Proprietà (14669)

La proprietà

La proprietà, ai sensi dell’art. 832 c.c., è il diritto di godere e disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.

Il diritto di proprietà è quindi un diritto assoluto, una pretesa giuridica che l’ordinamento riconosce e tutela erga omnes (nei confronti di tutti) a favore di chi ne è titolare.

È anche un diritto soggettivo, perché rappresenta il potere di appartenenza che il proprietario ha nei confronti della cosa, però, accanto a questa amplissima prima definizione del diritto di proprietà, troviamo anche delle profonde limitazioni.

L’art. 832 c.c., infatti, stabilisce che l’ordinamento giuridico può limitare l’ampiezza e le modalità di esercizio del diritto.

Allo stesso modo, l’art. 42 Cost. dispone che: “La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti.”

La norma da un lato riconosce e garantisce il diritto di proprietà, dall’altro si preoccupa di limitare grandemente la libertà di esercizio del diritto stesso.

Altro elemento introdotto dall’art. 42 della Costituzione è la cosiddetta funzione sociale del diritto di proprietà, che si presenta così come un vincolo esterno al diritto di proprietà e lascia intatta la sua natura di diritto soggettivo.

È grazie a questa norma che è possibile prevedere la facoltà di espropriazione della proprietà da parte dello Stato.

Lo Stato avrà quindi la facoltà di spogliare il titolare del diritto di proprietà del diritto stesso, in cambio di un equo indennizzo, per realizzare, ad esempio, un’opera che vada a vantaggio della collettività, e realizzando così quella funzione sociale del diritto di proprietà espressa chiaramente dalla nostra Costituzione.

Legge fondamentale 2359/1865

La prima legge in materia di espropri è la “Legge fondamentale” 2359/1865, che regola la dichiarazione di pubblica utilità, individua i soggetti interessati all’espropriazione, l’oggetto dell’espropriazione stessa, nonché le procedure ammesse e i criteri di determinazione dell’indennità.

La dichiarazione di pubblica utilità può essere pronunciata con legge, D.P.R., decreto ministeriale o decreto prefettizio.

L’espropriante può essere, invece: lo Stato, un ente pubblico o un privato.

Circa l’oggetto dell’espropriazione, può essere qualsiasi bene, mobile o immobile, materiale o immateriale, purché risulti indispensabile alla realizzazione dell’opera di pubblica utilità.

Ai fini della determinazione delle indennità, la procedura espropriativa individua due momenti significativi: il momento di dichiarazione di pubblica utilità e il momento dell’esproprio.

Per quanto riguarda l’indennità, la legge prevede i seguenti casi:

Espropriazione totale

Espropriazione totale, si ha quando un proprietario viene privato integralmente di un suo fondo.

In questo caso l’indennità è pari al giusto prezzo che avrebbe avuto l’immobile in una libera contrattazione di compravendita.

Inoltre, se il proprietario espropriato è anche coltivatore del fondo, l’indennità deve comprendere il valore dei frutti pendenti o delle anticipazioni colturali presenti al momento dell’occupazione.

Espropriazione parziale

Espropriazione parziale, in questo caso l’indennità consiste nella differenza tra il giusto prezzo che avrebbe avuto l’intero immobile prima dell’occupazione e il giusto prezzo che potrà avere la sua parte rimanente dopo l’occupazione.

L’espropriazione parziale arreca sempre un pregiudizio al fondo, ma la realizzazione di un’opera di pubblica utilità può arrecare un vantaggio alla parte residua; di conseguenza, se dall’esecuzione dell’opera deriva un vantaggio specifico e immediato alla parte non espropriata, questo va stimato e detratto dall’indennità.

Occupazione temporanea

Occupazione temporanea, si ha quando sono occupati temporaneamente terreni necessari per la realizzazione di un’opera pubblica.

Essa non comporta un trasferimento di proprietà all’ente esecutore dell’opera, ma fa nascere a favore di questo un diritto reale di godimento, per il quale deve essere corrisposta un’indennità.

Questa è determinata tenendo conto:

• Della perdita dei frutti pendenti e dell’eventuale soprassuolo arboreo;
• Dei mancati redditi durante il periodo di occupazione;
• Delle spese necessarie a ripristinare le originarie condizioni del fondo;
• Del danno conseguente a una diminuzione transitoria o permanente di reddito, se il ripristino delle condizioni originarie richiede tempi lunghi o non è possibile.

