Bigino Marketing del Turismo

• CRITERI PER LA DEFINIZIONE TECNICA E VALORIALE DEGLI IMMOBILI

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TURISTICI La grandezza e valore economico di un hotel si definisce con il N° camere (valore

camera singola X n° totale di camere). Il valore aumenta in una grande città.

• CELLULA TIPO – definizione, dimensione e caratteristiche  l’ambiente completo destinato al

pernottamento degli ospiti e viene rappresentata con i termini di modulo, camera e unità alberghiera.

Si chiama cellula-tipo poiché contiene al proprio interno tutto ciò che viene reputato come

imprescindibile come offerta ricettiva.

Dimensioni Cellula Tipo Caratteristiche Cellula Tipo

- 30 m quadri: - 1 letto matrimoniale (2 metri) o 2 singoli (2 m-1,5 m)

25 REALI + 5 VIRTUALI - Armadi di sviluppo lineare con specchi (min 2,5 m)

- dei 25 m quadri: - Tavolo (100/120 cm) con sedia

20 ZONA RICETTIVA + 5 SERVIZI - Comodini, 2 sedie/poltrone, tv, tel, frigobar, climatizz.

- Suite: - doccia (si preferisce) o vasca

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2 VOLTE la cellula tipo NB i 5 m virtuali sono gli spazi di uso comune come

ascensori, scale, corridoi, uffici x manutenzione e

- Bagni: pulizia.

IMPALLATI = fatti a specchio (< costi)

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ALTRI SPAZI - dimensioni necessitano di spazi adeguati alla categoria di appartenenza e al tipo

di gestione che viene effettuata ed occorre prevederli e calcolarli per evitare dispersione di superficie

e di denaro.

1) Ristorazione  dimensione data dal coefficiente di spazio necessario minimo per persona (1,40 m

quadri) X il numero di clienti che si intende ospitare.

2) Sala Breakfast  si basa su un coefficiente di 0,70 mq per persona (molti vogliono la colazione

in camera e l’orario per farla varia da persona a persona.

3) Hall, Living Lounge  coefficiente che varia da 0,80 a 1,50 mq a persona a seconda della

tipologia e gestione del hotel.

4) Ricevimento e Portineria  spazio tecnico che non possiede un coefficiente.

5) Bar  10-15 mq BANCONE; 10 mq SPAZIO TECNICO GESTIONE, 10 mq CARICO

PRODOTTI.

6) Cucina  da 40 a 130 mq; 10/15 mq DISPENSA; 10/15 mq CELLE FRIGORIFERE.

7) Magazzini  30-50 mq RISTORAZIONE; 6/8 mq OFFICE AI PIANI (uno ogni 16-20 camere);

25/40 mq OFFICE CENTRALE.

8) Altri  saletta mensa addetti, spogliatoio addetti, servizi igienici addetti.

• ALBERGO / RESIDENCE – fasi di avviamento  realizzazione di una struttura ex novo:

a) Tipo di struttura (alberghiera, residenziale, business, annuale, stagionale…) e di turismo

b) Location

c) Verifica di realizzazione presso il Comune e poi verifica di fabbricabilità

Esempio Avviamento in Grandezza e Valore Economico

Superficie terreno = 10000 mq  indice di fabbricabilità (stabilito dal comune) = 0,65% implica

Volumetria realizzabile = 6500 mc  10000 mq X 0,65 = 6500mc  6500 mc : 3,33 = 1950 mq

quindi 1950 mq : 40 mq (misura cellula tipo scelta) = 50 camere

Valore medio al mc = 250 euro (650 euro al mq) /// Valore terreno 1950 mq X 650 euro = 1.267.500

Costo di costruzione al mq = 1200-1400 euro /// Costo arredamento per singola unità = 7500/10mila

+ Costo arredo spazi comuni.

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COMPRENSORIO TURISTICO – definizione porzione di territorio fuori dal centro del

comune (4-5 km), in cui vengono insediate attività ricettive (albergo…), ristorative (pizzerie,

caffetterie…), commerciali (negozi…), ludico-ricreative (discoteche…), del benessere +

infrastrutture sportive (piscina, golf, tennis) + infrastrutture portuali (da 500 a 1500 posti). È un

centro chiuso (circa 2000 posti letto) con sorveglianza diurna e notturna e autosufficiente.

• COMPRENSORIO TURISTICO – fasi di avviamento  caratteristiche e analisi preliminari:

Analisi Pre Comprensorio

1. scegliere location 6. valutare il grado di conoscenza della località sul mercato

2. valutare accessibilità 7. verificare le previsioni di sviluppo del territorio

3. valutare la climatologia 8. verifica indice di competitività della regione di

appartenenza

4. valutare elementi morfologici

5. verificare/valutare 9. verifica del posizionamento nell’immaginario collettivo

concorrenza

Tipi Caratteristiche

- Il + ricercato e diffuso nel settore turistico.

- costituito da un’area marina con insediamenti ricettivi (e altre attività).

- costruito in ambienti naturali incontaminati, ma con una buona accessibilità.

- coinvolti soggetti economici privati, società miste (20% reparto pubblico)

MARINO nell’investimento del capitale, anche se la gestione è per lo + privata.

