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Aspetti economici di stima


Il concetto di valore è stato articolato in sei tipi di valore:

•Il più probabile valore di mercato: rappresenta la stima del prezzo che un bene potrebbe avere in una libera contrattazione di compravendita;

•Il più probabile valore di costo: si ottiene in funzione delle spese che un imprenditore ordinario dovrebbe sostenere per produrre o riprodurre il bene oggetto di stima; esso è dato: Vk = Q + Sv + Tr + Sa + St + I + Bf;

•Il più probabile valore di trasformazione: viene applicato per la stima di quei beni che, nello stato in cui si trovano, non manifestano le loro capacità di valore o reddito, ma si ritiene che queste potenzialità possono emergere con interventi di trasformazione; si applica a fabbricati da restaurare. È dato dalla differenza tra il valore di mercato del bene ottenuto con la trasformazione (Vm) e il costo della trasformazione (K): Vt = Vm – K;

•Il più probabile valore complementare: è in grado di accrescere il valore o il reddito di uno o più beni, viene applicato quando si deve stimare un bene e si ottiene dalla differenza tra il valore del complesso originario di beni di cui fa parte (V) e il valore che questo avrebbe senza il bene oggetto di stima (Vb): Va = V – Vb;

•Il più probabile valore di surrogazione (o sostituzione): viene determinato sulla base del valore di altri beni in grado di sostituirli; la condizione indispensabile per applicare questo criterio di stima è che il bene oggetto di stima sia sostituibile e surrogabili con altri beni;

•Il più probabile valore di capitalizzazione (o di rendimento): con questo criterio il valore di un bene viene determinato accumulando all’attività i redditi futuri ordinariamente ritraibili dal proprietario. Per un immobile il reddito del proprietario (Bf) è un importo annuo illimitato, ed è dato da: Vo = Bf / r. Se, invece, il bene da stimare fornisce un reddito annuo per un periodo di tempo limitato, il Vo sarà dato da: Vo = Bf * ( (q^n – 1) / (r * q^n) ).
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