Appunti completi di Fondamenti di estimo ed economia per l'edilizia

FONDAMENTI DI ESTIMO PER L’EDILIZIA

Lezione 06/10/2025: PRINCIPI DI ECONOMIA

Economia= il termine nasce dall’unione di: casa + legge; era utilizzato per intendere

l’amministrazione dei beni di famiglia, con la nascita degli Stati, economia estende il proprio

oggetto di studio all’amministrazione pubblica dello stato.

LA NASCITA DELL’ECONOMIA

L’economia come disciplina autonoma nasce nel XVIII secolo, la si può collocare in due

contesti:

− Nel 1754 a Napoli, con l’istituzione della cattedra di Commercio e meccanica da parte di

Antonio Genovesi;

− Nel 1776 con la pubblicazione dell’opera “The Wealth of Nations” di Adam Smith.

Antonio Genovesi sostiene che l’idea di economia è legata ai concetti di pubblica felicità e

incivilimento, da questi nasce l’economia civile (il mercato dipende dalle regole e dai valori

che hanno le persone e la comunità, l’economia non può essere separata dall’etica). *Secondo

una classificazione, la prima città più felice al mondo per quanto riguarda (governo, economia,

cittadini...) è Copenaghen.

Robbins definisce l’economia come la scienza delle scelte che dipende da una molteplicità

di scopi di diversa importanza e da una contemporanea scarsità di risorse/mezzi.

Tipicamente è difficile raggiungere contemporaneamente tutti gli obiettivi proprio per il

problema della scarsità di risorse; l’economia studia il modo in cui: famiglie, individui,

imprese a amministrazioni pubbliche risolvono questi problemi, per questo motivo possiamo

definire l’economia una scienza sociale.

*Anche l’attività dell’architetto si basa su delle scelte in condizioni di scarsità di risorse.

MACROECONOMIA E MICROECONOMIA

I fenomeni economici possono essere osservati da due punti di vista:

- uno generale, ossia riguardante la collettività; Macroeconomia;

- uno individuale, ossia riguardante i singoli soggetti economici; Microeconomia.

-MACROECONOMIA

La Macroeconomia si basa sullo studio di:

• Domanda Aggregata: è la spesa totale realizzata da parte di consumatori, Stato e imprese;

• Offerta Aggregata: è l’intera produzione di beni e servizi.

-Se la domanda è maggiore dell’offerta si ha l’inflazione, aumento generale dei prezzi di beni

e servizi e diminuzione del potere d’acquisto della moneta. A generare inflazione sono

generalmente tre variabili (aumento della domanda rispetto all’offerta, svalutazione della

moneta, aumento dei costi di produzione).

-Se la domanda è minore dell’offerta si ha la recessione, fase del ciclo economico

caratterizzata da una riduzione del livello e del tasso di crescita dell’attività economica,

misurata tipicamente dal PIL.

Il ciclo economico indica il modo in cui l’attività economica di un Paese cresce e rallenta nel

tempo, questa è definita da indici quantitativi globali.

IL PIL -PRODOTTO INTERNO LORDO

È la grandezza fondamentale della macroeconomia, è: il valore di tutti i beni e servizi finali

prodotti in un paese in un dato periodo di tempo.

-valore: i beni e i servizi che entrano nel PIL sono valutati a prezzi di mercato (correnti), cioè ai

prezzi a cui vengono effettivamente venduti;

-tutti: tutti i prodotti eccetto quelli venduti illegalmente e prodotti e consumati all’interno delle

famiglie;

Il PIL tiene conto solamente delle attività che danno luogo a transazioni in denaro, e trascura

tutte quelle a titolo gratuito (terzo settore, fai da te, lavori fatti in casa).

Inoltre, il PIL non misura il miglioramento della qualità della vita. (ad esempio, l’inquinamento

tende ad aumentare il PIL perché stimola attività economica per combatterlo).

Proprio perché il PIL non misurava il miglioramento della qualità della vita, nel 2010, l’ISTAT

insieme alla CNEL fonda il BES (Benessere equo e sostenibile). Il BES serve a guardare oltre il

PIL, per capire quanto le persone stanno davvero bene in Italia, considerando aspetti non solo

economici ma anche sociali e ambientali.

-MICROECONOMIA

Studia le scelte razionali degli individui in condizioni di scarsità ed elabora le condizioni che

portano all’uso efficiente delle risorse. (protagonisti: individui, agenti economici, consumatori

e imprese, istituzioni). La microeconomia applicata all’architettura è utile per comprendere

mercati, comportamento dei consumatori e decisioni economiche nel progetto.