Elementi principali da analizzare per realizzarlo

- temperatura del mare, tipo di spiaggia, coste fondali, pescosità

- vicinanza a isole e i relativi collegamenti

- molto ricercato e diffuso (ai livelli di quello marino)

- rappresenta il turismo alpino, della neve o della montagna estiva e della natura

- importante è l’aspetto sportivo (snowboard, sci…)

- fondamentale risulta diversificarsi nell’offerta (x sciatori e non)

MONTANO Elementi principali da analizzare per realizzarlo

- caratteristiche della neve (≠ target)

- escursione termica media annua

- altezza della località

STORICO, - movimento di persone per scopi culturali che coinvolge una pluralità di eventi e

CULTURA attività (festival, spettacoli, gastronomia, visita di borghi, castelli…)

LE

ARTISTIC - Italia grande fautrice di questo tipo di turismo

O

LACUSTR

E, /

FLUVIALE - comprende offerte delle aziende agrituristiche, percorsi enogastronomici, trekking

ENOGAST

RONOMIC - tipo di turismo emergente che coinvolge la conservazione/valorizzazione dei territori

O agricoli, prodotti connessi ed eventi relativi a quest’ambito.

- si tratta di parchi, nati per combattere la crescente industrializzazione che

danneggiava l’ambiente. Tipologie che vanno dalle aree protette, ai parchi geologici,

storici, archeologici, divertimento, tecnologici, scientifici.

LUDICO Altri fattori di classificazione di un comprensorio – parco

(gardaland) - Contenuto prevalente (culturale o ludico)

- Grado di dinamismo richiesto (azione o relax)

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INFRASTRUTTURE TURISTICHE – definizione Elementi che, presi singolarmente oppure

formanti un insieme, contribuiscono ad adeguare l’ambiente e il territorio a particolari esigenze

dell’uomo. Nel campo del turismo, le infrastrutture turistiche permettono di meglio caratterizzare il

prodotto ovvero i servizi turistici che sono stati predisposti per il mercato, aumentandone il

gradimento e contribuendo ad una maggiore soddisfazione da parte del destinatario finale.

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INFRASTRUTTURE TURISTICHE – caratteristiche Le diverse infrastrutture sono in grado di

costituire un’attrattiva talmente forte da indurre e condizionare il turista nella scelta di una

determinata località + motore dello stesso sviluppo turistico. Tra le principali infrastrutture spiccano:

l’energia, trasporti, telecomunicazioni, trasporto di materiali energetici.

Le infrastrutture di trasporto al servizio del turismo dovrebbero permettere di:

- Facilitare l’accesso ai turisti stranieri

- Facilitare la mobilità all’interno delle regioni

- Facilitare l’accessibilità al centro delle città e favorire la mobilità urbana.

Infrastrutture Caratteristiche

Auto = mezzo + utilizzato e - costoso per autonomia e libertà da vincoli di orario.



Autostrade La presenza dell’autostrada gioca un ruolo molto importante nel turismo.

 Scarsa efficienza della rete autostradale italiana, soprattutto al sud.

 Infrastruttura determinante nel successo di una località



Aeroporti Ritardo dell’impianto aeroportuale italiano



Porti Dotazione infrastrutturale in aumento grazie al boom crocieristico

 Diminuzione della rete ferroviaria per la dismissione di tratte (-23%) e gli arrivi

 internazionali su rotaia di poca rilevanza  + importante il movimento interno.

Ferrovie È importante il rafforzamento dell’alta velocità (non molto lontani da FRA e

 SPA) e i collegamenti con le località periferiche.

GOLF = relax, divertimento, libertà, amicizia, costoso (sta diventando di moda)

 Attività turistica sul golf in fase di sviluppo  Al Nord Europa è orientato verso i

 residenti; L’Italia attira sempre + golfisti internazionali.

Turismo Golfistico in ritardo in Italia, soprattutto per la prontezza ad accogliere

 questo tipo di turismo

Il cliente golfista è il migliore turista: dispone di tempo libero, di > reddito,

 preferisce periodi fuori stagione, avendo la possibilità di scegliere i propri periodi

di vacanza.

Misure del campo variabili a seconda delle buche presenti  36, 27, 18, 9, driving

 range, pitch and putt (in miniatura)

Si è soliti individuare 4 tipologie di prodotto del golf turismo:



Campo da

Golf 1) Trophy Courses : ospitano grandi eventi oppure disegnati da un famoso

designer. Il turismo si sviluppo in quanto i golfisti turisti vogliono giocare

dove hanno giocato i loro campioni.

2) Golf resort : sono complessi del tempo libero con servizi di alloggio,

ristorazione e altri servizi, con annesso 1 o + campi da golf (clientela alta)

3) Campi di golf associati a costruzioni immobiliari : dapprima vengono

costruiti i campi da golf, e successivamente vengono venduti lotti di terreno

ove costruire unità immobiliari. Questa tipologia di prodotto attrae molti

golfisti che tendono ad acquistare una seconda casa oppure una unità

immobiliare in multiproprietà vicino o addirittura sui campi da golf.

4) Regioni di golf : una regione golfistica può essere formata da un gruppo di

destinazioni golfistiche. È una strategia di marketing che ha l’obiettivo di

persuadere il golf turista a comprare un pacchetto che può includere una

combinazione di alloggio e diversi campi di golf, con il risultato di allungare

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PORTO TURISTICO – definizione E’ considerato porto turistico, o approdo per il diporto

nautico, un complesso di impianti specializzati sul demanio marittimo e nel mare territoriale che

offrano possibilità di accosti, stazionamento e rifornimento.

Le spiagge non appartengono a nessun privato, ma allo stato quindi al demanio marittimo. In poche

parole, i porti turistici vengono costruiti sul territorio di qualcun altro.

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PORTO TURISTICO – caratteristiche i porti turistici possono essere dotati delle sistemazioni

che consentono le operazioni di:

- Riparazioni, manutenzione e revisione

- Rifornimento e Assistenza in genere

- Rimessaggio, Custodia, Sosta e ristoro

Porti turistici ≠ Porti commerciali, in quanto vi sono ammesse le sole operazioni commerciali

connesse con i rifornimenti, il rimessaggio e la riparazione delle imb