Speculazione edilizia

La speculazione edilizia in Italia

La speculazione edilizia è una forma di traffico, a livello economico, che vuole trarre profitto dall’ andamento del mercato immobiliare.
Questa forma di speculazione consiste nell’acquisto di terreni a prezzo agricolo e, successivamente, procedere con la costruzione di edifici, strade e infrastrutture varie. In questo modo, il valore del terreno, una volta urbanizzato, sale a dismisura e può essere venduto guadagnando un surplus che è la differenza tra il costo di acquisto e il prezzo di vendita.
La speculazione, nel settore edilizio, è strettamente legata all’urbanesimo e al boom economico del secondo dopoguerra.

Alla fine della Seconda Guerra Mondiale, molte città sono state completamente rase al suolo o pesantemente bombardate al punto da lasciare senza casa circa centinaia di migliaia di italiani.

Era necessario rimboccarsi le maniche e ricostruire quello che era stato distrutto.
Gli abitanti si aiutarono l’un l’altro per costruirsi e garantirsi un tetto sotto cui vivere. Ovviamente, queste costruzioni erano prive di qualsiasi infrastruttura di sicurezza, di analisi di stabilità e di una corretta procedura e criterio di edificazione.

In realtà, in Italia, vi erano già delle leggi indicanti le regole base per l’edificazione ex novo, ma sono state realizzate in epoca fascista (legge n. 1150 del 17 agosto 1942).

Nonostante, ci fosse già una legge urbanistica, non veniva né seguita né applicata, anzi, era facilmente aggirabile: bastava completare l’abitazione con il tetto per evitare la demolizione. Tutto questo, spingeva i costruttori a svolgere la parte più importante del lavoro per tutta la giornata (compresa la notte). In questo modo da arrivare al mattino, almeno con quattro mura e un tetto in cui vivere e ultimare il resto della costruzione con calma.
Durante il boom economico, la consapevolezza da parte dei costruttori della mancata applicazione delle norme edilizie favoriva l’edificazione e l’espansione urbanistica in maniera incontrollata, irrazionale e caotica, senza nessuna pianificazione a livello comunale. Inoltre, gli speculatori, i quali erano imprenditori molto abili e scaltri, aumentarono sempre di più le loro ricchezze, e investirono tutti i loro risparmi sull’ edilizia, al punto che si iniziò a mercificare pure sulle prime seconde case.

Lo Stato italiano tentò con scarso successo di intervenire su questa problematica: nel 1962, con il disegno di legge sul “regime dei suoli”, che prevedeva l’esproprio da parte dei comuni delle aree destinate all’edilizia residenziale, e la cessione del solo “diritto di superficie” alle imprese edilizie mediante asta pubblica. Tale disegno si scontrò, ovviamente, con le imprese di costruzioni e le banche che determinarono l’abbandono di questo disegno da parte del Governo.
Un altro tentativo, invano, venne compiuto nel 1967 con la “legge ponte”, la quale prevedeva di dare un primo ordine alle problematiche urbane e costituire un “ponte” verso una razionalizzazione e una tutela dell’ambiente.

L’ illegalità di questo fenomeno veniva considerata di scarsa rilevanza, al punto che il reato commesso non comportava reazioni di disapprovazione sociale per la maggior parte della popolazione, a causa del basso tasso d’istruzione e bassa condizione professionale. Questo reato, essendo irriconoscibile agli occhi della povera gente, però, ha gravemente danneggiato l’economia, il paesaggio e la cultura della legalità in Italia.

Negli anni ’80, a seguito della rapida espansione dei centri urbani, la situazione era gravemente compromessa. Circa 30 anni di abusivismo edilizio avevano comportato varie conseguenze:
• Censo immobiliare caotico,
• Assenza di pianificazioni a livello comunale,
• Devastazione di intere aree naturali,
• Assenza di controlli sui materiali,
• Il fenomeno dell’eternit,
• Instabilità dell’edificio a causa di una mancata analisi idrogeologica,
• Massiccio intervento della criminalità organizzata,
• Risparmi sui materiali,
• Poca manutenzione sull’edificio,
• Errori di mappatura e classificazione degli edifici,
• Alcuni edifici non inseriti a catasto,
• Crisi economica generale (anni di Piombo).

Sul fenomeno dell’illegalità edilizia in Italia pesa anche una particolare mancata presenza attiva del sistema giuridico: il fatto che l’applicazione delle sentenze che decreterebbero la demolizione degli edifici abusivi, o parti di essi, siano a carico esclusivo del sindaco del comune il quale, spesso, era legato da rapporti di conoscenza con gli speculatori, ha accentuato l’incremento di questo traffico immobiliare.

