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Stima - Dati, procedimento, comodi, aggiunte e detrazioni



Tipi di dati per la stima


I parametri e i prezzi di mercato dei beni simili costituiscono i dati della stima. I dati elaborati (o complessi) derivano da un calcolo effettuato precedentemente. I dati utilizzati per la stima possono essere:
Di fatto: se sono evidenti per la loro entità e natura (superficie di un appartamento);
Ipotetici: se derivano da una stima.


Tipi di procedimento


I procedimenti di stima per comparare il bene oggetto di stima con altri di cui si conoscono i prezzi, si classificano in:
Analitici: basati sull’elaborazione di dati elementari;
Sintetici: basati su dati che all’origine hanno già subito una fase di elaborazione.


Il principio dell’ordinarietà


Secondo la curva gaussiana la frequenza di un prezzo tenderà a essere minima intorno a un valore medio, detto valore ordinario. Il principio dell’ ordinarietà è uno dei cardini su cui deve essere basata ogni stima.


Correzioni del valore ordinario


Per valore ordinario si intende quanto inizialmente si ottiene comparando il bene oggetto di stima con altri beni simili di cui si conoscono i prezzi di mercato. Esso può essere corretto, le correzioni del valore ordinario possono essere: comodi positivi o negativi, e aggiunte o detrazioni.


Comodi


I comodi positivi o negativi sono caratteristiche non modificabili del bene da stimare che lo collocano al di sopra o al di sotto della media dei beni simili presi a confronto, nello stesso gradino della scala dei prezzi. Essi non sono quantificabili monetariamente, ma incidono sul valore complessivo del bene per la maggiore o minore domanda di mercato che possono indurre. L’apprezzamento viene effettuato con coefficienti di differenziazione.


Aggiunte e detrazioni


Vi sono differenze tra il bene da stimare e i beni simili che non sono dovute a caratteristiche non modificabili del bene (comodi), ma che sono riferibili a uno stato momentaneo e quindi modificabile dovuto a fattori quantificabili monetariamente in quanto tali. Questi importi dovranno essere sommati o sottratti al valore ordinario e costituiranno le aggiunte o le detrazioni al valore ordinario.


Le fasi della stima


Le fasi della stima guidano il perito nell’esecuzione della stima e nella stesura della relazione.
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