Ottimizzazione dei processi decisionali nel settore immobiliare. L'università e il problema del caro-affitti

Dopo aver effettuato un’analisi dei documenti restituiti dalle piattaforme, si sono

identificati, in tutto, 14 documenti ritenuti attinenti all’oggetto di ricerca che saranno

introdotti brevemente nel paragrafo II.1.

II.1 Ricerca bibliografica

Nella prima fase della ricerca, sono stati utilizzati, come parole chiave, i termini

“Student housing AND Operational research”; tuttavia, nessuna piattaforma ha restituito

fonti realmente attinenti. Il primo termine è stato quindi rimpiazzato con “University

dormitory”. In questo modo, si sono potuti trovare quattro diversi articoli, reperiti tramite

Google Scholar (vedere sottoparagrafo II.1.1).

Dato lo scarso esito della ricerca, quest’ultima è stata estesa anche a documenti che,

pur non trattando strettamente di residenze universitarie, vertono comunque sull’ambito

immobiliare. È stato necessario, però, modificare più volte le parole chiave utilizzate,

dato che i documenti trovati risultano essere davvero esigui (sottoparagrafi II.1.2-4). Si

noti che, i titoli dei sottoparagrafi riportano i termini chiave utilizzati per la ricerca.

II.1.1 “University dormitory AND Operational research”

Dormitorio Universitario all’Università Cristiana di Petra.

si fa riferimento al medesimo studio che ha l’obiettivo di dimostrare la fattibilità

finanziaria di un progetto di costruzione di un dormitorio presso l’Università Cristiana di

Petra, un’importante università privata indonesiana.

Le variabili decisionali, scelte basandosi su un sondaggio condotto fra gli studenti,

rappresentano il numero di stanze create e i metri quadrati di tutti i locali, che possono

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essere definiti accessori ma non sono opinabili (sala comune, soggiorno, caffetteria,

parcheggio, etc..).

L’obiettivo del modello, basato sulla programmazione lineare, consiste nella

massimizzazione del flusso di cassa, il quale è calcolato come la differenza fra i ricavi

derivanti dall’affitto dei locali e i costi di costruzione e fornitura di suddetti più i costi

fissi (si utilizza il termine “locali” poiché non vengono affittate solamente le camere da

letto agli studenti, ma anche i locali commerciali a terzi, come la caffetteria).

Sono stati imposti dei vincoli sulle dimensioni minime accettabili dei locali

accessori, inoltre, esiste un legame vincolante fra posti letto e dimensioni dei locali, in

quanto queste ultime dipendono dalle prime (ad esempio, la sala comune deve essere

utilizzabile contemporaneamente da almeno la metà dei residenti).

Dai risultati dello studio emerge la concreta possibilità di avviare la costruzione

del dormitorio, in un futuro: i profitti dopo sette anni superano i costi sostenuti, ne

consegue che viene rispettato il principio di economicità e che il progetto proposto è

caratterizzato da fattibilità finanziaria.

Allocazione degli inquilini nei dormitori universitari.

Il terzo articolo (Khalili-Fard, 2024) affronta invece il problema dell’allocazione

degli studenti nei dormitori universitari, mettendone in evidenza la loro crucialità per lo

sviluppo degli studenti. In particolare, lo studio si focalizza sul ruolo che svolgono il

coordinamento dei dormitori e la compatibilità tra i compagni di stanza nella carriera

degli studenti.

Inizialmente, vengono utilizzati metodi decisionali multi-attributo (come il metodo

bayesiano best-worst) per calcolare il tasso di incompatibilità tra coppie di utenti,

successivamente viene applicato un modello matematico lineare che assegna i posti letto

nelle stanze del dormitorio con lo scopo di minimizzare costi e tasso di incompatibilità

totale fra i compagni di stanza. L’efficacia del metodo proposto viene dimostrata

applicando il modello a due situazioni distinte: l’allocazione casuale e quella secondo

preferenze. Inoltre, viene sottolineata l’applicabilità al di fuori del contesto studiato, in

quanto il modello è capace di risolvere diversi problemi di abbinamento. 16

Prestazioni energetiche e dormitori universitari

L’ultimo articolo in questa prima ricerca si concentra nuovamente sulla costruzione

e progettazione di una residenza universitaria, impostando il problema però sui consumi

energetici, in particolare sull’ottimizzazione delle prestazioni energetiche dell’edificio

(Chi e Xu, 2022). Quest’ultime sono determinate dal carattere dei componenti

dell’edificio, detti anche geni, i quali sono ottimizzabili, in funzione delle prestazioni

energetiche, in fase di progettazione dell’edificio stesso.

Lo studio propone una mappa genetica digitale con la quale, mediante un algoritmo

genetico multi-obiettivo, possono essere ottenute soluzioni appartenenti al fronte di

Pareto per ottimizzare le decisioni nella fase di progettazione del dormitorio universitario.

Successivamente, sono stati svolti degli studi di confronto al fine di valutare il

potenziale di miglioramento dei risultati ottenuti nella precedente fase: si nota che, la

metodologia impiegata in questo studio, risulta essere applicabile a diverse situazioni, con

differenti tipologie di dormitori e diverse condizioni climatiche.

