Corso di Estimo ed esercizio professionale - parte 2

Valore della parte espropriata e valore di surrogazione

Per stimare il valore della parte espropriata A dovrò operare la differenza tra il valore di mercato dell’area nel suo insieme (a+m) ed il valore dell’area che rimane al proprietario M: Va = V (a + m) - Vm

Il valore di surrogazione

Dalla caratteristica della surrogabilità (sostituibilità) tra beni economici, consegue la possibilità di prevedere il prezzo, di mercato o di costo, di un bene economico surrogabile con quello oggetto di stima.

Qualora occorra stimare il valore di un bene non direttamente apprezzato dal mercato ma surrogabile con altro di prezzo noto, si dovrà riguardare pertanto l'aspetto economico al quale corrisponde il più probabile valore di surrogazione

Vs = Vms

Il criterio di stima consisterà nella determinazione del valore di mercato o di costo del bene surrogabile con quello oggetto di stima. È richiesto nei casi di valori deprezzati di un bene, ad esempio per stimare un capannone industriale in condizioni di degrado non essendoci comparabili io devo ricorrere alla stima dello stesso bene nell’ipotesi in cui fosse ricostruito nuovo per poi considerare una serie di fattori (obsolescenza, vetustà…) che grazie ad alcuni coefficienti che deprezzeranno il bene considerato al nuovo.

In sintesi

Valore di mercato

Valore di mercato Vm = f (D, O)

Scopo: Stime cauzionali e per aste pubbliche; divisioni ereditarie; stime per compravendite, per riparto delle quote dei beni comuni; stima della sanzione pecuniaria per opere abusive; valutazioni fiscali; ecc.

Caratteristica da considerare: scambio del bene

Valore di costo

Valore di costo Vc = ΣFp

Scopo: Determinazione preventiva dei costi; verifica consuntiva della congruità dei costi storici; redazione di bilanci aziendali; previsioni dei costi di urbanizzazione nelle relazioni economiche integrative degli strumenti urbanistici; particolari stime dei danni; ecc.

Caratteristica da considerare: possibilità di produrre o riprodurre un bene

Valore di trasformazione

Valore di trasformazione Vt = (Vm - Cp)

Scopo: giudizi di convenienza sulla trasformazione di un bene economico; stime particolari di bilanci; stime di beni di particolari pregi artistici o ambientali, di edifici non suscettivi di ulteriori utilizzazioni per vetustà o obsolescenza; ecc.

Caratteristica da considerare: capacità del bene a produrne un altro

Valore complementare

Valore complementare Va= V (a + m) – Vm

Scopo: Stime per espropriazioni parziali, per asservimenti, per limitazioni autoritative, per danni, per la determinazione dei contributi di miglioria; stime di apporti per concentrazioni industriali; stime dell'avviamento industriale o commerciale; ecc.

Caratteristica da considerare: complementarità di un bene con un altro

Valore di surrogazione

Valore di surrogazione Vs =Vms (Vcs)

Scopo: Stime di beni in condizioni di monopolio bilaterale; stime di aziende con profitti negativi; stime di edifici o di impianti industriali.

Caratteristica da considerare: sostituibilità del bene con un altro

Lezione 6

Il principio: la previsione è il carattere immanente del giudizio di stima

L’attività estimativa è un’attività previsiva, facciamo tutte le operazioni estimative, arriviamo a definire un valore di mercato e se quest’ultimo si trasforma in prezzo cioè il bene viene realmente scambiato sul mercato allora sarà determinato il prezzo.

Valutare significa sostanzialmente esprimere giudizi di equivalenza tra beni economici. Questa equivalenza può essere di tipo storico, ossia relativa a circostanze e scopi verificatisi in passato (constatazione) e di tipo ipotetico se riferita a circostanze o motivi attualmente in essere e che potranno verificarsi in futuro (previsione)

Nella disciplina estimativa si può definire il valore di un bene economico come previsione della relazione tra il grado di utilità del bene stesso e di una determinata quantità di moneta.

Il prezzo può definirsi come constatazione di tale relazione tra i due gradi di utilità. Se quindi il prezzo è un dato storico che si constata, il valore è un dato ipotetico che si prevede.

Principio della permanenza delle condizioni

La previsione estimativa è basata su questo principio per il quale si ammette che ogni operazione di stima - diretta o indiretta - si svolge in base:

• Alle condizioni note al momento di riferimento
• In base a quanto è prevedibile relativamente al cambiamento legato alle forze di tipo permanente note
• Non sono prese in considerazione nella stima le forze transitorie e contingenti

Cioè la previsione avviene in base a condizioni relative al momento in cui effettuiamo la stima, quindi una realtà abbastanza statica per la mutevolezza del mercato.

