Concetti Chiave
- Il più probabile valore di mercato stima il prezzo realistico di un bene in una compravendita libera.
- Il più probabile valore di costo riflette le spese necessarie per produrre o riprodurre un bene.
- Il più probabile valore di trasformazione riguarda beni che acquistano valore dopo interventi di modificazione.
- Il più probabile valore complementare valuta il contributo di un bene al valore complessivo di un insieme di beni.
- Il più probabile valore di capitalizzazione si basa sui redditi futuri attesi da un bene, come nel caso degli immobili.
Aspetti economici di stima
Il concetto di valore è stato articolato in sei tipi di valore:
•Il più probabile valore di mercato: rappresenta la stima del prezzo che un bene potrebbe avere in una libera contrattazione di compravendita;
•Il più probabile valore di costo: si ottiene in funzione delle spese che un imprenditore ordinario dovrebbe sostenere per produrre o riprodurre il bene oggetto di stima; esso è dato: Vk = Q + Sv + Tr + Sa + St + I + Bf;
•Il più probabile valore di trasformazione: viene applicato per la stima di quei beni che, nello stato in cui si trovano, non manifestano le loro capacità di valore o reddito, ma si ritiene che queste potenzialità possono emergere con interventi di trasformazione; si applica a fabbricati da restaurare.
È dato dalla differenza tra il valore di mercato del bene ottenuto con la trasformazione (Vm) e il costo della trasformazione (K): Vt = Vm – K;•Il più probabile valore complementare: è in grado di accrescere il valore o il reddito di uno o più beni, viene applicato quando si deve stimare un bene e si ottiene dalla differenza tra il valore del complesso originario di beni di cui fa parte (V) e il valore che questo avrebbe senza il bene oggetto di stima (Vb): Va = V – Vb;
•Il più probabile valore di surrogazione (o sostituzione): viene determinato sulla base del valore di altri beni in grado di sostituirli; la condizione indispensabile per applicare questo criterio di stima è che il bene oggetto di stima sia sostituibile e surrogabili con altri beni;
•Il più probabile valore di capitalizzazione (o di rendimento): con questo criterio il valore di un bene viene determinato accumulando all’attività i redditi futuri ordinariamente ritraibili dal proprietario. Per un immobile il reddito del proprietario (Bf) è un importo annuo illimitato, ed è dato da: Vo = Bf / r. Se, invece, il bene da stimare fornisce un reddito annuo per un periodo di tempo limitato, il Vo sarà dato da: Vo = Bf * ( (q^n – 1) / (r * q^n) ).
Domande da interrogazione
- Qual è il significato del "più probabile valore di mercato"?
- Come si calcola il "più probabile valore di trasformazione"?
- In quali circostanze si applica il "più probabile valore di surrogazione"?
Il più probabile valore di mercato rappresenta la stima del prezzo che un bene potrebbe avere in una libera contrattazione di compravendita.
Il più probabile valore di trasformazione si calcola sottraendo il costo della trasformazione (K) dal valore di mercato del bene ottenuto con la trasformazione (Vm): Vt = Vm – K.
Il più probabile valore di surrogazione si applica quando il bene oggetto di stima è sostituibile e surrogabile con altri beni, determinando il suo valore sulla base del valore di altri beni in grado di sostituirli.
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