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I costi per godimento di beni di terzi


Le aziende hanno bisogno oltre che di macchinari, attrezzature, merci anche luoghi in cui operare, in cui svolgere la propria attività produttiva, come capannoni, magazzini, negozi. Non sempre però questi luoghi fisici sono stati acquisiti “in proprietà”, ma possono essere utilizzati anche mediante altri tipi di contratto. Certe volte questo succede perché il proprietario del luogo in questione non è disposto a venderli all’imprenditore, altre volte è l’imprenditore stesso che decide di non investire le risorse finanziarie in questi edifici. Per risolvere questi problemi possono essere alcuni tipi particolari di contratti che permettono di far fronte a questa situazione, ovvero il contratto di leasing e il contratto di locazione.

Il contratto di locazione è il contratto con il quale un soggetto, il locatore, decide di cedere il diritto di godimento temporaneo dei un bene mobile o immobile ad un altro soggetto, chiamato conduttore, dietro pagamento di un determinato corrispettivo in denaro. Il pagamento di questo corrispettivo comporta il sostenimento di costi d’esercizio che vengono rilevati in contabilità generale come fitti passivi.

Lo svolgimento di questo contratto deve essere regolato dalla legge e si deve seguire il proprio trattamento fiscale.
Prima di tutto se il locatore è un privato, l’operazione è esclusa da IVA, mentre se il locatore è un imprenditore, l’operazione è esente da IVA, anche se in alcuni casi l’operazione potrebbe essere considerata come imponibile.
In seguito, indipendentemente se il contratto è imponibile o no per l’IVA, tutti i contratti di locazione vengono registrati assoggettandoli all’imposta di registro con l’aliquota pari al 2% se immobili ad uso abitativo mentre dell’1% se immobili ad uso strumentale.
Di solito quando avviene la stipulazione del contratto di locazione si richiede un determinato importo come cauzione, ovvero una garanzia, sul quale il locatore si può rivalere nel caso in cui ci siano danni che potrebbero essere stati causati dal conduttore per l’utilizzo improprio del bene in questione. Questo non costituisce parte del pagamento del corrispettivo per l’utilizzo dell’immobile ma costituisce un credito per il locatore nei confronti del conduttore.

* Scritture contabili (D=Dare) e (A=avere):
fattura fitti passivi
(D) fitti passivi
(D) IVA a ns. credito
(A) Debiti v/ fornitori
Pagamento della fattura dei fitti passivi con versamento della cauzione
(D) debiti v/ fornitori
(D) Ns. cauzioni
(A) Banca c/c

Potrebbe anche presentarsi la situazione per cui un imprenditore che ha nella sua azienda un immobile che non utilizza e quindi decida di stipulare un contratto di locazione, come locatore, con un conduttore. In questo caso i valori corrispondenti alla riscossione del corrispettivo sono destinati ai fitti attivi. Il conto adibito al credito verso i conduttori per il contratto di locazione si chiama debiti diversi, perché i debiti v/ fornitori è riservato ai crediti derivanti dall’attività tipica dell’azienda.
* Scritture contabili (D=Dare) e (A=avere):
Fattura fitti attivi
(D) Clienti diversi
(A) Fitti attivi
(A) IVA a ns. debito
Riscossione fattura dei fitti attivi con cauzione
(D) Banca c/c
(A) Clienti diversi
(A) Cauzioni di terzi

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