II.1.2 “Housing – Operational research”

Definendo “Housing” e “Operational Research” come termini chiave della ricerca,

sono stati trovati altri tre articoli, fra le diverse piattaforme, che trattano diverse tematiche,

trovando però un punto in comune nel focus sull’utilità pubblica.

Applicazioni della CBOR in ambito immobiliare.

L’articolo più vecchio (Johnson e Smilowitz, 2007) tratta di ricerca operativa su

base comunitaria (community-based operations research; CBOR). I problemi affrontati

da questa branchia della R.O. sono caratterizzati dalla necessità di trovare soluzioni che

ottimizzino, al medesimo tempo, tre esigenze diverse: l’equità sociale, gli oneri

amministrativi e l’efficienza economica. Pur essendo spesso complicati e influenzati

fortemente da considerazioni politiche e sociali, la risoluzione di questi problemi risulta

essere essenziale per il benessere e la salute sia dei singoli individui che delle intere

comunità. L’articolo in questione vara diverse aree applicative, concentrandosi su due

applicazioni specifiche: la sicurezza alimentare e gli alloggi a prezzi accessibili.

Per quanto riguarda il contesto abitativo, vengono fatte risaltare diverse lacune nelle

conoscenze riguardo questa tematica, dalla scarsità di ricerche sul reale processo

decisionale con cui gli utenti cercano un alloggio alla limitazione rappresentata dalla

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mancanza di conoscenze tecniche del medesimo processo, in modo da poter essere

assistito adeguatamente dalle tecnologie dell’informazione.

Viene però messo in risalto il metodo utilizzato dal Pittsburgh Housing eCounselor,

il quale guida gli utenti nel processo decisionale di scelta dell’alloggio impiegando due

modelli decisionali multi obiettivo. Partendo dall’identificazione delle unità abitative e

distinguendo quali siano accettabili (o in alternativa, partendo dall’identificazione dei

quartieri), è possibile classificare le unità abitative/quartieri in due modi differenti:

tramite l’eliminazione per aspetti, che prevede la classificazione in ordine crescente delle

unità abitative/quartieri in base ai valori degli attributi, oppure utilizzando

PROMETHEE, che dà la possibilità di avere delle funzioni di preferenza degli utenti da

utilizzare come criteri nella valutazione..

Un’altra applicazione della CBOR è riportata nell’articolo di Keisler et al. (2014)

pubblicato dall’EURO Journal on Decision Processes.

Diversamente dal precedente studio, il quale rimane puramente teorico,

quest’articolo descrive un caso di studio reale, l’Harvard Catalyst del 2013: l’obiettivo di

quest’ultimo era aiutare tre diverse società di sviluppo comunitario (community

development corporations; CDC), che sono organizzazioni impegnate attivamente nel

miglioramento del quartiere residenziale di interesse e del suo patrimonio abitativo.

I progetti che le società sopra citate vogliono realizzare, in questo studio, vertono

sull’acquisizione e la riqualificazione degli alloggi pignorati in alcune comunità a basso

reddito del Massachusetts.

Il primo passo nello sviluppo del modello è rappresentato dalla costruzione di

gerarchie di obiettivi per ciascun caso di studio, operazione che è stata svolta tenendo

conto delle necessità e delle caratteristiche di ogni singola società coinvolta; anche in

questo studio si è fatto affidamento alla ricerca operativa su base comunitaria, in

particolare ai metodi di modellazione delle decisioni e il value-focused thinking.

Gli autori concludono stabilendo che per le piccole organizzazioni no-profit un

approccio rigido al problema non è appropriato, risulta, invece, che i metodi analitici e di

RO più applicabili alle organizzazioni su base comunitaria dovrebbero essere progettati

utilizzando i principi della ricerca d'azione e della community-engaged research. 18

Rapporto fra edilizia sociale e investitori privati.

Un tema simile al precedente, dal punto di vista dell’utilità pubblica, è stato

affrontato da un articolo, reperibile tramite Google Scholar, che tratta il problema della

riqualificazione urbana delle aree dismesse (De Mare et al., 2012).

Questo studio è volto alla ricerca di un equilibrio tra gli interessi delle parti

coinvolte (pubblici e privati) nelle operazioni di riqualificazione urbana, in quanto risulta

essere sempre più crescente la necessità, per il benessere pubblico, di considerare non

solo il fattore economico ma anche il lato pubblico e ambientale nella progettazione di

operazioni di questo tipo. Per questo viene creato un modello di valutazione che permette

di definire la percentuale di edilizia sociale che un investitore privato ha l’obbligo di

realizzare a favore della pubblica amministrazione.

È stato proposto un modello di programmazione lineare, individuando come

funzione obiettivo la massimizzazione della quota di edilizia sociale da parte

dell’investitore privato. Per rispettare la ricerca dell’equilibrio fra gli interessi,

quest’ultimi sono stati tradotti, sottoforma di vincoli, in funzioni di utilità.

Il modello risultante è stato applicato a un caso di studio riguardante un comune

dell'Agro-Nocerino-Sarnese, ciò ha permesso di verificare la razionalità del modello, che

è in grado di influire positivamente sulla fattibilità della riqualificazione urbana delle aree

dismesse.

II.1.3 “Housing - Optimization”

Per ottenere ulteriori risultati, la ricerca è stata estesa sostituendo il termi