Leggi Urbanistica

GRANDEZZE LINEARI

Altezza massima di fabbricazione (Hmax) = altezza degli edifici max consentita dalle normative vigenti (m);

Distanza tra la quota del terreno della sistemazione esterna di progetto e la quota dell’estradosso del solaio

di copertura comunemente chiamato linea di gronda

Altezza di Piano (Hp) = altezza del piano misurata da intradosso a intradosso (comprende la soletta) (m);

generalmente in termini urbanistici l’altezza di piano è virtualmente di 3ml.

Altezza utile (Hu) = altezza del piano misurata dal piano finito di calpestio all’intradosso del solaio

sovrastante (m)

Distanza degli edifici dalle strade = Distanza minima, misurata in proiezione orizzontale, tra il filo esterno

dell’edificio, misurato nel punto di massima sporgenza, e il ciglio della sede stradale, comprensiva di

marciapiede e delle aree pubbliche di parcheggio ed arredo stradale (m)

Distanza tra edifici = Distanza minima in proiezione orizzontale tra il filo esterno di una parete, misurata nel

punto di massima sporgenza, e la parete prospiciente di un altro edificio (DM 1444/68 e C.C.) (m)

Distanza dai confini = Distanza minima dei fabbricati dal confine di proprietà (C.C.)

Fascia di rispetto = distanza minima entro è cui fissata una disciplina particolare (stradale, cimiteriale, ecc.)

GRANDEZZE AREALI

Superficie territoriale (St) = area totale della Zona individuata dal Piano Urbanistico (kmq, mq, ha*) St = Sf +

Sp; Superficie di un’area oggetto di trasformazione mediante uno strumento urbanistico esecutivo.

Comprende le aree di sedime e di pertinenza degli edifici (superfici fondiarie), le superfici per opere di

urbanizzazione primaria e secondaria (mobilità e standard) e le aree già di proprietà pubblica. Riguarda

ambiti dove non è definito il rapporto tra pubblico e privato e dove è prevista la localizzazione di un primo

impianto insediativo, oppure per ambiti dove è previsto un intervento di riuso, di recupero e di

riqualificazione.

Superficie Fondiaria (Sf) = parte della St destinata ai soli edifici e alle loro pertinenze con esclusione delle

aree destinate a servizi e a viabilità (mq, ha); Superficie di un’area oggetto di trasformazione mediante

intervento edilizio diretto. Comprende le opere di sedime e di pertinenza degli edifici corrispondente al lotto

da asservire alla costruzione. È misurata al netto di strade e spazi destinati al pubblico transito e ad uso

pubblico. Comprende i parcheggi di pertinenza dei fabbricati civili e privati sia esterni che interrati. Nei

comparti interessati da piani attuativi va calcolata detraendo dalla superficie territoriale la superficie per

opere di urbanizzazione primaria e secondaria e per altro tipo di uso o destinazione pubblici.

Superficie o Area Pubblica (Sp, Ap) = parte della St destinata ai soli servizi e viabilità pubblici (piazze,

giardini, parchi, scuole, parcheggi, strade, ecc.) (mq, ha) Superficie utile lorda o Superficie

edificata-edificabile (SUL/SE) Somma delle superfici lorde di un fabbricato comprese entro il perimetro

esterno delle murature di tutti i livelli abitabili o agibili, fuori o dentro terra degli edifici, qualunque sia la loro

destinazione d’uso, compresa la proiezione orizzontale dei muri, delle scale fisse e mobili e dei vani degli

ascensori. Con “lordo” sono comprese le superfici dei muri perimetrali ed interni di un edificio. Gli edifici per

servizi e attrezzature pubbliche non vengono compresi nel calcolo della SUL realizzabile.

Superficie Coperta (Sc) = proiezione sul piano orizzontale delle parti edificate fuori terra, delimitate dalle

murature verticali, ad esclusione degli aggetti aperti; Superficie coperta da singole costruzioni misurata

rispetto alla proiezione verticale a terra del massimo ingombro delle parti edificate fuori terra. In genere sono

compresi cavedi, portici o logge, pensiline, balconi aperti aggettanti. Si usa generalmente per le Zone D in

cui realizzare capannoni, per i quali l’altezza massima è molto superiore ai canonici 3 ml residenziali, ed il

numero di piani fuori terra è un dato non significativo.

Superficie permeabile = misura la quota di superficie fondiaria che deve essere resa permeabile alle acque.

(mq)

GRANDEZZE VOLUMETRICHE

Volume (V) = cubatura rilevata degli edifici esistenti , delimitata dalle pareti verticali dallo spiccato del

marciapiede fino all’ultimo intradosso (mc); Parametro che nei piani viene misurato in modi differenti,

considerando o escludendo determinate parti degli edifici. In genere viene inteso il prodotto della superficie

coperta di un edificio per la sua altezza media, esclusi i balconi aperti, i cornicioni, le pensiline, gli spazi chiusi

o aperti di uso pubblico quali portici, gallerie, androni, ecc. Prendendo per assunto che di norma un piano

residenziale ha un’altezza virtuale di 3 ml, il Volume in genere è il risultato della moltiplicazione SUL/SE x H,

ovvero SUL/SE x 3 ml.

Volume massimo (Vmax) = cubatura massima consentita dalle normative vigenti (mc)

Volumi tecnici (Vt) = volumi occupati dai vani scala, vani ascensori, impianti in genere (mc), generalmente non

compresi nel Vmax.

