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Metodo di stima - Comparazione e parametri di confronto


Procedimento e metodo


Il procedimento (o procedura) è l’insieme delle operazioni logiche ed aritmetiche da eseguire per giungere alla definizione di un giudizio di stima, è il modo in cui viene applicato il metodo. Il metodo è unico e si conclude nei due momenti indicati: costruzione della scala dei prezzi e inserimento in essa del bene da stimare.


La “scala dei prezzi”


La scala dei prezzi è l’insieme dei beni simili presi a confronto, di cui si conoscono i prezzi di vendita. La sua costruzione costituisce la fase oggettiva della stima in quanto il perito rileva i dati del mercato e li suddivide in base ai segmenti di mercato. L’atto successivo della stima consiste nel collocare il bene e da stimare nel giusto gradino della scala a cui corrisponde un determinato livello di valore; questa è la fase soggettiva della stima in quanto il perito giudica le caratteristiche del bene in esame.

La comparazione


La comparazione viene effettuata sulla base di un parametro comune (p) (superficie di un fabbricato); il procedimento si svolge secondo l’equazione generale: V : p = Vx : px. Dove:
- V = P = sommatoria dei prezzi di mercato relativi a beni simili;
- p = sommatoria dei parametri relativi a beni simili;
- Vx = valore ordinario del bene oggetto di stima;
- px = parametro relativo al bene oggetto di stima.
Il valore ordinario del bene oggetto di stima si ottiene da: Vx = V / P * px.

Requisiti dei beni simili


Per beni simili si intendono quei beni che hanno le stesse caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Le caratteristiche estrinseche dipendono da fattori esterni al bene (per esempio l’ubicazione o il fabbricato), dovute a relazioni di diverso tipo che si possono instaurare con l’ambiente circostante; invece le caratteristiche intrinseche sono interne al bene e ne determinano la struttura, funzione e comodità.


Requisiti dei prezzi dei beni simili


I prezzi dei beni simili devono essere recenti e reali, e non devono essere riferiti a epoche non recenti in quanto la loro validità ai fini della stima potrebbe essere messa in discussione in quanto: i mercati cambiano e il valore della moneta subisce variazioni per effetto dell’inflazione.


I parametri di confronto


Il parametro è la grandezza in base alla quale viene effettuato il confronto tra il bene oggetto di stima e i beni simili, può essere: quantitativa e qualitativa. I parametri quantitativi possono essere tecnici se la grandezza è fisica, o economici se è monetaria; i parametri qualitativi sono costituiti da aspetti descrittivi di vario tipo come forma e veduta.

Parametri tecnici


I parametri tecnici sono quantità fisiche esprimibili come superficie (metri quadri) o volume (metri cubi), la loro caratteristica è la misurabilità; sono oggettivi, non risentono di diverse modalità di calcolo e non si alterano con il tempo.

Parametri economici


I parametri economici sono i redditi lordi o netti dei beni immobili determinati con bilanci estimativi, hanno validità limitata nel tempo. Tra i parametri economici le rendite catastali dei terreni e fabbricati sono molto importanti, in quanto sono usati per fini fiscali, per ripartire le spese di un consorzio di bonifica.

Parametri qualitativi


Essi possono essere utilizzati quando la stima viene effettuata sulla base di più parametri di confronto o possono costituire un ulteriore parametro per aggiustare un valore inizialmente determinato in base a un solo parametro quantitativo. Per essere utilizzati nei calcoli, prima devono essere tradotti in valori numerici (periodici).
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