Riassunto esame Diritto privato, Prof. Pistelli Federico, libro consigliato Manuale di diritto privato, Torrente, Schlesinger

Trascrizione e pubblicità immobiliare

Libro V, titolo 1, capo 1: delle trascrizioni

Art. 2643 cod. civ. (atti soggetti a trascrizione)

• Contratti di trasferimento della proprietà di un bene immobile + rinuncia
• Contratti che costituiscono, trasferiscono e o modificano usufrutto su beni immobili – superficie – enfiteusi + rinuncia
• Contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori + rinuncia
• Comunioni + rinuncia
• Contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano servitù prediali – uso – abitazione + rinuncia
• Provvedimenti nell’esecuzione forzata che portano al trasferimento di beni immobili o altri diritti reali immobiliari (salvo quando questo avviene per liberare da ipoteca a favore del terzo acquirente)
• Atti e sentenze di affrancazione su fondo enfiteutico
• Contratti di locazione superiori a 9 anni
• Contratti di società e assicurazioni quando il godimento dell’immobile o altri diritti reali immobiliari supera i 9 anni
• Contratti di anticresi
• Trascrizioni su controversie riguardanti i diritti di cui sopra
• Sentenze per costituzione, trasferimento o modificazione dei diritti di cui sopra

Art. 2644 (effetti della trascrizione)

>>> principio fondamentale (com. 1) → chi pone per primo in essere la trascrizione è preferito rispetto a chi non trascrive affatto o trascrive successivamente il proprio titolo, con evidente efficacia dichiarativa dalla formalità della trascrizione che è opponibile ai terzi

>>> com. 2 → non possono avere effetto nei confronti di chi ha trascritto tutte le successive iscrizioni o trascrizioni di diritti acquistati dallo stesso autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore

>>> es. Tizio vende a Caio un appartamento e questi non effettua la trascrizione, per qualsiasi motivo. L’atto di vendita è comunque valido ma Tizio, pur non essendo più proprietario dell’appartamento, vende lo stesso bene a Sempronio che procede per primo alla trascrizione. Caio non avendo trascritto, benché abbia acquistato per primo, non potrà opporre il suo acquisto a Sempronio, che invece ha trascritto. Tuttavia, poiché l’atto tra Tizio e Caio è valido, Caio potrà rivolgersi a Tizio per la restituzione del prezzo e per l’eventuale risarcimento dei danni

Art. 2645-bis cod. civ. (trascrizione di contratto preliminare)

>>> ipotesi art. 2643 com. 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 + considerando edifici da costruire o in corso di costruzione → contratto preliminare deve essere fatto in forma scritta tramite atto pubblico o scrittura privata autenticata giudizialmente + contratto preliminare deve essere convertito in un contratto definitivo entro un anno dalla data stabilita dalle parti o comunque entro tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare stesso

>>> per edifici (considerati con la presenza di mura perimetrali e copertura alla fine della costruzione) da costruire o in fase di costruzione → necessità di specificare la superficie utile della porzione dell’edificio e la quota di diritto spettante al promissario acquirente in millesimi (considerando anche le parti comuni una volta finito di costruire l’edificio) + qualora vi sia una differenza tra la porzione descritta e quella venuta ad esistenza entro il limite di 1/20 non produce effetti

Art. 2645-ter cod. civ. (trascrizione di atti di destinazione per la realizzazione di interessi meritevoli di tutela riferibili a persone con disabilità, a pubbliche amministrazioni, o ad altri enti o persone fisiche)

→ quando si considerano atti in forma pubblica concernenti beni immobili o beni mobili registrati destinati alle situazioni di cui nel titolo (periodo di 90 anni o fino alla durata della vita della persona fisica), è necessario che questi immobili o mobili registrati siano utilizzati per la destinazione stabilita, così come per i frutti + opponibilità ai terzi da poter dare sia dal concedente sia di qualsiasi altro interessato durante la vita del concedente stesso

Art. 2645-quarter cod. civ. (trascrizione di atti costitutivi di vincolo)

→ devono essere trascritti tutti quegli atti di diritto privato costituiti a favore di un potere pubblico (es. Stato, regioni)

Art. 2646 cod. civ. (trascrizione delle divisioni)

→ devono essere trascritti

• Atti di divisione degli immobili
• Atti di divisione del ricavato dalla vendita all’incanto di immobili
• Provvedimenti e attribuzioni delle quote tra i condividenti + quote estratte a sorte e assegnate
• Domanda di divisione giudiziale + atto di opposizione alla divisione (riferimento ad art. 1113 cod. civ.)

Art. 2647 cod. civ. (costituzione del fondo patrimoniale e separazione di beni)

→ considerando beni immobili, devono essere trascritti

• Costituzione del fondo patrimoniale
• Beni che non entrano a far parte della comunione tra i coniugi
• Atti e provvedimenti di scioglimento della comunione
• Atti di acquisto di beni personali a carico di coniugi titolari del fondo patrimoniale – coniuge titolare del bene escluso – che cessa di far parte della comunione
• Beni immobili che entrano a far parte della comunione successivamente
• Costituzione del fondo patrimoniale eseguita per testamento deve essere eseguita d’ufficio dal conservatore contemporaneamente alla trascrizione dell’acquisto a causa di morte

Art. 2648 cod. civ. (accettazione di eredità e acquisto del legato)

→ atti di accettazione o di rinuncia dell’eredità devono essere trascritti, sia che siano fatti in forma di atto pubblico, scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente (lo stesso vale per il legato) + accettazione tacita viene trascritta tramite atto che ne dimostra l’accettazione (es. sentenza) + il legato si trascrive tramite estratto autentico del testamento

Art. 2650 cod. civ. (continuità delle trascrizioni)

→ ogni atto di trasferimento di diritti su immobili viene trascritto a carico di chi trasferisce e a favore di chi acquista; pertanto, per essere valida, ogni trascrizione contro un soggetto deve essere preceduta da una trascrizione a suo favore avente per oggetto lo stesso diritto

>>> significa che per vendere la proprietà di un bene si deve poter dimostrare che l’acquisto di quella proprietà è avvenuto con un atto regolarmente trascritto a suo favore

Art. 2651 cod. civ. (trascrizione di sentenze)

→ devono essere trascritte tutte le sentenze che riguardano acquisto o prescrizione di quanto individuato nei punti 1, 2 e 4 dell’art. 2643 cod. civ.

Art. 2652 cod. civ. (domande riguardanti atti soggetti a trascrizione. Effetti delle relative trascrizioni rispetto ai terzi) + art. 2653 cod. civ. (altre domande e atti soggetti a trascrizione a diversi effetti)

→ vengono riportate una serie di situazioni

>>> la trascrizione della domanda è consentita nei soli e tassativi casi previsti, e può essere eseguita solo dopo la sua notifica + nella nota di trascrizione dovranno essere inseriti gli estremi della domanda, mentre non