Valore mercato appartamento tesina

4

da via G. Marconi-Via Conegliano che collega sia al centro città che ai comuni

limitrofi (Conegliano, Susegana, ecc…). La zona risulta munita di servizi quali la

scuola d’istruzione primaria e materna, oltre che negozi alimentari e di altro genere

entro un raggio di 2,0 Km.

5. DESCRIZIONE DEL FABBRICATO

La costruzione del condominio “Smeraldo” in cui si trova l’ufficio da stimare, è stato

ultimato nel 2006 dall’impresa edile “La Marca costruzioni S.R.L.” e ha pertanto 8

anni. L’unità in oggetto fa parte di un complesso edilizio di tipo civile, costituito di

una scala con ingresso vicino alla strada pubblica, e da 6 unità abitative poste

su 3 piani fuori terra senza ascensore. Inoltre, presenta un piano sottostrada adibito

a posti auto e a cantine.

Per quando riguarda la caratteristica costruttiva, l’edificio presenta una struttura

portante in cemento armato, un involucro edilizio in mattoni forati intonacato e

tinteggiato, e una copertura in coppi. Le finiture sono di media qualità, e lo stato di

manutenzione è ottimo dato la recente edificazione.

6. DESCRIZIONE DELL’UNITA’ IMMOBILIARE

L’appartamento da stimare è situato al 2° piano del condominio sprovvisto di

ascensore, ha 3 affacci sui muri perimetrali Nord, Sud e Ovest con vista sul piccolo

giardinetto pubblico e sui fondi rustici. E’ composto da ingresso, un’ampia cucina-

soggiorno, una camera, un bagno, un ripostiglio e una loggia. Poiché il mercato, per

un appartamento di quella metratura richiede due camere, esso verrà trasformato,

dividendo in due la grande camera presente. Sviluppa una superficie utile di

91,29 m con un’altezza media di m. 2,95. I pavimenti dell’immobile risultano

2

usurati; sono in parquet nelle tre camere dell’appartamento, mentre quelli degli altri

ambienti sono in granito. Gli impianti sono adeguati alla normativa e alla buona

qualità del fabbricato.

7. ASPETTI LEGALI

Il fabbricato è stato edificato in base a una regolare concessione edilizia ed è stato

per tanto dichiarato abitabile il 18 Ottobre 2006 dal Comune di Pieve di Soligo.

L’appartamento risulta del tutto libero da vincoli e da diritti di terzi.

8. INDAGINI DI MERCATO

Le indagini di mercato si sono rivolte esclusivamente verso ricerche condotte in

ambito fiduciario, cioè da rilevazioni di specifici dati di compravendita e di offerte e

da interviste ad operatori del mercato immobiliare locale.

Leandro Tiralongo 5°B Geometri ISISS Marco Casagrande 5

Nell’indagine di mercato non sono stati tenuti in considerazione i dati pubblicati

all’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate poiché ritenuti imprecisi e

generici. L’OMI ad esempio usa le NTN (Numero di Transazioni Normalizzate), che

rappresentano il numero di compravendite immobiliari registrate al Catasto relative

ad una destinazione edilizia, avvenute in un determinato periodo temporale,

rispetto alle quote di proprietà oggetto della transazione. La normalizzazione invece

consiste nel rapportare la compravendita alla quota di proprietà. Ad esempio nella

compravendita al 50% la transazione non viene conteggiata per intero ma per metà.

Inoltre le NTN contengono una serie di compravendite non mercantili che portano

ad ottenere un valore non oggettivo e non equo. Si tratta, ad esempio, di leasing,

aste, quote, compravendite tra parenti ed espropri. Oltre a ciò non esistono Note

Territoriali riferite alla provincia di Treviso, ma se anche ci fossero, esse darebbero

un’idea dell’andamento del mercato immobiliare della Provincia e non della zona del

Quartier del Piave, territorio oggetto della prescritta indagine. Come se non

bastasse, si può osservare come le quotazioni OMI (intese come variazioni dei prezzi

di vendita all’interno del mercato immobiliare di quella zona), “aggiornate”

semestralmente, non mutano affatto nel tempo. Tutto questo lascia intendere poca

affidabilità e confusione nei dati presentati dall’Agenzia delle Entrate.

Pertanto, per ovviare a dati poco veritieri, si sono rilevate una serie di

compravendite avvenute nella zona d’interesse, attraverso delle visure catastali,

eseguendo una prima selezione delle stesse, scartando tutte quelle compravendite

non mercantili. In questo sono state poste le basi per la creazione di una piccola

banca dati. Una volta noti i prezzi di vendita di tali immobili presso la Conservatoria

di Registri Immobiliari, è possibile passare alla scelta dei giusti comparabili.

9. COMPARABILI

Dall’attenta analisi delle compravendite avvenute nella zona, si è potuto evincere un

buon numero di compravendite di appartamenti simili, si ritiene opportuno

applicare il valore di trasformazione dell’appartamento in quanto l’immobile da

valutare ha una disposizione interna inusuale e poco commerciale e pertanto va

adeguato alla domanda del mercato che, per la stessa superficie, richiede due

camere e non una.

INDIRIZZO CLASSIFICAZIO- SUPERFICIE PREZZO (€)

NE

Via Cal Santa, 65 SM-T-R Appartamento 89,08 m 110.000,00

2

Via Caldella, SNC 1 Appartamento 88,06 m 120.000,00

2

Via Frecce Tricolori, SNC T Appartamento 98,68 m 153.000,00

2

∑P= 275,82 m ∑V= 383.000,00

2

Leandro Tiralongo 5°B Geometri ISISS Marco Casagrande 6

Le indagini condotte hanno consentito per tanto di individuare il Valore di Mercato

Unitario medio di unità simili eseguendo il rapporto pari a 1.388,59

€/m .

