Tesina Riqualificazione Fabbricato Rurale

Riqualificazione di fabbricato rurale

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Indice

Prefazione Pag. 2

Analisi stato dei luoghi Pag. 3

Rilievo architettonico Pag. 6

Ipotesi ristrutturazione Pag. 7

Technical Report Pag. 10

Operazioni topografiche Pag. 12

Stima del valore Pag. 19

Bibliografia Pag. 24

Campanella Massimiliano Classe 5^E

I.I.S. G.B. Aleotti

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Riqualificazione di fabbricato rurale

Prefazione

La scelta di affrontare la riqualificazione completa di un edificio l'ho maturata essenzialmente per due motivi:

La mia attività durante l'alternanza scuola-lavoro e per una personale ideologia inerente il recupero del patrimonio edilizio esistente.

Nel dicembre 2011 ho maturato un'esperienza di alternanza scuola-lavoro presso uno studio di geometri in cui ho avuto la fortuna di entrare in contatto con le più disparate attività e che mi ha permesso di occuparmi di casi reali: progettazione di edifici nuovi, ristrutturazione di esistenti, certificazioni energetiche, operazioni topografiche in campagna e operazioni catastali.

Il secondo motivo che mi ha spinto verso questa scelta deriva da una mia convinzione personale, acquisita durante questo percorso di studi, cioè la consapevolezza di quanto sia importante il rispetto del territorio e della sua storia architettonica, cercando di ridurre al minimo la sottrazione di terreno all'agricoltura e non modificando l'aspetto tipico delle nostre zone. Tutto ciò auspico che porti progettisti, imprenditori e soprattutto committenti a vedere il patrimonio edilizio esistente come un'enorme risorsa da riqualificare a pieno, intervenendo sulle strutture e sugli isolamenti termici, così da creare unità immobiliari solide ed energeticamente sostenibili, soprattutto in un'epoca in cui il prezzo dei combustibili sta crescendo vertiginosamente e si sta maturando sempre più un'attenzione per l'ambiente e le sue risorse.

L'insieme di questi due elementi mi ha portato ad elaborare un caso di studio il più possibile reale e fattibile sotto tutti i diversi punti di vista: strutturale, energetico, architettonico, normativo ed economico, che ha per oggetto l'intervento su un fabbricato rurale analizzato durante la mia esperienza di alternanza scuola-lavoro, grazie alle operazioni di accatastamento, e che ho reputato idoneo ad una trasformazione radicale in abitazione.

Non potendo soffermarmi su tutti gli aspetti inerenti la trasformazione del fabbricato, ho preferito concentrarmi essenzialmente su quelli di maggior rilevanza.

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Analisi dello stato dei luoghi

Il sig. Antonio Verdi, di seguito denominato “committente” o “committenza”, è proprietario del fondo individuato al C.T. del Comune di Ferrara foglio 131 - particella 1135 e del fabbricato rurale con relativa corte individuato al C.F. del medesimo Comune foglio 131 - particella 1072 (figura 1.1-1.2).

Figura 1 – Foto aerea area d’intervento e individuazione particelle

Figura 2 - Estratto di Mappa

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Figura 3 Classificazione PRG

Classificazione PRG: Sottozone B6 - Corti coloniche

Sono i nuclei insediativi, costituiti da edifici residenziali e non, storicamente connessi all'uso agricolo del territorio. Tali nuclei hanno conservato la tipologia insediativa originaria, pur essendo in taluni casi non più legati alla produzione agricola, per intervenuti mutamenti nell'organizzazione del sistema produttivo, ovvero in quanto ormai inseriti in un tessuto edificato più complesso.

Gli interventi mirano a salvaguardare la riconoscibilità del tipo insediativo originario mediante l'inserimento degli usi di cui all'art. 29.5 (Sottozone B.5), nonché degli usi U5.1, U5.2 e U5.3.

Purché compatibili con le categorie d'intervento indicate in cartografia, sono consentiti tutti gli interventi sull'esistente di cui all’art. 4.13 del Regolamento Edilizio, l'adeguamento funzionale di cui all’art. 49.9 delle presenti norme, nonché ampliamenti una tantum, anche in corpi di fabbrica separati, nei seguenti limiti: 50 mq di Su oppure 20 % della Su esistente, 150 mc oppure 20 % del volume esistente; rientrano entro tali limiti gli interventi pertinenziali di nuova costruzione.