I BISOGNI

Il presupposto dell’economia è il bisogno, ci

sono diversi tipi di bisogni. Il bisogno tra

origine dalla scarsità dei mezzi atti a

soddisfarlo, alcuni bisogni (come quelli

primari) possono essere soddisfatti

istantaneamente, altri invece richiedono dei

mezzi esterni per essere soddisfatti: un bene.

Un bene è un mezzo di qualsiasi natura capace di soddisfare un bisogno, questi si dividono in

-beni non economici: disponibili in natura in quantità illimitata e fruibili da tutti;

-beni economici: disponibili in quantità limitata ed ottenibili ad un certo prezzo.

I BENI ECONOMICI

Un bene per dirsi economico deve possedere tre requisiti:

-Utilità; -Accessibilità; -Scarsità o quantità limitata.

Possiamo classificare i beni economici in funzione delle caratteristiche che presentano:

-Durevoli: soddisfano i bisogni per un periodo di tempo piuttosto lungo (casa, automobile);

-Non durevoli: soddisfano bisogni immediati (alimenti, combustibili);

-Diretti o di consumo: soddisfano direttamente (senza ulteriori trasformazioni) un certo bene

(panino, automobile);

-Indiretti o strumentali: devono subire trasformazioni prima di diventare beni di consumo

(farina, impianti industriali);

L’UTILITÀ ECONOMICA

L’utilità economica è l’attitudine di un bene economico a soddisfare un bisogno, il grado di

utilità economica varia da individuo a individuo a seconda dell’età, abitudini, circostanze...

Nell’ipotesi che il bene economico sia suddivisibile in dosi, l’utilità si dice:

- Dosale: quando è attribuita a ciascuna dose di bene;

- Iniziale: quando è attribuita alla prima dose di bene;

- Totale: quando è attribuita alla somma delle utilità di tutte le dosi.

• L’utilità totale è il grado di soddisfazione complessiva che deriva dal consumo di un bene,

questa aumenta all’aumentare della quantità di consumo del bene;

• L’utilità marginale è l’incremento di utilità conseguita a seguito di una piccola variazione

nella quantità consumata del bene. In altre parole, dosi successive dello stesso bene hanno

per lo stesso individuo utilità sempre minore, per questo diciamo che l’utilità marginale

diminuisce con l’aumentare della quantità disponibile di un bene (Legge dell’utilità

decrescente).

L’ utilità marginale è uno dei principali fattori che determinano il prezzo di mercato di un bene

o di un servizio.

LA PRODUZIONE E I FATTORI PRODUTTIVI

La produzione è un’attività volta alla creazione di utilità attraverso la trasformazione delle

risorse in beni economici; quindi, produrre non significa creare, ma trasformare.

Si definiscono fattori della produzione i beni e i servizi utili al processo produttivo, i principali

sono:

• Terra (risorse naturali);

• Lavoro;

• Capitali;

• Organizzazione.

Per l’uso di ciascun fattore della produzione deve corrispondere un prezzo.

IL PREZZO

Il prezzo si constata dal mercato ovvero tra l’incontro tra domanda e offerta; è la quantità di

moneta corrisposta ad un certo bene o servizio

L'attribuzione di un valore ad un bene significa prevederne il più probabile prezzo, in altre

parole il prezzo è un dato storico che si constata; il valore è un dato ipotetico che si prevede.

• TERRA: con questo termine vengono intese tutte le risorse fornite dalla natura, il prezzo d’uso

della terra si dice rendita e compete al proprietario;

• LAVORO: energia fisica e mentale utilizzata dall’individuo per la produzione di beni e servizi,

il prezzo d’uso è la remunerazione dell’attività umana impegnata (stipendio e salario);

• CAPITALE: è il valore dei mezzi di produzione (macchine) e delle materie prime che si

utilizzano, è anche tutto il denaro che si impegna per produrre qualcosa compresso quello che

si spende per pagare i lavoratori. Questo si distingue in:

-capitale fisso: consente d’essere usato più volte in più cicli produttivi (macchinari, edifici,

terreni, strumenti...);

-capitale circolante: è utilizzato in un unico ciclo produttivo (denaro, energia, materie prime).

