Rapporto tra valore di mercato e costo globale

Rapporto tra valore di mercato e costo globale

Si rileva che la determinazione del valore di mercato di un immobile può rappresentare, oltreché un fine e scopo immediato della stima, anche un mezzo o scopo mediato per determinare il valore di mercato di un immobile diverso. Uno di questi casi è la stima di un immobile in stato "non ordinario" (area fabbricabile o edificio degradato), ad esempio, col procedimento detto "a valore di trasformazione". In questo caso occorrerà stimare anche il più probabile valore di mercato dell'immobile trasformato (area edificata o edificio riqualificato).

In ragione di questa molteplicità di occasioni, circostanze e finalità dirette ed indirette della stima del valore di mercato degli immobili, sono necessari diversi procedimenti o metodi di stima in dipendenza delle circostanze e delle finalità specifiche alle quali ciascuno di essi meglio si adatta. La stima del valore di mercato di un edificio presuppone che, per gli edifici della categoria cui l'edificio appartiene, esista un mercato; che esista, cioè, un numero consistente di recenti compravendite, contratti di affitto con relativi prezzi noti.

I procedimenti di stima del valore di mercato degli edifici sono piuttosto numerosi, così come numerose sono le loro varianti. Anche le rispettive denominazioni sono molteplici, non sempre esplicite e certamente meritevoli di una codificazione più rigorosa. Tra i diversi procedimenti utilizzati per la stima del valore di mercato degli edifici si possono ricordare i sette seguenti.

Metodi di stima del valore di mercato

• Stima a impressione o a vista: è una stima di tipo sintetico che viene fornita da periti con specifica esperienza, può essere immediata o mediata e non viene fatta oggetto di ulteriore approfondimento.
• Stima storica: si basa su passati prezzi di compravendita dello stesso immobile ed è quindi condizionata dall'esistenza di compravendite passate e non troppo remote, nonché da una sostanziale staticità.
• Stima diretta o sintetica o per confronto diretto: è il metodo più logico e dunque più largamente usato, basato sulla conoscenza e il confronto di prezzi unitari di edifici analoghi.
• Stima per capitalizzazione dei redditi: è utilizzabile per la stima dei beni produttivi di reddito, l'entità del quale deve essere prevedibile per un cospicuo numero di anni.
• Stima a valore di trasformazione: adatto agli edifici che, al momento della stima, non si trovino in stato ordinario. Essa viene usata quando lo stato di efficienza e il grado di utilizzazione dell'edificio sono così lontani dall'ordinarietà che la soluzione migliore appare la demolizione e...