In periodo economico e politico non facile viene emanata la legge n. 47/1985 detta anche legge sul condono. Il condono non è altro che una sorta di premio per il ravvedimento operoso: chi autodenunciava gli abusi di natura edilizia poteva evitare la demolizione pagando una somma commisurata al tipo di infrazione commessa. In questo modo, la Legge prendeva finalmente atto della diffusione del fenomeno e alla sanatoria per alcune fattispecie di abuso. Con questa legge, si misero in atto concetti giuridici, sino ad allora enunciati solo in forma teorica, come ad esempio il rigoroso rispetto dei vincoli.
Tra la fine degli anni ‘80 e l’inizio degli anni ’90, ci fu una vera e propria corsa al condono e lo Stato potè così incrementare notevolmente le sue entrate finanziarie e cercare di sconfiggere questa piaga.

Purtroppo, il problema, a distanza di circa 60 anni, non è ancora del tutto risolto, perché esistono ancora immobili costruiti abusivamente, soprattutto al Sud.
La speculazione e l’abusivismo edilizio sono ancora alimentate dalla mafia organizzata.
Il cemento è da sempre considerato “l’oro grigio” di Cosa Nostra e ‘Ndrangheta dal Mediterraneo fino alle Alpi.
Per esempio, nell’ aprile 2009, un documentario televisivo denuncia che: dopo innumerevoli leggi antisismiche entrate in vigore con il passare degli anni, in realtà, solo il 18% degli edifici in Italia è in regola e questo perché è presente una chiara volontà mafioso-amministrativo-imprenditoriale di appropriarsi dei soldi pubblici. Cosi facendo, la Mafia riesce ad ottenere il massimo ricavo economico al minimo costo di costruzione di edifici antisismici a norma, a discapito della sicurezza e dell’incolumità dei cittadini.

Il condono edilizio, per esempio, ha fatto sì che le organizzazioni criminali prendessero d’ assalto anche zone escluse da precedenti condoni, costituite da parchi e oasi naturali, aree archeologiche e zone demaniali.
Si tratta di un abusivismo particolarmente grave dal punto di vista ambientale, perchè finisce per devastare zone di grande pregio, e alimentare il business illegale. Questo, infatti, permette la realizzazione di abitazioni, rendendole legali, e proprio perché collocate in zone escluse da condono, queste vengono messe sul mercato a prezzi notevolmente alti.

Al giorno d’ oggi, con la nascita dell’Urbanistica Moderna, si prefigge di combattere, attraverso delle regole razionali ed ideali, l’urbanizzazione caotica e devastante delle città, dove la speculazione edilizia ha trovato e trova, tutt’oggi, campo.
E’ obbligatorio che ogni comune disponga di un Piano regolatore generale comunale.
Il Piano regolatore generale comunale è uno strumento urbanistico che regola l’attività edificatoria all’ interno di un territorio comunale, di cui ogni comune italiano deve dotarsi, ai sensi di legge.
Questo piano contiene una serie ben dettagliata di contenuti ed elaborati che regolano le aree dove è possibile costruire per espandere una zona.

Attualmente, sembrerebbe facile giudicare tutto quanto successo in passato, ma la speculativa conquista di terreni agricoli per l’edificazione progredisce ancora e non sempre cittadini, architetti, ingegneri, geometri e istituzioni riescono a collaborare in maniera “legale”. E’ necessario, che si diffonda una fondamentale presa di coscienza riguardo a tutto ciò che è pubblico e interessa la collettività, in modo da non danneggiare in alcun modo il singolo individuo.
La sfida contro la speculazione di questo tipo è sempre aperta.
Un approccio consapevole verso il territorio che si circonda è, perciò, sempre di più una responsabilità culturale, civile e ambientale che ciascuno di noi deve avere. Credo che aumentando i controlli, facendo varie verifiche e analisi approfondite in una determinata zona, e denunciare gli speculatori, sia un ottimo passo verso la sconfitta di questa problematica che affligge il nostro Paese.
Anche la formazione e l’informazione di tutti i cittadini, attraverso le varie istituzioni, di quanto questa speculazione può essere dannosa per l’economia del Paese, non deve essere, a mio parere, per nulla trascutata.

Diversi scrittori e registi si sono occupati dell’argomento, denunciandolo, ad esempio “La speculazione edilizia “di Italo Calvino, che descrive la situazione in Liguria degli ultimi anni ’50, successivamente “Il Contagio” di Walter Siti che racconta del degrado di alcuni quartieri della città di Roma durante il boom economico e, infine, il film “Le mani sulla città” del regista Francesco Rosi che illustra la drammatica situazione napoletana sempre durante il boom economico.