Esame Agente Immobiliare – teoria essenziale + 120 quiz spiegati

Esame Agente Immobiliare

TEORIA ESSENZIALE + 120 QUIZ SPIEGATI

Questo è il quaderno che mi sono costruita per l'esame di abilitazione per agente d'affari in

mediazione, quello che si sostiene davanti alla commissione della Camera di Commercio dopo

il corso obbligatorio. La prima parte è la teoria ridotta all'osso: sette capitoli, definizione

secca, articolo di riferimento, i numeri da mandare a memoria e un esempio concreto ogni

volta che l'istituto è ostico. La seconda parte sono 120 quiz nello stile delle prove scritte, con la

risposta esatta e la spiegazione sotto, divisi per capitolo così dopo aver letto un capitolo si fa

subito il blocco corrispondente.

L'ho tarato sul peso reale delle materie: la mediazione e il diritto privato sono la metà della

prova, poi vengono la fiscalità e l'estimo (che allo scritto arriva sempre sotto forma di piccolo

calcolo: superficie commerciale, valore per capitalizzazione, valore dell'area), quindi

urbanistica e catasto e infine antiriciclaggio, privacy e codice del consumo, che sono pochi quiz

ma sempre presenti. Tutti i capitoli sono da studiare: all'orale la commissione parte quasi

sempre dagli obblighi del mediatore e dai documenti da controllare prima di mettere in

vendita un immobile.

Le domande segnate in ROSSO sono quelle che tornano più spesso: definizioni, termini e

numeri. Il consiglio che mi sono data è di tenere un foglio a parte con i soli NUMERI (1 anno

per la prescrizione della provvigione, 18 mesi per la residenza prima casa, 5.000 € per il

contante, 20 anni per l'ipoteca, 110 e 120 per il prezzo-valore) e rileggerlo ogni giorno, perché

il distrattore tipico di questi test è proprio il numero vicino. Le regole locali su corso, domanda

e sessioni d'esame cambiano da Camera a Camera: davanti a qualsiasi appunto prevale

sempre il bando della propria Camera di Commercio.

LEGENDA COLORI: le domande in ROSSO sono le domande più ricorrenti, su cui porre

maggiore attenzione. La risposta corretta è in grassetto; sotto ogni domanda c'è la spiegazione

con l'articolo di riferimento, da leggere solo DOPO aver risposto.

CAPITOLO 1

L'ESAME E LA PROFESSIONE

1. Che cos'è l'esame di abilitazione

Per fare l'agente immobiliare in Italia NON basta aprire la partita IVA: serve l'ABILITAZIONE

L. 3 febbraio 1989, n. 39

rilasciata dalla Camera di Commercio dopo un esame. Base normativa:

D.M. 21 dicembre 1990, n. 452

(disciplina della professione di mediatore) e (regolamento di

D.Lgs.

attuazione). Il vecchio "ruolo degli agenti di affari in mediazione" è stato soppresso dal

59/2010 (art. 73): oggi l'abilitato si iscrive nel REGISTRO DELLE IMPRESE (se opera come

impresa) o nel REA (se opera come persona fisica non imprenditore, es. dipendente o collaboratore

di un'agenzia) presentando una SCIA alla Camera di Commercio.

Percorso tipico:

diploma di scuola secondaria di secondo grado (qualsiasi indirizzo);

1. 1

corso di formazione riconosciuto dalla Regione (in molte Regioni almeno 150 ore, con

2. frequenza obbligatoria);

domanda di ammissione all'esame alla Camera di Commercio, di regola online con SPID o

3. CIE;

esame: due prove SCRITTE (in molte Camere a quiz a risposta multipla) + una prova ORALE;

4. SCIA con requisiti morali e professionali + polizza assicurativa → iscrizione e tessera

5. personale di riconoscimento.

L'abilitazione è divisa per SEZIONI: agenti immobiliari, agenti merceologici, agenti con

N.B.

mandato a titolo oneroso, agenti in servizi vari. Chi supera l'esame della sezione immobiliare può

mediare SOLO affari immobiliari (compravendite, locazioni, cessioni di aziende in quanto collegate

a immobili solo se abilitato anche per l'altra sezione).

