Concetti Chiave
- Il prezzo di mercato si forma dall'incontro tra domanda e offerta, ed è essenziale per il perito comprenderne l'andamento.
- I beni simili sono quelli con caratteristiche intrinseche ed estrinseche comparabili al bene oggetto di stima.
- L'ambito temporale è cruciale: i prezzi devono derivare da compravendite recenti per considerare inflazione e cambiamenti del mercato.
- L'ambito territoriale influisce sulla comparabilità: maggiore è la distanza, minore è la similarità del bene confronto.
- I dati di stima sono qualitativi e economici, con i primi misurabili fisicamente e i secondi soggetti a inflazione.
Ricordiamo dapprima la definizione di prezzo di mercato, che si forma con l'incontro tra la domanda e l'offerta.
Il perito deve capire il mercato ( se i prezzi sono stabili o in aumento..), anche se dispone di una base dati, poi deve individuare:
> beni che si possono considerare simili
> ambito territoriale entro cui i prezzi si verificano
> ambito temporale in cui i prezzi possono essere considerati validi ai fini di stima
-SIMILITUDINE: si considerano i simili, i beni che hanno le stesse caratteristiche intrinseche e estrinseche del bene oggetto di stima.
INTRINSECHE, interne al bene (funzione struttura. es. fabbricato: tipologia edilizia). ESTRINSECA, esterne in relazione con l'ambiente circostante (vie di comunicazione)-AMBITO TEMPORALE: i prezzi dei beni simili devono derivare da compravendite recenti per due motivi: la MONETA CAMBIA IL SUO VALORE PER EFFETTO DELL'INFLAZIONE; i MERCATI CAMBIANO (periodi di stagnazione, crescita, regresso)
-AMBITO TERRITORIALE: più ci si allontana dal luogo in cui si trova il bene da stimare e più relativamente simile è il bene preso per confronto.
I parametri e i prezzi costituiscono i dati della stima. I dati si possono dividere in:
-qualitativi: se misurabili con grandezze fisiche. la loro caratteristica è la misurabilità e permette così la stima oggettiva. i parametri tecnici sono opinabili e non risentono di diverse modalità di calcolo e non si alterano col tempo
-economici: unità di misura moneta e subisce l'effetto dell'inflazione quindi hanno validità limitata nel tempo
-qualitativi: parametro che serve ad "aggiustare" il valore iniziale. vanno tradotti in valore numerici, in questa fase entra la soggettività del perito.
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