PropTech: AI e Digital Human per il Property Management

Descrive un movimento che guida un cambiamento di mentalità negli operatori del real estate

e nei suoi consumatori per quanto riguarda l’innovazione guidata dalla tecnologia nella

strutturazione dei dati, nelle transazioni e nella progettazione di edifici e città».

Da questa definizione si comprende come il PropTech non si limiti ad essere una semplice

applicazione della tecnologia agli immobili, ma rappresenta un cambiamento di

paradigma nell’approcciarsi alle tecnologie preesistenti. Nonostante stia rivoluzionando

radicalmente il settore immobiliare si tratta di un fenomeno che si sta evolvendo in modo

graduale poiché impatta su consolidati schemi mentali intergenerazionali. L’evoluzione

tecnologica trova terreno fertile nella crescente cultura dell’innovazione che sta

permeando anche il settore edilizio e si concretizza in un’offerta di servizi sempre più

interattivi e integrati.

Per Deloitte (O’Brien, 2020) il termine PropTech comprende tutte le soluzioni digitali

che stanno trasformando le diverse aree del real estate. Questi progressi spaziano dalla

digitalizzazione delle compravendite immobiliari all’evoluzione dell’analisi dei rischi e

dei modelli predittivi finanziari, fino all’ottimizzazione patrimoniale e alle dinamiche di

finanziamento dei progetti di sviluppo.

La definizione dell’IPN del Politecnico di Milano del 2022 prende in considerazione le

start-up e scale-up, le società immobiliari e le aziende consolidate che realizzano servizi

innovativi e soluzioni data driven attraverso tecnologie digitali avanzate intervenendo

verticalmente o trasversalmente nei diversi segmenti della catena di valore in ambito

immobiliare. In questa nuova definizione sono inclusi anche gli ambiti di progetto e

costruzione (ConTech) abbracciando così l’intera filiera immobiliare. L’analisi si

concentra su tutte le realtà del mercato immobiliare che hanno concretamente intrapreso

un percorso di digital transformation finalizzato a raggiungere una nuovo setting

organizzativo e operativo basato su un business data driven. Questo obiettivo implica

necessariamente la ricerca di nuove competenze e la creazione di nuove business unit e

partnership strategiche con altre realtà PropTech. 7

1.2 Tassonomia: ambiti e applicazioni del PropTech

La tassonomia di ambiti e applicazioni del PropTech è in continua evoluzione. Baum

(2017) afferma che le radici del PropTech risiedono in tre pilastri indipendenti: Real

Estate FinTech, Smart Real Estate e Sharing Economy.

 Real Estate FinTech: è l’insieme delle tecnologie finanziarie adottate dal settore

immobiliare. Il FinTech è l’uso della tecnologia e di modelli di business

«

innovativi nei servizi finanziari» (Stein et al., 2015). Applicato al real estate si

riferisce a piattaforme tecnologiche che facilitano l’investimento immobiliare e la

compravendita di proprietà. Queste piattaforme possono gestire una vasta gamma

di attività: negoziazioni di immobili fisici o azioni, fondi, debiti e partecipazioni.

Possono fornire informazioni ai potenziali acquirenti e venditori oppure possono

facilitare direttamente le transazioni di compravendita o di locazione. FinTech e

PropTech entrano in contatto anche attraverso le piattaforme di crowdfunding

immobiliare in cui i progetti immobiliari possono essere finanziati attraverso le

transazioni digitali. Infatti, il Real Estate Crowdfunding è una forma innovativa

di raccolta fondi che consente agli investitori di partecipare ai progetti immobiliari

anche con piccole somme di denaro in cambio di una remunerazione del capitale.

Questo permette di ampliare l’accessibilità agli investimenti portando a una

democratizzazione degli investimenti immobiliari.

 Smart Real Estate: è l’insieme delle piattaforme e dei sistemi digitali avanzati

che facilitano la gestione, il funzionamento e il controllo del patrimonio

immobiliare. Questo pilastro si concentra sull’integrazione di nuove tecnologie

all’interno degli edifici al fine di renderli “intelligenti” (smart building); un

classico esempio è la domotica per l’automazione del controllo delle luci, dei

serramenti, del riscaldamento e del raffreddamento. Vengono anche impiegati

dispositivi IoT per raccogliere dati sull’utilizzo degli spazi e sfruttarli

nell’ottimizzazione dell’efficienza energetica, nel miglioramento della sicurezza

e nella creazione di ambienti più confortevoli per gli occupanti. Gestire l’utilizzo

8 di energia, monitorare le prestazioni e intervenire preventivamente in caso di

malfunzionamento sono aspetti che la pandemia da Covid-19 e i lockdown hanno

evidenziato come fondamentali (Bertelè et al., 2020). In ogni smart building si

distinguono 4 elementi tecnologici chiave:

1. Device and Solution: gli impianti per la produzione di energia e le

tecnologie per l’efficienza energetica, fondamentali per garantire il

comfort, la sicurezza e la salute degli occupanti. Alcuni esempi includono

gli impianti fotovoltaici, i sistemi di accumulo, le chiusure a vetrate e le

caldaie a condensazione.

