Appunti Estimo ed esercizio professionale

INTEGRAZIONE TRA SCUOLA ITALIANA E STANDARD INTERNAZIONALI

Le prime considerazioni metodologiche, che aprono un vero e proprio dibattito nella cultura

estimativa sono settecentesche che parlano di un estimo empirico, dove viene affermato il

criterio per cui le stime dipendano dalle rendite. Criterio che garantisce una certa oggettività e

che apparterrà alla scuola razionale.

I contenuti propri della cultura estimativa moderna iniziano ad emergere in Italia nelle

Università nella seconda metà dell’Ottocento. Da una base empirica, imprescindibile

dall’esperienza personale del perito si inizia a manifestare l’esigenza di mettere delle

fondamenta teoriche che facciano rientrare la disciplina nel quadro delle materie

“scientifiche”.

Alla base dell’indirizzo razionalista c’è la visione che il valore del bene immobile sia

esclusivamente legato alla sua rendita. Questa visione ha fatto si che prendesse campo la

convinzione che attraverso la matematica finanziaria si potessero risolvere attraverso dei

calcoli, gli aspetti empirici e soggettivi legati alle stime.

Nuova Scuola estimativa

Il concetto basilare, che differenziò la nuova scuola da quella antica, è l’attenzione per il

metodo. Il procedimento di stima viene definito infatti come un processo logico guidato dal

metodo, in cui convergono molti ed eterogenei fattori e dove il calcolo ha un’importanza

secondaria.

Standard internazionali

Gli standard internazionali di valutazione immobiliare sono un complesso di regole uniformi e

condivise di natura metodologica e applicativa, raccolte e presentate in modo sistematico.

Fino a qualche anno fa non c’erano standard condivisi, mentre adesso, paradossalmente, ce ne

sono anche troppi e i valutatori devono districarsi tra strumenti nazionali, come le linee guida

ABI e il codice Tecnoborsa e, gli standard internazionali, come la International Valuation

Standards Council (IVSC), il Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) e The European

Group of Valuers’ Association (TEGoVA).

TEGoVA, è un’organizzazione emersa nel 1997 dall’ex EUROVAL da anni37 mette a punto i

criteri per la valutazione di livello comunitario. Il suo obiettivo principale è la creazione e la

diffusione di standard armonizzati per le pratiche di valutazione, per l'istruzione e la

qualificazione, nonché per il governo societario e l'etica per i valutatori.

ESTIMO

Che cos’è il bisogno?

Il bisogno è una condizione di insoddisfazione (necessità, desiderio) dalla quale un individuo

cerca di uscire tramite l’uso o il consumo di un bene o di un servizio

Le caratteristiche dei bisogni

• Illimitatezza I bisogni si moltiplicano con il progresso economico e sociale della

collettività

• Saziabilità Con l’uso o il consumo di beni i bisogni si attenuano anche fino al loro

completo appagamento

• Soggettività I bisogni variano da individuo a individuo

• Variabilità I bisogni mutano in base alle epoche, all’età, alle condizioni climatiche e

geografiche

• Risorgenza I bisogni appagati si ripresentano dopo un periodo di tempo

Classificazione dei bisogni

• Primari Direttamente connessi all’esistenza dell’uomo

• Secondari Sono materiali, ma non essenziali

• Individuali Avvertiti dall’individuo come singolo

• Collettivi Avvertiti in quanto membri di una collettività

Le classificazioni dei beni economici I bisogni vengono soddisfatti da beni o da servizi

• Beni materiali sono concreti;

• Beni immateriali sono i servizi e consistono in prestazioni o attività esercitate da taluno

a beneficio di altri assicurazioni, trasporti, prestazioni sanitarie, spettacoli ecc.

• Beni diretti soddisfano direttamente i bisogni.

• Beni strumentali non vengono consumati ma servono per produrre altri beni

• Beni a fecondità semplice possono essere usati una sola volta perché si consumano in un

solo utilizzo.

• Beni a fecondità ripetuta possono essere usati più di una volta

• Beni indipendenti se la loro utilizzazione prescinde da quella di altri.

• Beni complementari nel caso in cui utilizzati contemporaneamente ad altri, soddisfino

maggiormente il bisogno

• Beni mobili o immobili a seconda che possano essere trasferiti da un luogo all’altro.