2

10. PROCEDIMENTO DI STIMA

Per poter risolvere il quesito estimativo richiesto, ossia quello di valutare il valore

dell’appartamento dopo una sua trasformazione interna, non v’è dubbio che

l’aspetto economico da dover utilizzare sia quello del più probabile valore di di

trasformazione dell’appartamento.

Il valore di trasformazione si basa sul principio per cui, il bene che subirà una

trasformazione certa, può essere stimato in base al valore che assumerà dopo la

trasformazione, al netto dei costi di costruzione. Quindi, il valore di trasformazione

(V ) sarà ottenuto dalla differenza tra il valore di mercato dell’immobile su cui si

tras

eseguirà la trasformazione (V ) e i costi sostenuti per trasformarlo (K ).

mercato cant

V = V – K

tras mercato costr

11. STIMA DEL VALORE

Sulla base delle indagini di mercato, e dei comparabili rilevati, il Valore di Mercato

Unitario medio di unità simili (appartamento) è di 1.388,59 €/m . Mentre la

2

consistenza dell’appartamento può essere così riassunta:

CARATTERISTICA ACRONIMO SUP. MISURATA INDICE SUP. COMMERCIALE (m )

2

(m )

2

Superficie principale S1 82,02 1,00 82,02

Superficie cantina SUC 10,46 - -

Superficie terrazze SUZ 8,11 0,40 3,24

Superficie posto auto SPS 20,08 0,30 6,02

scoperto 120,67

TOTALE SUPERFICIE (m ) 91,29

2

Così, nota la sup. commerciale pari a 91,29 m , il valore di mercato dell’intera unità

2

immobiliare (V ) stimato mediante procedimento sintetico comparativo del

mercato

valore di mercato, sarà ottenuto moltiplicando il Valore unitario (Vu) per la

superficie commerciale del nostro immobile.

Ciò sarà uguale a 1.388,59 €/m 91,29 m che risulta pari a 126.764,38 €.

2 2

x

Per ciò che riguarda i Costi di Costruzione, essi si ottengono dalla sommatoria tra i

costi di cantiere e le spese generali.

 I costi di cantiere sono stati ottenuti mediante procedimento analitico, cioè

analizzando le singole spese sostenute, facendo riferimento al listino medio

Leandro Tiralongo 5°B Geometri ISISS Marco Casagrande 7

delle imprese costruttrici locali. Essi si ottengono moltiplicando i Costi unitari

(€/m ) o prezzi per un parametro (m o m o cadauno). E’ da specificare che la

2 2 3

superficie di pavimento va considerata al netto dei muri esterni e delle pareti

divisorie che incidono per un 15%.

N° lavori Descrizione lavori Costo Unitario Superficie Costo TOT

Demolizione e rimozione della parete 27 €/m 7,50 m 202,50 €

1 2 2

esistente interna

Demolizione e rimozione della 17 €/m 77,60 m 1.319,20 €

2 2 2

pavimentazione

Aggiunta serramenti: porta Cad. 1 45 €

3 Rimozione e divisione degli impianti A corpo 2.200 €

4 elettrici, idrici e di riscaldamento

Rifacimento pareti comprensivo di 35 €/m 16,50 m 577,50 €

5 2 2

intonaco e stucco

Messa in opera di tutti gli impianti A corpo 3.200 €

6 tecnologici

Rifacimento pavimentazione 45 €/m 77,60 m 3.492€

7 2 2

TOTALE 11.036,20 €

 Invece le Spese generali d’impresa sono costituite dal permesso di costruire,

dal progetto e direzione lavori e dall’utile lordo d’impresa, che incideranno sul

costo di cantiere. Tali valori sono stati reperiti presso l'Associazione dei

Costruttori Edili.

Tipo spesa Incidenza percentuale TOT

sui costi di cantiere (%)

Permesso di costruire 8% 882,90 €

Progetto e direzione lavori 4% 441,45 €

Utile lordo d’impresa 10% 1.103,62 €

TOTALE 2.427,97€

Quindi il Costo di costruzione (K ) sarà dato dalla somma tra i costi di cantiere e le

costr

spese generali, cioè pari a 11.036,20 + 2.427,97 che risulta pari a 13.464,17 €

Il valore di mercato dell’unità immobiliare trasformata, stimato mediante

procedimento analitico del valore di trasformazione, ammonta dunque a

= 126.764,38 – 13.464,17 che è pari a 113.300,21€.

V tras

Per tanto, compiuto l’opportuno arrotondamento, il più probabile valore del

fabbricato è uguale a 113.000,00

Leandro Tiralongo 5°B Geometri ISISS Marco Casagrande 8

12.CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE

Sulla base dei dati esposti nella relazione tecnica, il sottoscritto geometra Leandro

Tiralongo dichiara che il più probabile valore del bene immobile di proprietà della

Sig.ra MELER Sara è con ogni probabilità equivalente a 113.000,00 €

(eurocentotredicimila,00).

Pieve di Soligo, 1 Giugno 2014 Geometra Leandro Tiralongo

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13. ELENCO ALLEGATI

Geografia: mappa

- Estratto di mappa

- Visure Catastali

- Planimetrie Catastali

- Documentazione fotografica

-

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 Geografia

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Estratto di mappa

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Visure catastali dell’immobile

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Planimetria del posto auto

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Planimetria della cantina

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Planimetria dell’appartamento prima della trasformazione.

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Planimetria dell’appartamento dopo la trasformazione.

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Planimetria del condominio

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Documentazione fotografica

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