Rapporto tra valore di mercato e costo globale

RAPPORTO TRA VALORE DI MERCATO E COSTO GLOBALE

Si rileva che la determinazione del valore di mercato di un immobile può rappresentare, oltreché un fine e scopo immediato della stima, anche un mezzo o scopo mediato per determinare il valore di mercato di un immobile diverso. Uno di questi casi è la stima di un immobile in stato "non ordinario" (area fabbricabile o edificio degradato), ad esempio, col procedimento detto "a valore di trasformazione". In questo caso occorrerà stimare anche il più probabile valore di mercato dell'immobile trasformato (area edificata o edificio riqualificato).

In ragione di questa molteplicità di occasioni, circostanze e finalità dirette ed indirette della stima del valore di mercato degli immobili, sono necessari diversi procedimenti o metodi di stima in dipendenza delle circostanze e delle finalità specifiche alle quali ciascuno di essi meglio si adatta.

La stima del valore di

1. Stima a impressione o a vista: è una stima di tipo sintetico che viene fornita da periti specifica esperienza, può essere immediata o mediata e non viene fatta oggetto di ulteriore approfondimento.
2. Stima storica: si basa su passati prezzi di compravendita dello stesso immobile ed è quindi condizionata dall'esistenza di compravendite

1. Stima diretta o sintetica o per confronto diretto: è il metodo più logico e dunque più largamente usato, basato sullaconoscenza e il confronto di prezzi unitari di edifici analoghi.
2. Stima per capitalizzazione del redditi: è utilizzabile per la stima dei beni produttivi di reddito, l'entità del quale deve essere prevedibile per un cospicuo numero di anni.
3. Stima a valore di trasformazione: adatto agli edifici che, al momento della stima, non si trovino in stato ordinario. Essa viene usata quando lo stato di efficienza e il grado di utilizzazione dell'edificio sono così lontani dall'ordinarietà che la soluzione migliore appare la demolizione e la ricostruzione del fabbricato.
4. Stima a fatturato: utilizzata in alcuni paesi per determinare il canone di locazione da applicare ai primi locatari, specie di superfici commerciali, in zone di nuova

7. Stima a costo di sostituzione: in alcuni testi è chiamato "metodo dell'ultima risorsa", nel senso che è l'ultimo procedimento in cui si pensa di ricorrere quando tutti gli altri si siano rivelati inutilizzabili.

Dei sette metodi sopra elencati, i primi due, il sesto e il settimo sono scarsamente utilizzati in Italia.

La motivazione è la parte metodologicamente più importante della stima, in quanto è qui che lo stimatore deve motivare e giustificare le scelte che lo porteranno alla determinazione del "più probabile valore".

In questa sezione, quindi, deve essere descritto il procedimento logico che conduce alla scelta del criterio e del procedimento o dei procedimenti di stima, citando eventuali fonti dottrinarie e scientifiche e proponendo le relative formule.

In secondo luogo si esporrà l'iter che verrà seguito al fine di reperire i dati di base per

Il confronto, citando le fonti e motivando la preferenza rispetto ad altri eventualmente disponibili. Per gli immobili a destinazione residenziale si preferirà, in prima ipotesi, la stima sintetica per confronto diretto con successivo ricorso, a titolo di riprova, al procedimento per punti di merito. Solo per immobili non soggetti a regime vincolistico si potrà ricorrere alla stima analitica. Per gli edifici a destinazione non ordinaria o in forte stato di obsolescenza tecnica e/o funzionale e per le aree si preferirà il procedimento a valore di trasformazione o, se il caso, a sito e cementi o a valore complementare.

L'approccio più comune nella quantificazione del costo consiste nel suddividere l'intero processo produttivo in parti relazionate all'articolazione del processo stesso. Quindi, nel caso della realizzazione di un edificio: scavi, fondazioni, ossatura portante, opere murarie, impianti, ecc.); il costo di ciascuna porzione viene determinato dalle

quantità per i prezzi unitari. Nei prezzi sono compresi tutte le voci (di acquisto delle materie prime, di reintegrazione dei capitali). Questa determinazione del costo prende il nome di computo metrico estimativo, ed è uno dei metodi più diffusi e utilizzati per la quantificazione dei costi nell'edilizia, in quanto deriva da una consuetudine instauratasi dall'emanazione del Regolamento dei lavori pubblici del 1895.

Oggi esistono numerosi procedimenti di stima che vanno oltre il semplice preventivo analitico. Tali metodi permettono ad esempio di valutare, in tempi brevi, le conseguenze progettuali in termini di differenze di costo, o di