Economia degli intermediari finanziari - Mutuo

Il mutuo

1) Cos’è il foglio comparativo dei mutui?

Per i contratti di mutuo garantito da ipoteca per l’acquisto dell’abitazione principale, oltre ai fogli informativi, gli intermediari mettono a disposizione un “foglio comparativo” contenente informazioni generali sulle diverse tipologie di mutui offerti.

Il foglio comparativo dei mutui:

• Elenca tutti i prodotti della specie offerti dall’intermediario, rinviando ai fogli informativi per la pubblicizzazione delle rispettive condizioni;
• Indica in modo chiaro le caratteristiche e i rischi tipici dei mutui;
• Riporta, per ciascuno dei mutui in questione, almeno: il tasso di interesse (in caso di tasso variabile, sono indicati lo spread, il parametro di riferimento e l’ammontare del tasso al momento della pubblicità); la durata minima e massima del mutuo; le modalità di ammortamento; la periodicità delle rate; il TAEG (in caso di tasso variabile, il documento specifica che il tasso di interesse e il TAEG sono riportati in via meramente esemplificativa, assumendo un valore del tasso immutato rispetto a quello iniziale per tutta la durata del contratto); l’esempio di importo della rata di ciascun mutuo, in conformità di quanto riportato nei relativi fogli informativi.

2) Cos’è il prefinanziamento di un mutuo?

La banca, che può anche essere diversa da quella che ha concesso il mutuo, può accordare al cliente una certa somma in attesa del finanziamento principale; si tratta di un pre-finanziamento:

• L’importo è generalmente più basso rispetto al finanziamento principale, dal momento che viene utilizzato per sostenere le spese necessarie per avviare il progetto di investimento;
• Il rimborso avviene al momento dell’erogazione del prestito principale e quindi la scadenza è di breve periodo;
• È preliminare ed accessorio al finanziamento principale, al quale è strettamente collegato.

3) Cos’è la surroga (o portabilità) dei mutui?

Il cliente (persona fisica, ente o impresa) può optare per la surrogazione (o surroga) del prestito, ossia la portabilità del mutuo. La surroga permette di sostituire la banca che ha erogato il finanziamento con una nuova che propone migliori condizioni e che decide di accettare tale operazione.

In tal caso non c’è necessità di consenso da parte della banca che inizialmente aveva concesso il mutuo. La surrogazione non prevede alcun onere a carico del richiedente, e mantiene viva l’ipoteca originaria.

4) Qual è la differenza tra il tasso di interesse nominale e il TAEG?

Il tasso di interesse nominale si applica al debito residuo del periodo precedente per calcolare la quota interessi di un certo periodo. Il tasso di interesse nominale non rappresenta però il costo effettivo del mutuo.

Infatti, oltre agli interessi, il debitore deve sostenere una serie di altri oneri, quali le spese di istruttoria, le spese di perizia per la valutazione dell’immobile da ipotecare, le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari, il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente altri rischi, la commissione annua di gestione pratica, le spese incasso rata, le spese invio comunicazioni.

Il TAEG è quel tasso che rende uguale, su base annua, la somma del valore attuale di tutti gli importi che compongono il finanziamento erogato alla somma del valore attuale di tutte le uscite (rate e spese). Il TAEG esprime il costo effettivo del mutuo dovuto sia per gli interessi, che per le altre spese previste nel contratto.