L’indennità deve essere pagata prima dell’occupazione e si calcola mediante la seguente formula:

n

q – 1 1 1

Ind = Fp + Vs + Ra + Sp + D

n n n

r q q q

Al fine di consentire all’espropriante di iniziare le opere prima che sia iniziata la pratica di esproprio, può essere decretata l’occupazione d’urgenza dei terreni, che non può protrarsi per oltre due anni, prorogabili per altri due.

Se l’opera di pubblica utilità non è stata eseguita nei tempi stabiliti o il fondo non ha avuto la destinazione prevista, il proprietario espropriato potrà ottenere la “retrocessione”, ossia la restituzione del bene, dietro pagamento del prezzo corrispondente al bene nel momento della retrocessione, valore che non potrà superare l’ammontare dell’indennità ricevuta, a meno che l’espropriante non abbia eseguito opere che hanno aumentato il valore del bene.

Legge 2892/1885, legge per il risanamento della città di Napoli

Questa legge speciale fu stabilita con lo scopo di realizzare il piano di risanamento della città di Napoli, particolarmente colpita da una grave epidemia colerica per colpa dell’affollamento delle abitazioni antigieniche.

Seguendo la legge 2359/1865, il Comune avrebbe dovuto sostenere un grosso onere finanziario; al fine di ridurre l’onere a carico del Comune e di determinare l’indennità, è stata emanata la legge speciale del 15 gennaio 1885, che si è dovuta adattare alla particolare situazione del momento e corrispondere alle condizioni economiche e sociali del tempo e del luogo.

A termini dell’art. 13, infatti, fu stabilito che l’indennità dovuta ai proprietari fosse determinata sulla media del valore venale e il coacervo dei fitti dell’ultimo decennio, purché avessero una data certa.

In caso contrario, la somma di dieci canoni di affitto doveva essere sostituita con quella di altrettanti redditi imponibili catastali.

Per far ciò si dettero dei punti fissi da rispettare:

• Per valore venale si intende il valore di mercato;
• Per fitti coacervati dell’ultimo decennio, di data certa, si intende la somma aritmetica dei canoni riscossi dai proprietari anno per anno, nel decennio precedente l’entrata in vigore della legge;
• Se anche uno solo dei canoni risulta indeterminato, alla somma dei canoni si sostituisce la somma degli imponibili degli ultimi dieci anni; trattandosi di espropriazione di fabbricati, gli imponibili erano le rendite catastali determinate secondo le disposizioni del Catasto edilizio urbano allora in vigore.

Se i fitti hanno data certa, l’indennità risulta quindi: V + 10

0

C a

Ind = 2

Se i fitti non hanno tutti data certa, l’indennità risulta invece:

V + 10

0

R.C.

Ind = 2

Legge 865/1971, “legge casa”

Il campo di applicazione in materia di esproprio si allargò notevolmente con la legge casa, perché può venire applicata per consentire la realizzazione di qualsiasi opera di urbanizzazione primaria e secondaria, anche nelle zone di espansione e nelle aree per insediamenti produttivi (PIP).

Da quanto esposto è ovvio che l’esproprio non riguarda esclusivamente lo spazio urbano, ma anche le aree esterne ai centri edificati.

Per determinare l’indennità di esproprio, l’Ufficio tecnico erariale (UTE) deve determinare ogni anno, entro il 31 gennaio, nell’ambito delle singole regioni agrarie, il valore agricolo dei terreni considerati liberi da vincoli di contratti agrari e classificati secondo tipi di coltura effettivamente praticati.

Secondo tale legge, l’indennità di esproprio è determinata nei seguenti casi:

• Per le aree esterne ai centri edificati, l’indennità è commisurata al valore agricolo medio (VAM) della coltura in atto.
• Per le aree dentro i centri abitati, l’indennità è pari al valore agricolo medio della coltura più redditizia della zona moltiplicato per un coefficiente variabile:

• Da 2 a 5 volte, se l’area ricade in Comuni con popolazione inferiore a 100.000 abitanti;
• Da 4 a 10 volte, se l’area ricade in Comuni con popolazione superiore a 100.000 abitanti.