ALTRE GRANDEZZE

Numero di piani (N) = numero di piani rilevati degli edifici esistenti (n.)

Numero massimo di piani (Nmax) = numero di piani degli edifici max consentito dalle normative vigenti (n.)

Popolazione teorica o virtuale (Pv) = calcolata teoricamente mediante uno standard (ab) Generalmente

espressa in Abitanti Virtuali

Abitante Virtuale (Av) = esprime la superficie o il volume necessario a un abitante residente per abitare Il DM

1444/68 stabilisce 1 Abitante Virtuale = 30 mq di SUL/SE ovvero 100 mc Volume residenziale (Consumo

volumetrico teorico: 100 mc/ab)

Carico Urbanistico (Cu) = “Fabbisogno di dotazioni territoriali di un determinato immobile o insediamento in

relazione alla sua entità e destinazione d'uso”. Il carico urbanistico rappresenta l’impegno complessivamente

indotto sul sistema delle infrastrutture della mobilità da parte delle attività insediate e da insediare. Dal punto di

vista parametrico e pratico il Cu viene identificato dagli standard di parcheggio, pubblici e privati. Si ha

aumento di carico urbanistico anche qualora vi sia incremento di superficie utile anche con trasformazione di

superficie accessoria e/o superficie non residenziale in SUL/SE e/o variazione della destinazione d’uso con o

senza trasformazioni fisiche, tra un raggruppamento e l’altro di categorie di cui all’art.16 della L.R. n.6/95, e/o

un aumento delle unità immobiliari.

Le grandezze misurate messe in relazione tra loro formano gli indici urbanistici. Tali indici servono per

quantificare lo stato di fatto (carico urbanistico) e normare lo sviluppo futuro (piani urbanistici)

Indice di Utilizzazione Territoriale (Ut)= Rapporto tra superficie utile lorda e superficie territoriale. Rappresenta

la superficie utile lorda massima realizzabile dagli operatori privati per ogni mq di superficie territoriale. Il

rapporto è espresso in mq/mq. La superficie edificata viene concentrata in alcune parti della superficie

territoriale (cioè nella superficie fondiaria Sf), mentre le altre parti sono utilizzate per strade, servizi e standard.

Questo indice fissa il valore del suolo urbano in quanto ne definisce quantitativamente i diritti edificatori.

Indice Utilizzazione fondiaria (Uf)= Rapporto tra superficie utile lorda e superficie fondiaria; ovvero nei singoli

lotti edificabili. Definisce la SUL/SE massima realizzabile per ogni metro quadrato di superficie fondiaria.

Rappresenta l’edificabilità assicurata per gli effetti economici e di diritto.

Le grandezze misurate messe in relazione tra loro formano gli indici urbanistici. Tali indici servono per

quantificare lo stato di fatto (carico urbanistico) e normare lo sviluppo futuro (piani urbanistici)

Indice Edificabilità Territoriale (It)= Rapporto tra volume realizzabile e superficie territoriale. L'indice di

fabbricabilità rappresenta il volume massimo costruibile per ogni ettaro di superficie territoriale (mc/Ha) o per

ogni mq (mc/mq). Il volume viene concentrato in alcune parti della superficie territoriale (cioè nella superficie

fondiaria Sf), mentre le altre parti sono utilizzate per strade, servizi e standard. Questo indice fissa il valore del

suolo urbano in quanto ne definisce quantitativamente i diritti edificatori.

Indice Edificabilità fondiaria (If)=Rapporto tra Volume realizzabile e superficie fondiaria (mc/mq) ; ovvero nei

singoli lotti edificabili. Definisce il Volume massimo realizzabile per ogni metro quadrato di superficie fondiaria

(Lotti).

Rapporto o Indice di copertura

Rapporto, misurato in percentuale, tra la superficie coperta e la superficie fondiaria di pertinenza. Utilizzando

soprattutto per definire le capacità edificatorie delle Zone D a carattere artigianale/industriale.

Indice di permeabilità

Rapporto minimo ammissibile tra Superficie permeabile e Superficie fondiaria. Indica cioè il rapporto tra

superficie filtrante e superficie fondiaria e individua la quota di suolo non pavimentato che consente alle acque

meteoriche di filtrare nel sottosuolo.

Densità abitativa o densità di popolazione territoriale

Misurano in ab/ha o ab/kmq il rapporto tra numero di abitanti di un territorio e la superficie territoriale.

Capacità insediativa

Rapporto tra Superficie utile lorda (o SE) e superficie attribuita a ciascun abitante (DM 1444/68 parla di 30

mq/ab) ed esprime il numero di abitanti insediabili convenzionali per dimensionare gli standard urbanistici.

D.M. 1444/68 ZONIZZAZIONE – LE ZONE TERRITORIALI OMOGENEE (ZTO) di cui all’art.2

- ZONE A) le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico

e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono

considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;

- ZONE B) le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano

parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al

12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore

ad 1,5 mc/mq;

- ZONE C) le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o nelle

quali l'edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densità di cui alla precedente

lettera B);

- ZONE D) le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati;

- ZONE E) le parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui - fermo restando il carattere

agricolo delle stesse - il frazionamento delle proprietà richieda insediamenti da considerare come zone

C);

- ZONE F) le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale.

D.M. 1444/68 STANDARD URBANISTICI