2. Le materie e come studiarle D.M. 452/1990

Le materie d'esame sono fissate dal e dai bandi camerali: legislazione sulla

mediazione, diritto privato (proprietà, contratti, compravendita, locazione, condominio,

successioni), estimo, urbanistica ed edilizia, catasto, fiscalità immobiliare, antiriciclaggio, privacy e

tutela del consumatore. Le prove scritte sono quasi sempre a QUIZ: la maggior parte delle domande

ruota su definizioni, numeri (termini, percentuali, quote) e differenze tra istituti simili (caparra

confirmatoria vs penitenziale, SCIA vs CILA, nullità vs annullabilità). Per questo in ogni capitolo

trovi i numeri in MAIUSCOLO e i confronti a punti: sono quelli che escono.

Esempio.

Domanda tipica: "Il diritto del mediatore alla provvigione si prescrive in: a) 1 anno; b) 5 anni; c)

10 anni; d) 3 anni". Risposta: 1 anno (Art. 2950 c.c.). Se non sai i numeri, le crocette non si

passano.

3. Dopo l'esame: cosa serve per lavorare

Requisiti morali: non essere interdetti o inabilitati, non essere sottoposti a liquidazione giudiziale

• (ex fallimento) non riabilitata, non avere condanne per determinati reati (contro la P.A., il

patrimonio, la fede pubblica, ecc.), non essere sottoposti a misure di prevenzione. 3, c.

POLIZZA di responsabilità civile professionale: obbligatoria per gli agenti immobiliari (Art.

• 5-bis, L. 39/1989).

Deposito dei MODULI e FORMULARI (incarico, proposta d'acquisto) presso la Camera di

• Commercio.

Tessera personale di riconoscimento, da esibire a chi la chiede.

• Iscrizione in Registro Imprese/REA, partita IVA, fattura elettronica, adempimenti

• antiriciclaggio.

CAPITOLO 2

LA MEDIAZIONE E LA FIGURA DELL'AGENTE IMMOBILIARE

1. Definizione di mediatore

1754 c.c.

Il nostro legislatore all'Art. definisce mediatore "colui che mette in relazione due o più

parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di

collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza". Tre elementi:

INTERPOSIZIONE: mette in contatto le parti (non conclude lui l'affare);

• IMPARZIALITÀ / indipendenza: non è dipendente, collaboratore o rappresentante di una parte;

• 2

l'affare deve essere CONCLUSO per effetto del suo intervento (nesso causale) → solo allora

• nasce la provvigione.

Il mediatore è una figura TIPICA (regolata dal codice) e la mediazione è considerata un contratto o,

per parte della dottrina, un'attività giuridica in senso stretto: il rapporto si instaura anche senza un

incarico formale se le parti accettano consapevolmente l'opera del mediatore (mediazione

"spontanea"). In pratica → nell'immobiliare si lavora quasi sempre con un INCARICO scritto

(mediazione "tipica su incarico").

Mediazione atipica o unilaterale: quando l'agente riceve un incarico da UNA sola parte con

N.B.

obbligo di pagare un corrispettivo anche a prescindere dalla conclusione dell'affare, il rapporto si

avvicina al MANDATO (Cass. Sez. Unite 19161/2017). Serve comunque l'iscrizione, altrimenti

niente compenso.

Confronti da tenere a mente:

Mediatore → imparziale, nessun vincolo con le parti, compenso da entrambe.

• 1742 c.c.)

Agente di commercio (Art. → promuove stabilmente affari per conto di un

• preponente, in una zona, con rapporto continuativo.

Procacciatore d'affari → figura atipica, occasionale, opera nell'interesse di una sola parte.

• 1703 c.c.)

Mandatario (Art. → compie atti giuridici per conto del mandante.

•

2. Requisiti per l'esercizio e incompatibilità

2 L. 39/1989

L'Art. fissa i requisiti: maggiore età; cittadinanza italiana o di uno Stato UE (o

extra-UE con permesso di soggiorno); residenza o domicilio professionale in Italia; diploma di

scuola secondaria superiore; superamento dell'esame dopo il corso; requisiti morali; assenza di

incompatibilità. 5, c. 3, L. 39/1989 L. 37/2019):

INCOMPATIBILITÀ (Art. nel testo della l'attività di mediazione è

incompatibile con:

l'esercizio di attività imprenditoriali di PRODUZIONE, VENDITA, RAPPRESENTANZA o

• PROMOZIONE dei beni dello STESSO settore merceologico (es. l'agente immobiliare non può

essere anche costruttore che vende case);

l'attività di DIPENDENTE di enti pubblici o privati, o di istituti bancari, finanziari o assicurativi,

• ESCLUSE le imprese di mediazione (il dipendente di un'agenzia può essere abilitato);

l'esercizio di PROFESSIONI INTELLETTUALI dello stesso settore (es. geometra, architetto che

• fa anche l'agente immobiliare);

in generale, ogni situazione di CONFLITTO DI INTERESSI.