È ovvio che questi coefficienti moltiplicatori dovranno tener conto della maggiore o minore centralità, nonché dell’esistenza o meno di centri storici.

Per le aree che sono edificate, l’indennità è calcolata in base alla somma del valore dell’area aggiunto al valore delle costruzioni e tenuto conto del loro stato di conservazione.

L’occupazione d’urgenza delle aree da espropriare permette di disporre subito del bene, prima che venga completata la procedura di esproprio, e vale per opere di pubblica utilità che hanno carattere di urgenza e indifferibilità.

Dura al massimo 5 anni e il decreto di occupazione d’urgenza perde la sua efficacia se le opere non iniziano entro 3 mesi dalla dichiarazione stessa.

La legge casa prevede che i proprietari delle aree oggetto di esproprio possano sottoscrivere con l’ente espropriante un contratto di cessione volontaria; dunque, l’indennizzo offerto secondo le normative viene accettato, e quando ciò avviene non verrà prodotto nessun decreto di esproprio.

All’indennizzo di cessione volontaria si dovrà aggiungere l’indennità d’occupazione d’urgenza da calcolare come prevista dalla successiva legge Bucalossi.

Legge 10/1977, “legge Bucalossi”

La nuova legge trasforma la “licenza” edilizia in “concessione” edilizia; dunque il proprietario che vuole edificare deve versare una tassa al Comune, che equivale al valore del diritto di superficie e che è commisurata al costo di costruzione.

La concessione è data su delibera del Consiglio comunale e i contributi versati saranno utilizzati dai Comuni per la realizzazione di opere di urbanizzazione primarie e secondarie.

Le principali modifiche rispetto alla legge casa sono:

• Se l’espropriato accetta l’indennità provvisoria, questa viene aumentata del 50%.
• Per la determinazione del valore attribuibile ai terreni espropriati, è istituita in ogni provincia una commissione che sostituisce l’UTE in tutte le operazioni previste dalla legge precedente.
• L’indennità d’esproprio fa sempre riferimento al valore agricolo medio della coltura praticata.
• Nel caso che l’area agricola da espropriare sia coltivata dal proprietario coltivatore diretto, e questi cede volontariamente il fondo, l’indennità verrà triplicata senza l’aumento del 50%.

L’indennità di occupazione, con la nuova legge, ammonta per ogni anno di occupazione a 1/12 dell’indennità per l’espropriazione dell’area.

Ind = 1/12 del VAM per ogni anno di occupazione

Per le aree con chiara destinazione edificatoria, la Corte costituzionale ha dichiarato l’incostituzionalità della legge casa e della legge Bucalossi, a causa dell’adozione del “valore agricolo” come criterio per la determinazione dell’indennizzo, poiché ciò porterebbe a delle liquidazioni di indennizzi irrisori rispetto all’effettivo valore di mercato dei suoli.

Di conseguenza, la legge del ’71 e del ’77 sono valide oggi solo per le aree esterne ai centri edificati, cioè riguardano esclusivamente il terreno agricolo.

Legge 359/1992, “legge Amato”

La legge Amato ha innovato le modalità di determinazione dell’indennità di esproprio delle aree edificabili fino all’emanazione del testo unico, riproponendo i criteri d’indennizzo della legge di Napoli del 1885:

L’indennizzo è dato dalla media tra il valore venale e 10 volte il reddito dominicale rivalutato; in caso di cessione volontaria, laddove invece il proprietario espropriato non accetti l’indennizzo e dia inizio al contenzioso, il risultato della media verrà ridotto del 40%.

Indennità provvisoria: Ind = Vv + 10 RD * 60%

2

Indennità in caso di cessione volontaria: Ind = Vv + 10 RD

Legge 327/2001, “Testo unico sugli espropri”

Il testo unico disciplina l’espropriazione, anche a favore dei privati, di beni immobili o diritti relativi ad immobili, relativi all’esecuzione di opere pubbliche o di pubblica utilità.