Il prezzo d’uso del capitale è detto interesse e compete al capitalista;

• ORGANIZZAZIONE: si intende la combinazione efficiente dei fattori produttivi (capitale e

lavoro) per massimizzare la produzione e di conseguenza il profitto, il prezzo d’uso

dell’organizzazione è il profitto, questo spetta all’imprenditore ed è inteso come

remunerazione delle capacità imprenditoriali.

Il profitto può definirsi come differenza tra il ricavo delle vendite dell’impresa e i suoi costi di

produzione: Profitto= Ricavo totale – Costo totale.

*L’imprenditore è colui che esercita un’attività economica ai fini della produzione o dello

scambio di beni o di servizi, egli innova creando opportunità di crescita economica, coordina e

controlla i fattori della produzione, e si assume i rischi economici.

*La produzione nel campo dell’architettura si dice produzione insediativa.

Lezione 08/10/2025: L’IMPRESA, IL MERCATO, DOMANDA E OFFERTA,

L’ IMPRESA

È l’organizzazione di un’attività economica il cui scopo è quello di produrre beni e servizi,

trasforma i fattori della produzione (input) in beni e servizi (output).

Le imprese possono essere unilocalizzate (unica sede) o plurilocalizzate (più unità locali, tra

cui una coincide con la sede dell’impresa).

In generale, le imprese possono essere organizzate come:

• Imprese individuali: la proprietà è di un singolo individuo;

• Società di persone: la proprietà è di due o più individui;

• Società per azioni: la proprietà è suddivisa fra coloro che comprano quote del capitale

(azioni).

ALTRI TIPI DI IMPRESE:

• LA START UP INNOVATIVA

La start up innovativa è un’impresa giovane (fino a 35 anni) ad alto contenuto tecnologico.

Queste imprese ad alto valore tecnologico sono state introdotte dal decreto-legge 179/2012,

l’obiettivo è sostenere lo sviluppo del sistema imprenditoriale orientato all’innovazione in

modo da creare più occupazione e attrare capitale umano e finanziario dal mondo.

Le imprese dotate dei requisiti di startup innovativa possono contare su molte agevolazioni,

(semplificazioni ed esenzioni regolamentari, incentivi fiscali, nuovi programmi di

finanziamento...).

le start-up innovative in Italia devono rispettare requisiti oggettivi e requisiti soggettivi, come

stabilito dal Decreto-Legge 179/2012.

Requisiti oggettivi:

1. Essere microimpresa, piccole o medie imprese;

2. Essere nuova costruzione o costruita da meno di 5 anni;

3. Avere sede principale in Italia;

4. Avere fatturato annuo inferiore a 5 mln;

5. Divieto di distribuire gli utili (i guadagni devono essere reinvestiti nell’impresa);

6. Innovazione tecnologica come oggetto sociale esclusivo e prevalente;

7. Non è risultato di fusione, scissione o cessione di ramo d’azienda;

8. Non sono quotate in mercato;

9. Hanno forma giuridica di società di capitali.

Requisiti soggettivi (almeno uno):

1. Spese in ricerca e sviluppo: deve investire almeno il 15% del valore della produzione

annua in attività di ricerca e sviluppo;

2. Personale altamente qualificato: almeno 1/3 dei dipendenti con un dottorato di ricerca o

dottorandi oppure almeno 2/3 con laurea magistrale;

3. Brevetti: possiede diritti su innovazioni proprie.

Invitalia, è una società pubblica che, tramite i loro incentivi e servizi, aiuta i giovani a

trasformare un'idea in un progetto imprenditoriale.

SMART&START

In particolare, Smart&Start Italia è l’incentivo nato e gestito da Invitalia con l’obiettivo di

sostenere la nascita e lo sviluppo di start up innovative mediante l’erogazione di un

finanziamento a tasso 0 fino a spese di 1,5 mln di euro.

I finanziamenti vanno restituiti in 10 anni e vengono stabiliti tramite la valutazione del business

plan (è la mappa dell’impresa, è uno strumento valutativo).

FONDO IMPRESE CREATIVE (chiuso)

Promosso da MISE (Ministero dello sviluppo economico) e MIBACT (Ministero della cultura) e

gestito da Invitalia, il Fondo Imprese Creative supporta, su tutto il territorio nazionale, la

nascita, lo sviluppo e l’innovazione delle imprese creative.

*imprese creative: trasformano idee e creatività in prodotti o servizi vendibili, combinando

cultura, arte e innovazione.