• Beni succedanei o surrogati soddisfano il medesimo bisogno (burro e margarina) quindi

possono sostituirsi l’uno all’altro

Cos’è l’utilità?

I beni per essere considerati economici, oltre ad essere permutabili devono essere utili e quindi

idonei a soddisfare i bisogni.

L’utilità si definisce come la capacita reale o presunta di un bene di soddisfare un bisogno ed e

quindi un elemento con valenza prevalentemente psicologica, dato che la soddisfazione di un

bisogno e legata alle convinzioni proprie di ogni individuo.

Totale è l’utilità di tutte le dosi disponibili del beneficio

Marginale è l’utilità dell’ultima dose a disposizione

Iniziale è l’utilità della prima dose assunta

La legge dell’utilità marginale decrescente

1. L’utilità marginale della prima unità è sempre molto alta.

2. La seconda unità del bene economico ha un’utilità marginale inferiore, perché il bisogno

già in parte soddisfatto dalla prima e così via.

La riduzione dell’utilità marginale riduce il prezzo che la persona è disposta a pagare per

un’ulteriore unità di consumo del bene

3. Quando la persona soddisfa per intero il suo bisogno, qualsiasi ulteriore unità di consumo

ha un’utilità marginale nulla. La persona non è più disposta a pagare per consumare il

bene.

4. Secondo la legge dell’utilità marginale decrescente, l’utilità marginale del bene

economico decresce con la quantità consumata del bene stesso

5. In caso di consumo eccessivo, oltre la piena soddisfazione del bisogno, l’utilità marginale

potrebbe diventare persino negativa. In questo caso si parla di disutilità

Produzione

Per produzione s’intende ogni attività che trasformi beni economici in altri aventi un’utilità

complessiva maggiore, sia che l’attività stessa si traduca in trasformazioni tecniche della

materia o della forma, distrugga cioè alcuni beni per crearne altri, sia che trasformi i beni nello

spazio o nel tempo.

• p. primaria si intende quella agricolo-forestale, della pastorizia, della caccia

• p. secondaria quella delle industrie manifatturiere, edilizie e fornitrici di gas, elettricità

ecc., e delle opere pubbliche

• p. terziaria quella di tutte le altre attività economiche che pure possono assorbire capitali

e mano d’opera (attività connesse al turismo, trasporti, servizi personali e domestici, arte)

Tipi

• Produzione semplice: Quando il processo produttivo ha come risultato un solo prodotto

tecnicamente omogeneo

• Produzione differenziata: quando gli stessi mezzi si possono utilizzare in modo

alternativo per ottenere prodotti diversi

• Produzione congiunta: Si ha quando dall’impiego degli stessi mezzi di produzione si ha

più di un prodotto e uno è primario rispetto all’altro (allevamento ovini: lana e latte;

lavorazione legno: travi e segatura)

Chi gestisce l’Impresa (l’Imprenditore) deve affrontare e risolvere una serie di problemi,

corrispondenti a distinte decisioni.

Problema 1: Come Produrre? E’ il “problema dell’architetto/ingegnere”: data una certa

tecnologia, ci si chiede come combinare gli input per ottenere una data quantità di output al

minimo costo di produzione. Risolvere questo problema consente all’impresa di essere

efficiente in senso tecnico.

Problema 2: Quanto Produrre? E’ il “problema del manager”: dati i modi tecnicamente

efficienti di produrre l’output e date le condizioni del mercato, ci si chiede quanto output

produrre al fine di massimizzare il profitto (differenza tra ricavi e costi) dell’impresa . Risolvere

questo problema consente all’impresa di essere efficiente in senso economico.

Rispetto al “problema dell’architetto/ingegnere”, ci interessa solo la sua soluzione, ovvero la

funzione di produzione (fdp)

La fdp è la relazione che intercorre tra la quantità di fattori (input) utilizzati nel processo

produttivo e la quantità di prodotto finale

Q = F (input 1, input 2, input 3, etc.)

Esempio: Quantità di auto = F (lavoro umano, energia, acciaio, alluminio, plastica, gomma)

La forma della funzione F(. ) dipende dalla tecnologia

Gli economisti trattano la fdp come una “scatola nera” (black box) in cui entrano gli input ed

esce l’output. Cosa avviene davvero dentro la “scatola” riguarda l’architetto

Per l’imprenditore conta solo che Q sia ottenuto in modo efficiente, cioè al minimo costo.