Le conseguenze dell’adozione di tale principio (invarianza della realtà):

• Di tipo teorico:
• Si assume una realtà economica sostanzialmente statica
• Di tipo pratico:
• Non si tiene conto delle discontinuità tipiche del mercato (mutamento del numero degli operatori, dei gusti, etc.)
• Dinamismo della società e turbolenza dei mercati

Pensiamo al mercato delle abitazioni, fino a 2 anni fa chi comprava lo faceva in base alla caratteristica più apprezzata dal mercato: la posizione dell’immobile; oggi più che la posizione si apprezza la disponibilità di balcone, affacci nel verde. Questo principio deforma un po’ la realtà delle cose.

Stima ex ante

La stima ex ante (prospettiva) riguarda le previsioni di valore svolte al presente rispetto allo stesso presente o al futuro, solitamente sempre preventive

Stima ex post

La stima ex post (retrospettiva) è svolta al presente, ma è rivolta a epoche precedenti al momento della stima. Richieste secondo il valore di costo per verificare la congruità tra i costi preventivati rispetto a un piano attuativo e i costi effettivamente sostenuti, quindi per monitorare la percezione dell’ambiente da parte degli utenti “Post Occupacy Evaluation”

Esistono anche stime on going (in corso d’opera) che riguardano soprattutto il progetto, l’elaborazione dell’idea progettuale comporta un processo di prima valutazione, decisione dei materiali, spazi, ..

III principio: il prezzo è il fondamento del giudizio di stima

Il giudizio di stima è formulato in termini di prezzo.

I prezzi rappresentano la quantità di moneta corrisposta per un certo bene o una certa prestazione; si riferiscono a transazioni effettivamente avvenute (dati storici) La stima è sempre una previsione relativa al valore di una transazione futura. La stima è possibile grazie alla comparazione dei prezzi, fondamento della stima.

IV principio: il metodo estimativo è unico essendo basato esclusivamente sulla comparazione

La metodologia estimativa trova come unico fondamento logico della valutazione la comparazione tra il bene oggetto di stima e altri beni di prezzo noto con caratteristiche simili prese a confronto

In base alle circostanze, la scelta dei beni di comparazione dipende da:

• Caratteristiche tecniche ed economiche possedute dal bene oggetto di stima;
• Condizioni operative di rilevazione (disponibilità di dati);
• Tempo e mezzi a disposizione del rilevatore;
• Grado di approfondimento della stima

I procedimenti di stima, che dall’unico metodo conseguono, possono essere distinti in:

Diretti o sintetici, stima speditiva, raccolta di dati e in funzione della qualità del campione fare le diverse operazioni, oppure nell’ambito del progetto definitivo o esecutivo ricorrere al procedimento indiretto ↓

Indiretti o analitici (laddove non è possibile ricondurre a beni simili), si ricorre alla capitalizzazione dei redditi, cioè anziché utilizzare un campione di dati io considerò la redditività nel tempo che il mio immobile dispiega e lo faccio tramite delle operazioni di matematica che mi permettono di riportare all’attualità la redditività negli anni e ottenere un valore di mercato. Non è altro che il computo metrico estimativo – ci conduce al più probabile costo di costruzione di un immobile

V principio: il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido, ovvero basato sulla teoria dell’ordinarietà.

Il giudizio di stima per essere generalmente valido deve formularsi in riferimento a quelle circostanze che con maggior frequenza si riscontrano nel particolare mercato, ovvero deve formularsi in base al principio dell’ordinarietà.

Da tale principio consegue l’oggettività del giudizio di stima: permanendo le condizioni, se il prezzo medio è anche quello più frequente, si può affermare che uno ed uno solo sarà il valore prevedibile per un bene economico analogo nel medesimo mercato.

Tale principio si basa sul presupposto che le caratteristiche economiche degli individui si distribuiscono nella stessa forma in cui si distribuiscono i loro caratteri fisici

I fenomeni naturali come ad esempio l’altezza degli individui, hanno una distribuzione di frequenza normale (gaussiana). In questa distribuzione il valore più frequente – la moda – e il valore medio coincidono

La curva è simmetrica attorno a una linea verticale che rappresenta la frequenza massima nei dati. L’altezza più frequente coincide con la media aritmetica delle altezze

Curva di Gauss il Valore modale (più frequente), coincide con il Valore medio aritmetico e con la mediana (valore centrale) -> sarebbe una curva ideale che ci permette di avere la perfetta oggettività del giudizio di stima

Se i valori rilevati si distribuiscono secondo una distribuzione normale, allora il campione è rappresentativo del mercato di cui il bene oggetto di stima è parte.

