) e i valori di mercato e di costo corrispondenti. es: da azienda asciutta a irrigua o uva in vino (per determinare il prezzo dell’uva= € vino - € per trasformazione)

4) applicato a beni facenti parte di uno più complesso; deriva dalla combinazione tra due valori di mercato o di costo. Le parti in cui è diviso il bene devono essere complementari (reciproca utilità; l’uno accresce il valore dell’altro)

Vc = VA – VB Vc= valore del bene complessivo
Va= valore del bene intero
es. stima di 3 ha di 50 ha totali Vb= valore del bene rimanente

5) v. di mercato o di costo di 1/+ beni con uguale utilità del bene oggetto di stima
bene surrogabile= stesse caratteristiche tecniche
nato per stimare il letame (concime) che è diverso del fertilizzante ma si calcola con fertilizzanti di uguale funzione

6) v. di capitalizzazione dei redditi riguarda l’accumulazione dei redditi che il bene può fornire portandoli al momento della stima
V=Bf/r per bene immobile con reddito annuo illimitato

V= Bf x qn-1 / r x qn reddito annuale limitato tipo?

Questo criterio è autonomo o usato per determinare il v. di mercato se uso una media applicata dalle banche o se? (in funzione del saggio applicato)

7) v. di servizio reso da un bene collettivo alla società (macroestimo)
analisi su: disponibilità a pagare per usufruirne o disponibilità a subire per non fruirne

• Metodo di stima: è unico, consiste nel comparare bene oggetto di stima con beni simili di cui si sa il prezzo di mercato
1° momento= costruzione della scala dei prezzi (oggettivo)
2° momento= inserimento del bene (soggettivo)

Si rilevano i prezzi dei beni simili e si ordinano in classi di qualità omogenea. Se scarsità dati (il perito è in una zona in cui beni simili non sono stati venduti negli anni prima (mercato passivo) + non perfetta confrontabilità (alcune caratteristiche lo differenziano dai simili), cambia il parametro di stima.
La comparazione si fa con equazione generale di stima: sommatoria valori (dei prezzi di mercato di beni simili) sta a sommatoria parametri (di beni simili) come valore (valore ordinario del bene stimato) sta a parametro (relativo al bene stimato)
ΣV: ΣP = Vx : p

beni simili= uguali caratteristiche intrinseche (struttura, funzione, comodità, es. piantagioni o tipologia edilizia) ed estrinseche (dovute a relazione con ambiente esterno, es. ubicazione)

prezzi beni simili = più possibile recenti, max 1 anno perché l’inflazione influisce poco e i mercati cambiano (crescita, recessione, stagflazione) e reali (pagati)

parametri confronto= elementi usati per il confronto di beni simili: quantità o qualità
quantità=misurano caratteristiche monetarie (economica, redditi lordi e netti però soggetti a inflazione e cambiamento di stato del bene) o fisiche (tecnica, migliore perché più accertabile)
qualità=descrive caratteristiche (forma, aspetto, ecc.) per aggiustare valore iniziale (v. ordinario) determinato o per pesare caratteristiche pratiche (es. fertilità). Tradotti in valori numerici detti parametri (%, mai più di 4 / 5, se no troppa soggettività) perché non sono facilmente quantificabili.

• Dati per stima:
-elementari: non risultano da calcoli preesistenti (es. superficie azienda)
-elaborati o complessi: derivano da calcoli fatti precedentemente (es. prezzo unitario)
-ipotetici o di fatto: rilevati in natura (es. m2 o dati di capi allevabili e tot. produzione= calcolo stalla) o derivati da stima precedente (es. tipo di trasformazione che subirà un fabbricato; da prontuario)

• Procedimento di stima: insieme di operazioni logiche e matematiche da eseguire per giungere a determinare il valore di un bene
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Sintetici= basati su dati già elaborati, si fa un confronto immediato a vista (equazione fondamentale di stima Ev : Ep = Vx : px) (Vx= EV/Ep x px)
-uniparametrico: confronta beni solo con parametro tecnico
-pluriparametrico: confronta più beni e più parametri
-per valori unitari: stime di beni complessi ma non confrontabili con simili (si suddivide in porzioni omogenee che si confrontano con beni simili)

Analitici= basato su elaborazione di dati elementari; si stima l’azienda partendo dal calcolo del Bf (con bilancio completo) e poi si capitalizza (confronto su parametro reddituale) V=Bf/r (Vx/Bf = Ev/EBf equazione fondamentale di comparazione)

• Principio dell'ordinarietà
Quando si stima un bene si fa riferimento al principio di ordinarietà (condizioni medie in una zona, statisticamente più probabili) stabilito con curva di Gauss detta a campana.