Prodotto medio Pme

il rapporto tra prodotto totale e quantità utilizzata di un certo fattore di produzione,

Prodotto marginale PM

l’incremento di prodotto ottenuto aumentando di una unità l’utilizzo di un fattore (p.e. l’input i),

a parità di tutti gli altri fattori.

PM = ∆Q / ∆input

i i

Principio del prodotto marginale decrescente: dati gli altri fattori, al crescere della quantità

utilizzata di un certo fattore il suo prodotto marginale diminuisce.

E’ un principio “di natura”, dovuto a due fenomeni ben precisi

1. L’utilizzo di unità successive di un fattore aventi qualità decrescente (p.e. terreni a fertilità

➢

decrescente) motivo estensivo i

2. La dotazione fissa degli altri fattori fa sì che ogni unità in più del fattore ne abbia a

disposizione sempre meno (i raccoglitori di frutta devono dividersi l’uso dell’unica scala)

➢ motivo intensivo

IMPRESA: Attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o

servizi.

• Marginale: costo medio minimo è uguale al prezzo di mercato : riesce a coprire soltanto

i propri costi, senza lucrare alcun profitto, e che sarebbe costretta a rinunciare a produrre

qualora il prezzo di mercato diminuisse anche di poco.

• Extramarginale: costo medio minimo superiore al prezzo di mercato: è quindi destinata

a sparire, a meno che non riesca a rinnovare il suo sistema di produzione.

• Intramarginale: costo medio minimo inferiore al prezzo di mercato: gode di un vero e

proprio profitto più o meno rilevante, ossia una differenza tra ricavo totale e costo totale.

Costi di produzione

• Costi fissi: sono quei costi che, entro certi limiti, non variano al variare della produzione.

• Costi variabili proporzionalmente: Sono quei costi in cui la variazione è proporzionale

alla quantità prodotta

• Costi variabili non proporzionalmente: sono quei costi che non seguono un andamento

proporzionale al variare della quantità prodotta

Introduzione alla domanda e offerta

IL MERCATO è il luogo dove avviene lo scambio e dove si incontrano produttori (o venditori)

e consumatori (o acquirenti).

VALORE O RAPPORTO DI SCAMBIO è il rapporto con cui vengono scambiate due merci

il valore di scambio di A in termini di B e’ a/b

PREZZO DI MERCATO si dice prezzo di una merce il rapporto di scambio tra una certa

quantità di quella merce e la moneta.

LA DOMANDA

Rappresenta la quantità di un bene che i consumatori sono disposti a comprare ad un dato

prezzo.

D= f(p) tanto più alto è il prezzo tanto più difficile vendere una merce

Variabili della domanda

• Informazioni dei consumatori

• Reddito

• Gusti (preferenze) dei consumatori

• Prezzi di beni collegati: • beni sostitutivi

• beni complementari

• Numero dei consumatori (effetto specchio)

• Aspettative (effetto psicologico)

L’OFFERTA

Rappresenta la quantità di un bene che i produttori sono disposti a vendere ad un dato prezzo.

O=f(p) tanto più alto è il prezzo tanti più imprenditori riusciranno a contenere il costo di

produzione al di sotto del prezzo

Variabili dell’offerta

• costi di produzione : • lavoro • capitale

• materie prime

• Numero delle imprese

• Aspettative

• Interventi autorità

DEFINIZIONI

COSTO = E’ la spesa, intesa come valore monetario, necessaria per creare o produrre un bene

o servizio al fine di soddisfare dei bisogni.

• Costi industriali in riferimento a tutti i costi che vengono sostenuti per la trasformazione

delle materie prime in prodotti finiti.

• Costi non industriali che rappresentano tutti i costi sostenuti dall’azienda escludendo i

costi di produzione (distribuzione, vendita, ricerca)

DATO IMMOBILIARE = Il dato immobiliare è un dato puntuale costituito dal prezzo o

canone di mercato veri, riferiti alla data in cui si sono formati, e dalle caratteristiche tecnico-

economiche degli immobili. La parte tecnica è relativa alle caratteristiche posizionali,

strutturali, tipologiche e tecnologiche dell’immobile.