Se la distribuzione ha un andamento che approssima una distribuzione normale, il più probabile valore di stima, ovvero il più frequente, è uguale alla media dei valori rilevati

La teoria dell’ordinarietà fa sì che il giudizio di stima sia oggettivo e generalmente valido

Fasi del giudizio di stima

Sequenza logica delle operazioni da condurre nella formulazione del giudizio di stima – fasi:

• 1. Conoscenza del bene (es. suolo – serve il certificato di destinazione urbanistica)
• 2. Definizione dello scopo o ragion pratica della stima (capire quale dei valori dobbiamo considerare)
• 3. Individuazione del criterio o aspetto economico
• 4. Scelta ed applicazione del procedimento di stima
• 5. Aggiunte e/o detrazioni al valore capitale del bene e determinazione del valore di mercato incognito

La metodologia estimativa (cap.4)

La metodologia estimativa rappresenta l’insieme delle tecniche e degli strumenti attraverso cui si formula il giudizio di stima. La base della metodologia estimativa è rappresentata dalla comparazione tra circostanze storiche già verificatesi e quelle attuali (unicità del metodo).

I procedimenti di stima possono essere distinti in:

• Procedimenti «diretti» o sintetici
• Procedimenti «indiretti» o analitici

Procedimenti diretti

Il procedimento diretto è utilizzabile se è possibile disporre di dati relativi a beni analoghi, ovvero se è possibile la formazione della scala di prezzi noti

Due operazioni fondamentali:

• 1) Raccolta di dati storici relativi a beni immobili analoghi (prezzi verificatisi per beni simili);
• 2) Formulazione del giudizio di stima del bene.

È stesso l’indagine preventiva che si riesce a fare (la raccolta dei dati) che indica l’operazione estimativa da elaborare.

a) Possibilità di formazione di una scala di prezzi noti di beni approssimativamente analoghi a quello oggetto di stima

P 1 > P 2 >P 3 > P n > P n+1

Procedimento operativo:

Inserimento del bene da stimare nel «gradino» della scala che presenta con il bene maggiori analogie (atto di sintesi dell’estimatore) risultando:

Vn = Pn

b) Possibilità di formazione di una distribuzione normale dei dati (oggettivazione del risultato)

• La raccolta dei dati permette di ricostruire una curva dei valori di tipo gaussiano o binomiale
• Il valore medio coincide con il dato che si presenta nella distribuzione con maggior frequenza (maggiore probabilità).

Procedimento operativo

Determinazione della media aritmetica dei prezzi noti (raccolta di prezzi di beni simili)

Vm = (P1 + P2 + P3……. Pn)n

c) Possibilità di formazione di una distribuzione dei dati diversa da quella normale o gaussiana

In assenza di una distribuzione gaussiana dei prezzi noti (dovuta ad una non completa analogia fisica ed economica tra i beni) è possibile oggettivizzare il risultato determinando non la media aritmetica dei prezzi ma il prezzo medio. Raccolgo i prezzi per beni analoghi, ogni prezzo lo moltiplico per la quantità in mq (la consistenza) e divido per i mq totali di tutti i beni considerati.

Procedimento operativo:

determinazione del prezzo unitario medio

Vm = P1A + P2B + P3C + P4DA +B + C + D

Procedimenti analitici o indiretti

Quando non è possibile formare la scala di prezzi noti il giudizio di stima va formulato attraverso il procedimento indiretto o analitico.

Il valore di costo (paragrafo 7.9)

Il mercato delle costruzioni

Classificazione ISTAT

Settore F COSTRUZIONI

L’ISTAT permette la consultazione dell’andamento del settore delle costruzioni trimestralmente, annualmente, consultazione che avviene per ogni settore economico.

Questa sezione comprende l’attività generica e specializzata per la costruzione di edifici e di opere di ingegneria civile. Essa include i nuovi lavori, le riparazioni, le aggiunte, le alterazioni, l’installazione nei cantieri di edifici prefabbricati o di strutture e le costruzioni di natura temporanea.

Ogni anno l’Associazione Costruttori Edili ogni anno fornisce un Osservatorio congiunturale sull’industria delle costruzioni. Il settore delle costruzione è importante per il PIL dei paesi.

Dopo la pandemia, l’Italia torna ad essere tra i principali Paesi Ue in termini di sviluppo. Un risultato ottenuto soprattutto grazie al mercato delle costruzioni, che ha rappresentato oltre un terzo della crescita del Pil del +6,5% nel 2021. A confermarlo, i dati dell’Osservatorio congiunturale sull’industria delle costruzioni dell’Ance – febbraio 2022. Continua il percorso di crescita intrapreso ad inizio del 2021

Sale l’occupazione

Trend positivo anche per l’occupazione. Nei primi 11 mesi del 2021, secondo il monitoraggio della CNCE su 114 casse edili/edilcasse, il numero di ore lavorate è cresciuto del 26,7% rispetto allo stesso periodo del 2020

Opere pubbliche

Il consistente aumento dei livelli produttivi è generalizzato a tutti i comparti e risulta trainato soprattutto dalla manutenzione straordinaria abitativa e dalle opere pubbliche. Per gli investimenti in recupero abitativo, giunti a rappr