V0= 1° valore determinato = val. ordinario, rispecchia i beni simili (media di essi), ma possono avere caratteristiche diverse, quindi si fanno correzioni che (in %, max 4 / 5).
comodi e scomodi: caratteristiche non modificabili che influenzano la stima del bene (es. vicinanza a infrastrutture di trasporto)
aggiunte e detrazione: caratteri quantificabili (singolarmente) monetariamente; sono momentanee quindi modificabili (es. impianto d’irrigazione e aziende asciutte a confronto= determinare valore di aziende asciutta e sommare quello dell’impianto)

• Contesto estimativo
L’attività professionale del perito consiste nel rispondere al quesito di stima riferito ad un aspetto economico di stima (domanda in merito al valore di beni economici; richiesta per conflittualità tra 2 persone o non). Quando fa la stima deve presentare l’elaborato tecnico (relazione di stima) che risponde al quesito.

non conflittuale= il committente ne tiene conto per proprie finalità (es. acquisto immobile)
conflittuale: 3 risoluzioni:
bonaria-accordo in base al valore emesso dal perito (contratto, successione, ecc.). Può esserci un assistente legale o notarile.
arbitrata-decisione degli arbitri (2 / 3 periti) che controllano l’operato del committente per risolvere il conflitto prima che nasca (es. gare d’appalto). Emettono il lodo (relazione di stima come sentenza).
sede giudiziaria-decisione del giudice (sentenza). Giudice nomina 1/+ CTU (consulente tecnico d'ufficio) sopra gli interessi delle due parti per rispondere al quesito (ed eventualmente fungere da conciliatore). Le 2 parti (attore e convenuto) possono nominare i loro CTP (consulente tecnico di parte) che controllano l’operato del CTU. I CT sono ausiliari del giudice che poi emette sentenza.
(+mediazione civile)

• Stime cauzionali: richieste da istituti di credito quando devono erogare un mutuo bancario (richiedono bene come garanzia con valore simile al prestito e lo fanno valutare a un perito pagato dal committente ma assunto dalla banca)

• Esecuzioni immobiliari: fatte per la vendita forzata di beni immobili (espropriati a debitori che non pagano e stimati da perito)
1= pignoramento emesso da giudice (debitore perde proprietà sul bene che possedeva e ha 120 gg per pagare istanza di vendita )
2 = se non paga, beni venduti ad asta
3= ricavato vendita va in parte a banca (quanto gli spettava) e resto a debitore (se ha altri debiti prima deve pagare quelli)

• Relazione di stima: documento ufficiale con cui il perito illustra l’operato che ha portato al giudizio finale. Deve essere leggibile (semplici termini) e non troppo lunga, e segue uno schema preciso:
1) quesito: scopo pratico della stima
2) descrizione: del bene da stimare approfondita e rapporto giuridico tra persone e bene
3) aspetto economico: criterio di stima applicato (scelto in base allo scopo)
4) procedimento: sintetico o analitico e sviluppo di esso con spiegazioni
5) giudizio di stima: risposta a quesito

+premessa= generalità di perito (nome e cognome, albo professionale di provincia e n° matricola) e committente (nome e cognome), rapporto giuridico tra persona e bene (proprietario, acquirente, notaio, giudice,…), scopo stima, aspetto economico da adottare, procedimento estimativo adottato (e data sopralluoghi)
descrizione: caratteristiche intrinseche (superficie, ripartizione, impianto irriguo, n° operai necessari, forma di conduzione (scheda 1 bilancio)) ed estrinseche (ubicazione, clima, infrastrutture di trasformazione e altro presenti (scheda 1 bilancio)), legali (mutuo, fabbricati abusivi, progetti) e catastali (scheda n° 2 bilancio)

sviluppo aspetto economico di stima: acquisizione ed elaborazione dati, determinazione V0 (v. ordinario), comodi e scomodi, aggiunte e detrazioni e Vr (v. reale)
conclusione: risposta al quesito (giudizio di valore)