2. Automation Technologies: la sensoristica e gli attuatori connessi agli

impianti per raccogliere ed eseguire comandi elaborati dalle piattaforme

di controllo e gestione. Ad esempio, le applicazioni di real time energy

monitoring che sono capaci di registrare il consumo energetico in tempo

reale, di fornire informazioni e di segnalare eventuali anomalie nel

funzionamento energetico.

3. Piattaforme di controllo e gestione: i sistemi di software per la raccolta,

l’elaborazione e l’analisi dei dati acquisiti dalla sensoristica.

4. Connectivity: i protocolli che permettono la comunicazione tra sensori,

attuatori e piattaforma di controllo e gestione.

In passato le soluzioni tecnologiche erano spesso progettate in modo isolato senza

considerare l’interazione o la compatibilità con altre tecnologie. Queste sono

conosciute come “a silos”: soluzioni verticali, non integrate e non interoperabili

gestite da singole piattaforme che operano in modo indipendente dal resto

dell’ambiente o dell’edificio. Ciascuna piattaforma aveva le proprie applicazioni

e tecnologie ma non poteva interagire facilmente con altre piattaforme presenti

nell’edificio. L’evoluzione delle soluzioni tecnologiche ha portato alla necessità

di sistemi integrati, modulari e interoperabili. Le piattaforme moderne devono

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essere progettate in modo da poter comunicare e collaborare con altre piattaforme

consentendo la fornitura di un numero crescente di servizi.

In generale c’è una scarsa consapevolezza dei reali vantaggi che questi servizi

possono offrire agli utenti in termini di risparmio energetico, sicurezza, salute e

benessere (Torchiani, 2023). I benefici possono essere suddivisi in due categorie:

hard benefits e soft benefits. Gli hard benefits (benefici tangibili) sono in qualche

modo misurabili e includono ad esempio il risparmio energetico, l’ottimizzazione

della produttività, la manutenzione predittiva e l’aumento del valore complessivo

dell’immobile. I soft benefits (benefici intangibili) si riferiscono al miglioramento

delle condizioni socio-ambientali degli occupanti: sostenibilità ambientale,

sicurezza, comfort, gestione remota ed interoperabilità. In particolare,

quest’ultima è la capacità delle diverse tecnologie di comunicare e cooperare tra

loro in modo efficace ed è essenziale per il corretto funzionamento dei servizi.

Oltre al singolo edificio intelligente la città che implementa l’interconnessione e

lo scambio di dati tra le varie strutture assume la connotazione di smart city. La

città intelligente non si limita quindi alla mera adozione delle tecnologie digitali

per ottimizzare le risorse e ridurre le emissioni ma integra anche soluzioni più

avanzate per il trasporto urbano, la fornitura idrica, la gestione dei rifiuti e

modalità più efficienti per illuminare e riscaldare gli edifici (Maci, 2023). È una

città che adotta attivamente le innovazioni, che abbraccia la rivoluzione digitale e

che si impegna ad essere sostenibile puntando all’autosufficienza energetica e al

miglioramento della qualità della vita dei suoi abitanti. Questo approccio non solo

favorisce la crescita economica locale ma diventa anche un importante

catalizzatore per l’economia nazionale.

 Sharing Economy: è l’insieme delle tecnologie che facilitano la condivisione di

beni e servizi tra individui privati (Oxford Dictionary). Il PropTech ha favorito

l’adozione di questo fenomeno nel settore immobiliare attraverso piattaforme

digitali che consentono di condividere o utilizzare congiuntamente le proprietà

immobiliari (co-working e co-living). I proprietari possono condividere spazi che

10 abitualmente non utilizzano come, ad esempio, terreni, fabbricati, uffici, negozi,

abitazioni e anche parcheggi. Airbnb è uno dei player mondiale della sharing

economy applicata al settore immobiliare poiché, tramite la sua piattaforma,

facilita l’incontro tra domanda e offerta proponendo alloggi di varia natura: da

intere proprietà a stanze condivise in un appartamento. Un altro esempio

significativo è rappresentato da WeWork che offre la possibilità di affittare spazi

da utilizzare come uffici. Questa modalità di affitto permette a imprese di varie

dimensioni, così come a liberi professionisti, di trovare lo spazio più adeguato alle

loro ottimizzando gli investimenti economici anche in base alle mutevoli necessità

dei loro business. Nonostante i costi potenzialmente più elevati rispetto alle

soluzioni tradizionali di affitto la gestione centralizzata dei servizi accessori,

insieme alla modularità e alla flessibilità del servizio, rendono l’opzione di

WeWork estremamente appetibile per un’ampia gamma di utenti.

Figura 1 - Le radici del PropTech: Real Estate FinTech, Smart Real Estate e Shared Economy

(Fonte PropTech 3.0, Baum, 2017) 11

Nel report del 2020 Baum aggiunge due ulteriori elementi al fenomeno del PropTech:

ConTech e LegalTech.

 ConTech: è l’insieme delle tecnologie che supportano la pianificazione, la

progettazione e la costruzione degli edifici. Sebbene siano fortemente correlati

questo campo è incluso più nel settore delle costruzioni che in quello immobiliare.

Nello specifico, i due settori si intersecano nella costruzione di smart building. Il

ConTech infatti è definito come il PropTech applicato alla fase iniziale del ciclo

di vita dell’edificio (Panunzi, 2021) ed è per questo considerato una parte

importante del PropTech. Un vero impulso per avviare il processo di

trasformazione digitale nel mondo delle costru