Concetti Chiave
- La superficie commerciale coperta include il 100% della superficie calpestabile e delle superfici dei divisori interni, mentre le pareti portanti e perimetrali contribuiscono per il 50%.
- Le superfici scoperte come balconi, terrazzi, patii e giardini hanno coefficienti di calcolo variabili, ad esempio il 25% per balconi scoperti e il 60% per le verande.
- I coefficienti correttivi tengono conto di fattori come il piano dell'edificio, l'orientamento, la qualità edilizia e la funzionalità, influenzando il calcolo della superficie commerciale.
- La manutenzione dell'immobile influisce sul calcolo: edifici in ottimo stato possono avere un coefficiente fino a 1.1, mentre quelli scadenti fino a 0.8.
- Fattori ambientali come inquinamento, criminalità e servizi igienici in comune possono ridurre il valore commerciale, con coefficienti fino a 0.5 per elevata criminalità.
Superficie coperta
• 100% delle superficie calpestabile
• 100% delle superfici dei divisori interni (non portanti)
• 50% delle superfici pareti portanti e perimetrali (100% in caso di immobili autonomi)
La somma dei punti 2 e 3 non potrà superare il 10% della superficie calpestabile
Superficie scoperta
• 25% dei balconi e terrazzi scoperti
• 35% dei balconi e terrazzi coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati)
• 35% di patii e porticati
• 60% delle verande
• 15% dei giardini di appartamento
• 10% dei giardini di ville e villini
• Dal 25% al 35% delle cantine e soffitte abitabili
Taverna 50%
(Fonte: B.I.R. – Azienda per il Mercato Immobiliare della Camera di Commercio di Roma – ed approvati dalla Commissione Centrale Tecnica della UNITER in data 26 Marzo 1998 con Norma UNI 10750)
Principali coefficienti correttivi
coeff. per piano
Piano terreno e rialzato
Con ascensore
Senza ascensore
Piano 1
0.9
0.97
Piano 2
0.94
1
Piano 3
0.96
0.9
Piano 4-5
0.98-1
0.8
ultimo
1.05-1,1
0.7*
* la differenza di stima tra un piano alto e il primo non deve superare il costo di installazione dell’ascensore
coeff. di orientamento e prospetto
Sud-sud-ovest
1
Nord-nord-ovest
0.9
Nord- nord-est
0.8
Su viste panoramiche
1-1,1
Su strada principale
0.96
interne
0.85
rumorose
0.9
coeff. per qualità edilizia
signorile
1,1-1,2
civile
1-1,1
economico
0.9
Piano 3
0.96
Coeff. per dimensione
1.1-1.2
Grandi dimensioni + doppi servizi
0.9
Grandi dimensioni senza doppi servizi
0.8-0.85
coeff. per funzionalità
Con riscaldamento automomo
1,1
Sprovviste di autorimessa
Con facilità di parcheggio
Con difficoltà di parcheggio
0.9
0.8
Con seconda autorimessa
1.05
Se l’immobile è locato a canone libero 0.95
Se locato a canone convenzionato 0.9
In regime di vendita forzata per causa o fallimento 8.8- 0.85
Coeff. per stato di manutenzione
età
ottimo
normale
scadente
20-40 anni
fino a 1.05
1
fino a 0.9
Oltre 40 anni
Fino a 1.1
1
fino a 0.8
Edifici con forte inquinamento da traffico 0.9-0.8
Con elevata criminalità 0.5
Con servizi igienici in comune 0.7
Male illuminate o senza riscontro d’aria 0.95
Con aria condizionata 1.05
Con allarme 1.05-1.1
Domande da interrogazione
- Quali sono i criteri per calcolare la superficie commerciale di un immobile?
- Come vengono applicati i coefficienti correttivi per il calcolo della superficie commerciale?
- Quali sono le percentuali applicate alle superfici scoperte nel calcolo della superficie commerciale?
La superficie commerciale si calcola considerando il 100% della superficie calpestabile, il 100% delle superfici dei divisori interni non portanti, e il 50% delle superfici delle pareti portanti e perimetrali, con alcune eccezioni per immobili autonomi.
I coefficienti correttivi variano in base a diversi fattori come il piano dell'immobile, l'orientamento, la qualità edilizia, la dimensione, la funzionalità, lo stato di manutenzione e altre condizioni specifiche come l'inquinamento o la criminalità.
Le superfici scoperte vengono calcolate con percentuali diverse: 25% per balconi e terrazzi scoperti, 35% per quelli coperti, patii e porticati, 60% per verande, 15% per giardini di appartamento, 10% per giardini di ville e villini, e dal 25% al 35% per cantine e soffitte abitabili.
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