•

Esempio.

Marco è impiegato in banca e vuole fare l'agente immobiliare nel fine settimana: NON può,

l'attività di dipendente bancario è incompatibile. Se invece è dipendente di un'agenzia immobiliare,

può essere abilitato e iscritto al REA.

Le SOCIETÀ che esercitano la mediazione: devono avere i requisiti in capo al LEGALE

RAPPRESENTANTE (o al preposto) e a tutti coloro che svolgono materialmente l'attività per conto

della società; i requisiti morali riguardano tutti gli amministratori. La società si iscrive nel Registro

delle Imprese con la SCIA e i nomi degli abilitati.

3

3. Il diritto alla provvigione

Art. 1755 c.c. → il mediatore ha diritto alla provvigione da CIASCUNA delle parti se l'affare è

concluso per effetto del suo intervento. La misura: 1) patto tra le parti; 2) in mancanza, tariffe

professionali o usi (raccolte camerali, tipicamente 2-3% per parte nelle compravendite, una

mensilità o 10-15% del canone annuo nelle locazioni); 3) in mancanza, la stabilisce il giudice

secondo equità.

Regole che escono sempre:

Il diritto nasce con la CONCLUSIONE dell'affare, non con l'esecuzione: la provvigione è dovuta

• anche se poi il contratto non viene eseguito (es. compratore che non paga).

"Affare concluso" = anche il CONTRATTO PRELIMINARE o la proposta d'acquisto accettata

• che contiene tutti gli elementi essenziali: la provvigione è dovuta già in quel momento, anche se

il rogito non seguirà (giurisprudenza costante).

Trattative, "minute" o puntuazioni NON bastano.

• Il nesso causale non richiede che l'agente segua tutte le fasi: basta che il suo intervento sia stato

• la causa (anche non esclusiva) dell'incontro tra le parti. 1757 c.c.)

Contratto sottoposto a CONDIZIONE SOSPENSIVA (Art. → provvigione dovuta

• quando la condizione si verifica; condizione RISOLUTIVA → il diritto NON viene meno se la

condizione si avvera.

Contratto NULLO → niente provvigione. Contratto ANNULLABILE o rescindibile →

• provvigione dovuta se il mediatore NON conosceva la causa di invalidità.

1758 c.c.)

PIÙ MEDIATORI (Art. → ciascuno ha diritto a una QUOTA della provvigione (non

• una provvigione intera a testa).

1756 c.c.)

SPESE (Art. → rimborso dovuto solo se pattuito (o per usi), ma in quel caso anche se

• l'affare non si conclude.

2950 c.c.)

PRESCRIZIONE (Art. → UN ANNO dalla conclusione dell'affare.

• 6 L. 39/1989):

Solo l'ISCRITTO ha diritto alla provvigione (Art. il non iscritto non può chiederla

• e, se l'ha incassata, deve restituirla.

Esempio.

Anna dà incarico all'agenzia Rossi; il compratore Luca firma una proposta di acquisto a 200.000 €

che Anna accetta. Il giorno del rogito Luca non si presenta. L'affare (preliminare) è concluso → la

provvigione (es. 3% = 6.000 € da ciascuno) è comunque dovuta; Anna potrà rivalersi su Luca

trattenendo la caparra.

Esempio.

Proposta con condizione sospensiva "salvo ottenimento del mutuo": se la banca nega il mutuo la

condizione non si verifica → niente affare, niente provvigione. Se il mutuo arriva → provvigione

dovuta dal momento dell'avveramento.