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In ogni caso le eventuali parti di nuova costruzione dovranno armonicamente inserirsi nel contesto della corte sia per tipologia che per materiali e tecnologia costruttiva in conformità a quanto previsto all'art. 51 del Regolamento Edilizio.

La corte costituisce unità minima funzionale del fondo agricolo. Pertanto l'intero comparto B6, identificando l'ambito all'interno del quale conservare e valorizzare il modello insediativo della corte agricola, non può essere frazionato mediante recinzioni o altri elementi, anche di tipo naturale, che siano in contrasto con l'obiettivo di garantire la leggibilità del tipo insediativo. Saranno consentite recinzioni soltanto lungo il perimetro esterno, e per le parti strettamente necessarie alla custodia degli animali.

Le zone B6 si dividono in:

• B6.1 Corti coloniche all'interno degli aggregati urbani.
• B6.2 Corti coloniche nel territorio non urbanizzato.

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Rilievo architettonico

Il Committente decide di ristrutturare il fabbricato rurale (mappale 1072) trasformandolo in abitazione, incaricando il tecnico Campanella Massimiliano di eseguire il rilievo del fabbricato ed elaborare alcune possibili soluzioni di ristrutturazione.

Il fabbricato consiste in un'antica “casella”, adibita allo stoccaggio della paglia e foraggio, più volte ristrutturata e adattata alle nuove esigenze dell'azienda agricola, è formata da un ampio porticato sorretto da archi e pilastri e da una struttura chiusa che si sviluppa su due livelli fuori terra: al piano terra troviamo una divisione in ampie stanze che fungono da deposito per le attrezzature agricole e per stoccaggio di materiale, mentre al piano primo troviamo un'unica stanza usata come magazzino.

Le strutture sono realizzate in muratura portante di spessore di circa 30 centimetri con un'ossatura di pilastri sempre in muratura di dimensione 60 x 60 centimetri, formanti una maglia regolare di circa 5 metri per 5 metri; tutte le strutture murarie si presentano in buono stato conservativo, non presentando gravi lesioni, ma in tutto il piano terra è presente umidità di risalita sui muri.

Il solaio del primo piano è realizzato in legno, a doppia orditura, con travi “tipo fiume”, cioè non squadrate, cercando la massima economicità realizzativa, si presenta in condizioni di pessima manutenzione, sia per il naturale degrado del legno in presenza di umidità sia perché le travi lignee si sono imbarcate sotto i forti carichi presenti sul solaio.

La copertura è realizzata anch'essa in materiale ligneo, sempre con travi tipo fiume e con un'orditura secondaria formata da travicelli e tavelloni in cotto, sovrastati da un manto in coppi. L'orditura primaria si presenta imbarcata, così come l'orditura secondaria, sono invece recuperabili i tavelloni di copertura e il manto in coppi.

Le aperture si presentano di vario genere, alcune ad arco, alcune semplici, da questo si possono presupporre diversi adattamenti nel corso del tempo che hanno trasformato, anche se non radicalmente, l'aspetto del fabbricato originario.

Nel complesso le strutture portanti verticali si presentano in un discreto stato manutentivo, mentre sarebbero da sostituire integralmente tutte le strutture lignee dei solai.

Nel lotto è inoltre presente un fabbricato realizzato in legno che funge da autorimessa, avente tre posti auto.

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Ipotesi di ristrutturazione

Obiettivi

A seguito delle richieste della committenza di realizzare una villa, composta da ampio salotto, zona pranzo, cucina, lavanderia e quattro camere da letto al piano primo, è stato elaborato un progetto di trasformazione cercando di non andare a modificare radicalmente i prospetti e anzi cercando, per quanto possibile, di mantenerne inalterata la forma.

Distribuzione funzionale

Com'è visibile nella tavola di progetto n. 2, allegata al presente documento, si è cercato di dividere il fabbricato in zone regolari delimitate dai muri portanti esistenti o da muri di nuova costruzione, in modo da rispettare il reticolo originario ed allo stesso tempo adattarsi alla recente normativa antisismica (la regola generale della progettazione antisismica delle murature prevede di avere massimo 7 metri tra un setto murario portante ed il successivo, così da incrementare notevolmente la rigidezza dell'edificio).