• L’IMPRESA SOCIALE

Un’impresa sociale è un’organizzazione privata che esercita in via stabile e principale

un’attività economica di utilità sociale. In genere si tratta di un’organizzazione:

− Privata;

− Senza scopo di lucro (il guadagno principalmente viene reinvestito);

− Che esercita un’attività economica di utilità sociale;

− Con finalità di interesse generale.

Un'impresa sociale può svolgere un sacco di attività di interesse generale previste dalla

legge, tra queste alcune riguardano anche l’ambito architettonico es. (riqualificazione di beni

pubblici inutilizzati o di beni confiscati alla criminalità organizzata, interventi di tutela e

valorizzazione del patrimonio culturale e del paesaggio, alloggi sociali).

L’Impresa Sociale è costituita con atto pubblico, questo deve esplicitare il carattere sociale

dell’impresa definendo l’oggetto sociale e l’assenza di finalità di lucro.

Gli organi di un’impresa sociale sono:

− Assemblea dei soci, riunisce tutti i soci dell’impresa;

− Consiglio di amministrazione, eletto dai soci, amministra l’impresa;

− Presidente, rappresenta legalmente l’impresa;

− Collegio sindacale, vigila sull’amministrazione dell’impresa.

Da alcuni anni, abbiamo la possibilità di avere dei rapporti sulla consistenza dei beni confiscati

fatti da imprese sociali. Secondo l’ANBSC (Agenzia Nazionale beni sequestrati e confiscati)

abbiamo due tipi di beni confiscati:

• beni in amministrazione (processo di confisca avviato ma non sono ancora assegnati);

• beni destinati (già stati dati in gestione).

Possiamo vedere che la Campania, in entrambi i tipi di beni, è seconda dopo la Sicilia; oltre ai

beni vengono confiscate anche aziende.

Questi risultati sono dovuti al fatto che, la Campania, fin dal 2012, si concentra su questa

causa tramite un “Programma annuale degli interventi per la valorizzazione dei beni

confiscati”.

Nella regione Campania, un consorzio (più imprese che collaborano) particolarmente

operativo è Agrorinasce, si occupa moltissimo della riconversione di questi beni confiscati.

*Anche il PNRR ha destinato fondi per la valorizzazione dei beni confiscati (250 mln);

IL MERCATO

Nel linguaggio economico, con il termine mercato non ci si riferisce ad un luogo fisico ma

all’insieme di coloro che commerciano: acquirenti e compratori. Il mercato è l’ambito in

cui: avvengono le contrattazioni, gli scambi ed è il luogo in cui si formano i prezzi.

LE FORME DI MERCATO

Il mercato può avere diverse forme in base al modo in cui si produce e si vende, quelle più

tipiche sono:

• CONCORRENZA PERFETTA: è una forma di mercato ideale, riscontrabile nella realtà solo

in alcuni casi, le caratteristiche sono:

1. Polverizzazione del mercato: tanti piccoli acquirenti e produttori, incapaci di

influenzare il prezzo;

2. Omogeneità di prodotto: le imprese producono prodotti identici

3. Assenza di barriere: si è liberi di entrare ed uscire dal mercato (entrare quando c’è

profitto, uscire quando non è conveniente);

4. Perfetta informazione: tutti sanno quello che fanno gli altri.

Questo tipo di mercato forse si può riscontrare solo nel mercato agricolo.

• MONOPOLIO: un solo produttore che ha la facoltà di stabilire lui il prezzo, il monopolio può

essere pubblico (es. Sigarette) o privato.

• OLIGOPOLIO: abbiamo un numero di imprese limitate che producono grandi quantità di

beni, i compratori sono molti. (es. assicurazioni, banche, automobilistico).

• CONCORRENZA IMPERFETTA (o MONOPOLISTICA): le imprese operano in concorrenza

fra loro però hanno la possibilità di differenziare il prodotto e quindi differenziare il prezzo.

una componente importante di questa forma di mercato è la promozione del prodotto, la

pubblicità. (es. pasta, abbigliamento).

Una forma di concorrenza da evitare è la concorrenza sleale, riguarda l’utilizzazione da parte

di imprenditori di mezzi e tecniche non conformi ai principi della correttezza professionale.

LA DOMANDA E L’OFFERTA

Sono le due forze che fanno funzionare le economie di mercato; il modello della domanda e

dell’offerta serve a determinare i prezzi nei mercati perfettamente concorrenziali.

Compratori ----> Offerta

Venditori ----> Domanda

DOMANDA

Con la tabella di domanda possiamo vedere la relazione tra il prezzo e la quantità di un

determinato bene. Dalla tabella di domanda si può rica