Il testo fornisce le definizioni dei soggetti interessati:

• L’espropriato è il soggetto, pubblico o privato, titolare del diritto espropriato.
• L’autorità espropriante è l’autorità amministrativa, titolare del potere di espropriare, che cura il relativo procedimento, oppure il soggetto privato al quale sia stato attribuito tale potere in base a una norma.
• Il beneficiario dell’espropriazione è il soggetto, pubblico o privato, in cui favore è emesso il decreto di espropriazione.
• Il promotore dell’espropriazione è il soggetto, pubblico o privato, che chiede l’espropriazione.

Le fasi del procedimento espropriativo sono costituite dal vincolo preordinato all’espropriazione, dalla dichiarazione di pubblica utilità, dal decreto di espropriazione e dal calcolo dell’indennità di espropriazione.

È interessante l’introduzione, obbligatoria per legge, dell’“ufficio espropri”, una novità assoluta per le pubbliche amministrazioni, che da sempre hanno incardinato l’attività amministrativa in materia di espropri nell’ambito della più generale attività dell’Ufficio tecnico.

Circa la determinazione dell’indennità di espropriazione, l’indennità è determinata sulla base delle caratteristiche del bene al momento dell’accordo di cessione o alla data dell’emanazione del decreto di espropriazione.

Nel caso di espropriazione parziale di un bene unitario, il valore della parte espropriata è determinato tenendo conto della relativa diminuzione di valore.

Le modalità per il calcolo dell’indennità di espropriazione sono piuttosto articolate e tengono conto di aspetti diversi quali: il tipo di opera prevista, la destinazione dell’area da espropriare, le caratteristiche dell’espropriato o di chi viene danneggiato dall’espropriazione, accettazione o no dell’indennità proposta, interventi diversi dall’espropriazione (imposizione di servitù, occupazione temporanea…).

Nello specifico, circa i criteri da utilizzare per il calcolo dell’indennizzo, possiamo operare la seguente distinzione:

In base al tipo di opera prevista

Se si tratta di opere private di pubblica utilità, il criterio sarà il valore venale (VV), mentre in tutti gli altri casi si applicano i criteri specifici che illustreremo.

In base alla destinazione dell’area da espropriare

Se si tratta di area edificabile si applica la seguente formula: V = Vv + 10 RD * 0,6

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Se si tratta di area legittimamente edificata, il criterio adottato sarà il valore venale, mentre se si tratta di aree non edificabili, il valore è determinato secondo il criterio del valore agricolo medio, tenendo conto delle colture effettivamente praticate sul fondo, cui va aggiunto il valore dei manufatti edilizi legittimamente realizzati.

In base alle caratteristiche dell’espropriato o di chi viene danneggiato dall’espropriazione

Se si tratta di fittavolo, mezzadro, compartecipante, laddove coltivi il terreno da almeno un anno, gli spetta un’indennità pari a una volta il valore agricolo medio del terreno.

Se si tratta di proprietario di terreno edificabile che viene regolarmente coltivato, gli spetta un’indennità aggiuntiva pari a una volta il valore agricolo medio del terreno.

Se si tratta di proprietario coltivatore diretto o imprenditore agricolo a titolo principale, gli spetta un’indennità aggiuntiva pari a una volta il valore agricolo medio del terreno.

In base alle scelte opzionali dell’espropriato

• In caso di cessione volontaria: se si tratta di proprietario di terreno edificabile, il proprietario viene premiato e la riduzione del 40% viene eliminata; quindi la formula è V = Vv + 10 RD;
• Se si tratta di proprietario coltivatore diretto, il proprietario viene premiato e l’indennità che gli spetta è complessivamente pari a 3 volte il valore agricolo medio dei terreni;
• Se si tratta di proprietario non coltivatore diretto, il proprietario viene premiato con un’indennità aggiuntiva pari a 0,5 volte il valore agricolo medio dei terreni.

di 2

• In caso di mancata cessione volontaria: per qualsiasi tipo di proprietario l’indennità viene calcolata, senza i premi appena visti, o dalla terna di esperti (arbitraggio) o dalla Commissione Provinciale Espropri.

In caso di interventi diversi dall’espropriazione

• Per reiterazione di un vincolo preordinato all’espropriazione, al proprietario va quantificata un’indennità commisurata all’entità del danno effettivamente prodotto.
• Per occupazione temporanea di aree non soggette ad espropriazione, è dovuta al proprietario un’indennità, per ogni anno, pari a 1/12 di quanto sarebbe dovuto nel caso di espropriazione dell’area.