Concetti Chiave
- La stima a vista è spesso utilizzata dagli agenti immobiliari per valutare un fabbricato in vista della sua vendita, basandosi sul prezzo di mercato.
- La stima storica si basa su una precedente compravendita dell'immobile, rivalutata con indici ISTAT, a condizione che sia recente e il mercato stabile.
- La stima sintetica mono-parametrica calcola il valore medio unitario e lo moltiplica per un parametro specifico come la superficie commerciale.
- La stima sintetica per valori tipici prevede la valutazione autonoma degli elementi costitutivi di un bene complesso e la somma dei loro valori.
- Le caratteristiche estrinseche e intrinseche, come la vicinanza ai servizi e la presenza di elementi di pregio, influenzano il valore di mercato di un fabbricato.
I procedimento sintetici più utilizzati sono i seguenti:
- stima a vista: utilizzata sopratutto dagli agenti immobiliari è, in genere finalizzata alla valutazione di un fabbricato in vista di una sua collocazione sul mercato e viene espressa dal prezzo di vendita.
- stima storica: si basa sul prezzo relativo all'eventuale compravendita precedente dell'immobile tale prezzo si considera ancora valido eventualmente dopo essere stato rivalutato mediante gli indici ISTAT a condizioni che sia recente e che il mercato non abbia subito variazioni grosse.
- stima sintetica mono-parametrica: viene utilizzata molto frequentemente ed in genere prevede due passaggi:
1- determinazione del valore medio unitario
2- moltiplicazione del valore medio per il parametro del fabbricato da valutare
- stima sintetica per valori tipici: utilizzata solitamente per la valutazione dei beni complessi costituiti da più elementi.
Stima sintetica mono-parametrica
Il procedimento consiste nella risoluzione della formula: sommatoria v/sommatoria p per px
Queste operazioni si sintetizzano come di seguito riportato:
individuazione del parametro di stima. Ormai per i fabbricati ad uso abitativo, gli uffici ed i negozi il parametro è la superficie commerciale misurata in m2 per i fabbricati ad uso commerciale sono i m cubi cioè il volume.
Calcolo della superficie commerciale del bene da stimare secondo i criteri utilizzati in zona: il bene infatti deve essere misurato con le stesse modalità utilizzate per quelli presi in confronto altrimenti risulta falsa.
Calcolo del valore medio per es i m2 di superficie commerciale
Calcolo del valore ordinario del bene moltiplicando il valore unitario per la superficie del fabbricato da stimare
Vi sono delle variazioni per quanto riguarda il valore unitario. Tali correzioni riguardano la vetustà (vecchiaia), la posizione del mio alloggio/fabbricato
Stima sintetica per valori tipici
Per questo tipo di stima, fatti salvi i presupposti specificati in estimo generale, si procede come segue:
- individuazione degli elementi che costituiscono il bene per il quale è possibile la valutazione autonoma
- individuazione dei mercati e dei dati necessari alla stima dei beni individuati
- stima dei beni utilizzando le procedure più adatte , come se si trattasse di beni autonomi
- somma dei valori utilizzati per ciascun bene.
Comodi scomodi aggiunte e detrazioni
Comodi e scomodi fanno riferimento alle caratteristiche estrinseche ovvero:
per fabbricati ad abitazione civile
- vicinanza a aree verdi, luoghi di ricreazione, svago, impianti sportivi ecc
- salubrità
- vicinanza ad elementi negativi o considerazioni tali come - discariche ecc
- vicinanza ad elementi di disturbo come strade ferrovie aeroporto
- viabilità intesa come facilità di accesso, negozi ecc.
- servizi come trasporti pubblici, farmacie, ospedali, negozi ecc
per fabbricati ad uso commerciale e uffici
- salubrità
- vicinanza ad elementi negativi
- vicinanza ad elemento di disturbo ferrovie porti ecc
- viabilità
- facilita e difficoltà parcheggi
- vicinanza ala clientela
per fabbricati ad uso industriale
- viabilità
- facilita o difficoltà parcheggi
- vicinanza alla clientela
- facilita di reperimento del personale.
Aggiunte e detrazioni
Fanno riferimento alle caratteristiche intrinseche del fabbricato e possono essere:
- presenza o assenza in difformità di rispetto alle condizioni ordinarie di locali terrazze o altri spazzi utili
- presenza di elementi di pregio
- presenza di finiture al di sopra della norma
- condizioni inferiori alla norma
- presenza di servitù
- impianti non a norma
- diritto di superficie
- realizzazione in edilizia convenzionata
- giardino o parco con caratteristiche o dimensioni diverse dall'ordinario
Domande da interrogazione
- Quali sono i procedimenti sintetici più comuni per stimare il valore di mercato di un immobile?
- Come si effettua una stima sintetica mono-parametrica?
- Quali fattori influenzano le correzioni del valore unitario di un immobile?
- Cosa si intende per "comodi" e "scomodi" nella valutazione immobiliare?
- Quali sono le aggiunte e detrazioni considerate nella stima di un fabbricato?
I procedimenti sintetici più comuni includono la stima a vista, la stima storica, la stima sintetica mono-parametrica e la stima sintetica per valori tipici.
La stima sintetica mono-parametrica prevede la determinazione del valore medio unitario e la moltiplicazione di questo valore per il parametro del fabbricato da valutare, come la superficie commerciale.
Le correzioni del valore unitario possono essere influenzate dalla vetustà, dalla posizione dell'alloggio o fabbricato, e da altre caratteristiche intrinseche ed estrinseche.
"Comodi" e "scomodi" si riferiscono alle caratteristiche estrinseche di un immobile, come la vicinanza a servizi, aree verdi, elementi di disturbo, e la facilità di accesso e parcheggio.
Le aggiunte e detrazioni si riferiscono a caratteristiche intrinseche come la presenza di elementi di pregio, finiture superiori alla norma, condizioni inferiori alla norma, servitù, e impianti non a norma.
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