Stima - Dati, procedimento, comodi, aggiunte e detrazioni

Parametri e prezzi di mercato

I parametri e i prezzi di mercato dei beni simili costituiscono i dati della stima. I dati elaborati (o complessi) derivano da un calcolo effettuato precedentemente. I dati utilizzati per la stima possono essere:

•Di fatto: se sono evidenti per la loro entità e natura (superficie di un appartamento);

•Ipotetici: se derivano da una stima.

Procedimenti di stima

I procedimenti di stima per comparare il bene oggetto di stima con altri di cui si conoscono i prezzi, si classificano in:

•Analitici: basati sull’elaborazione di dati elementari;

•Sintetici: basati su dati che all’origine hanno già subito una fase di elaborazione.

Curva gaussiana e valore ordinario

Secondo la curva gaussiana la frequenza di un prezzo tenderà a essere minima intorno a un valore medio, detto valore ordinario. Il principio dell’ ordinarietà è uno dei cardini su cui deve essere basata ogni stima.

Comodi positivi o negativi

Per I comodi positivi o negativi sono caratteristiche non modificabili del bene da stimare che lo collocano al di sopra o al di sotto della media dei beni simili presi a confronto, nello stesso gradino della scala dei prezzi. Essi non sono quantificabili monetariamente, ma incidono sul valore complessivo del bene per la maggiore o minore domanda di mercato che possono indurre. L’apprezzamento viene effettuato con coefficienti di differenziazione.

Differenze tra beni da stimare

Vi sono differenze tra il bene da stimare e i beni simili che non sono dovute a caratteristiche non modificabili del bene (comodi), ma che sono riferibili a uno stato momentaneo e quindi modificabile dovuto a fattori quantificabili monetariamente in quanto tali. Questi importi dovranno essere sommati o sottratti al valore ordinario e costituiranno le aggiunte o le detrazioni al valore ordinario.

Fasi della stima

Le fasi della stima guidano il perito nell’esecuzione della stima e nella stesura della relazione.