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ = La dichiarazione i conformità (nota come DICO)

in Italia è un documento che attesta che la valutazione di un bene è stata eseguita

conformemente allo standard internazionale o nazionale. La DI.CO è diventata obbligatori con

la legge 46/90. 43 Oggi, tale legge è sostituita dal D.M. 37/2008 con la quale si introducono due

novità.

La DICO deve essere fatta per ogni tipo di impianto e per ogni tipo di edificio.

• Dichiarazione di Rispondenza, da redigersi per gli impianti esistenti. Essa ha più

• carattere di una "relazione tecnica".

DUE DILIGENCE = È un’analisi dello stato e delle condizioni di un immobile. L'indagine è

finalizzata a conoscere il bene in modo da permettere compravendite e investimenti sicuri,

valutare cambi di destinazione d'uso, organizzare la manutenzione programmata, gestire con

efficienza l'immobile.

CANONE DI MERCATO = Rappresenta la stima del canone al quale, alla data di riferimento

della valutazione, un determinato immobile dovrebbe essere locato in una transazione tra

soggetti bene informati e non vincolati da particolari rapporti, interessati alla locazione, ed

entrambi in grado di assumere le decisioni con eguale capacità e senza alcuna costrizione.

SAGGIO o TASSO

Di Interesse è il prezzo d’uso di un capitale su base monetaria riferito ad uno specifico

• periodo. Ciò significa che se un soggetto debitore riceve una somma di denaro da un

prestatore, esso si impegna a pagare una somma superiore a quella ricevuta.

• Di Capitalizzazione esprime il prezzo d’uso del capitale immobiliare

• Di Sconto o Di Attualizzazione converte un importo monetario, da versare o da

riscuotere in futuro, in un valore attuale.

MERCATO : In economia si definisce mercato il punto d’incontro della domanda e

dell’offerta, cioè il luogo reale o figurato in cui avvengono scambi economico-commerciali di

beni e servizi tra acquirenti e venditori.

attributi

• aperto: quando tutti vi possono accedere

• chiuso: quando vi possono accedere solo alcuni

• trasparente: quando i prezzi possono essere conosciuti da tutti gli interessati

• perfetto: è aperto e trasparente

MERCATO : Forme

libera concorrenza:

• produttori e consumatori sono liberi

• le unità di merce identiche e sostituibili

• nessuno degli operatori è in grado di modificare il mercato col suo comportamento

• mobilità dei fattori di produzione della domanda e dell’offerta

Concorrenza Imperfetta - È un mercato reale.

• Polverizzazione dell’offerta: infatti l’offerta è fatta da molte piccole imprese.

Queste hanno libertà di entrata e uscita dal mercato perché non sono necessari grandi

capitali o autorizzazioni. Ogni impresa produce una quantità di bene non rilevante

rispetto alla produzione totale.

• Polverizzazione della domanda: infatti è fatta da molti compratori

• Il bene è eterogeneo cioè differenziato

• Importante è il fenomeno della pubblicità che ha funzione persuasiva cioè convincere il

consumatore che quel prodotto è migliore di altri.

monopolio: si ha quando domanda o offerta sono concentrate in una sola persona non si può

avere la riproducibilità di un bene o di un sevizio. Abbiamo un unico che offre l’ intera quantità

del bene prodotto e c’è difficoltà da parte delle imprese perché sono necessari grandi capitali.

• Il bene è unico e non ci sono surrugati del prodotto monopolizzato

• Il prezzo è fissato dall’ imprenditore.

• Polverizzazione della domanda: cioè ci sono molti acquirenti

oligopolio: offerta controllata da un numero ristretto di imprese. Difficoltà di ingresso da parte

delle piccole imprese

Abbiamo due tipi di oligopolio:

• concentrato: quando abbiamo beni identici (benzina e cemento)

• differenziato: ben simili ma diversi (televisori e auto)

Tre strategie di interazione:

1 - eliminazione quando un impresa ne elimina un’ altra

2 - dominazione quando l’ impresa più forte impone la strategia

3 - intesa quando si mettono d’ accordo

forme miste:

• pool: consorzio di imprese con politica commerciale concordata

• cartello: regolamentazioni su produzione e prezzi

• rust: accordo tra imprese complementari

ESTIMO

L’estimo è la parte della scienza economica definibile come l’insieme dei principi logici e

metodologici c