4. Obblighi e responsabilità del mediatore

Art. 1759 c.c. → il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui NOTE relative alla

valutazione e alla sicurezza dell'affare che possono influire sulla sua conclusione; risponde

dell'AUTENTICITÀ della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per

1176, c. 2, c.c.):

suo tramite. La diligenza richiesta è quella PROFESSIONALE (Art. l'agente deve

dire tutto ciò che sa e ciò che avrebbe potuto sapere con l'ordinaria diligenza del settore (es.

esistenza di ipoteche, abusi edilizi evidenti, difformità catastali, vincoli). Non è tenuto a indagini

tecnico-giuridiche particolari se non incaricato, ma NON può dare informazioni false o tacere ciò

che conosce.

Altri obblighi: 4

Art. 1760 c.c. → obblighi del mediatore professionale (conservazione dei campioni, registrazione

• degli affari conclusi: oggi si traduce nella tenuta ordinata della documentazione degli incarichi).

Art. 1761 c.c. → il mediatore può ricevere da una parte l'incarico di RAPPRESENTARLA negli

• atti esecutivi dell'affare.

Art. 1762 c.c. → contraente NON NOMINATO: se il mediatore non rivela a una parte il nome

• dell'altra, risponde lui dell'esecuzione del contratto (e, se l'altro contraente si rivela, subentra nei

diritti).

Art. 1763 c.c. → fideiussione del mediatore: può garantire una parte per l'adempimento dell'altra.

• Deposito dei moduli presso la CCIAA: l'uso di moduli NON depositati è sanzionato; i moduli

• devono riportare la sezione, il numero di iscrizione, l'esclusiva, la durata e la provvigione.

Obbligo di fornire informazioni corrette negli annunci (prezzo, classe energetica e indice di

• D.Lgs. 192/2005).

prestazione, art. 6 c. 8

Obbligo di registrare il preliminare/proposta accettata entro 30 giorni e di essere indicato nel

• rogito (v. capitolo sulla fiscalità).

Il mediatore risponde per RESPONSABILITÀ CONTRATTUALE verso le parti (10 anni) e

N.B.

può rispondere anche in via extracontrattuale verso terzi. Le Sezioni Unite (Cass. 19161/2017)

hanno chiarito che anche il mediatore "atipico" è sottoposto agli obblighi della L. 39/1989.

5. L'incarico di mediazione e la proposta d'acquisto

L'INCARICO (o "mandato" nel linguaggio di agenzia, impropriamente) è il contratto con cui il

venditore o il conduttore affida all'agenzia la ricerca della controparte. Contenuto tipico: dati

dell'immobile e del proprietario, prezzo richiesto, durata, ESCLUSIVA o meno, provvigione, penali,

rinnovo. Regole:

deve avere forma scritta se lo richiede il modulo depositato; in ogni caso conviene sempre la

• forma scritta per la prova;

il RINNOVO TACITO e le penali sono clausole VESSATORIE se il cliente è consumatore (Art.

• 33 D.Lgs. 206/2005) → valgono solo se trattate individualmente o approvate specificamente

Art. 1341 c.c.);

(doppia firma

se firmato a casa del cliente (fuori dai locali commerciali) → diritto di RECESSO entro 14 giorni

• 52 D.Lgs. 206/2005);

(Art.

l'esclusiva impegna il cliente a non vendere tramite altri (né da solo) per la durata: violazione →

• penale, di solito pari alla provvigione. 1329 c.c.)

La PROPOSTA D'ACQUISTO è una proposta irrevocabile (Art. che il compratore firma

per un termine (es. 7-15 giorni), di solito con assegno a titolo di CAPARRA CONFIRMATORIA

consegnato all'agente in deposito fiduciario. Con l'ACCETTAZIONE scritta del venditore

1326 c.c.)

comunicata al proponente (Art. si conclude un contratto PRELIMINARE: da quel

momento provvigione dovuta, caparra che passa al venditore, obbligo di registrazione.

Esempio.

Proposta irrevocabile fino al 20 marzo; il venditore accetta il 25 marzo. Dopo il termine la

proposta ha perso efficacia: l'accettazione tardiva vale come NUOVA proposta del venditore, che il

compratore può accettare o no.

6. Sanzioni e vigilanza 8 L. 39/1989):

Esercizio ABUSIVO (senza iscrizione) (Art. sanzione amministrativa da 7.500 a

• 15.000 € + RESTITUZIONE delle provvigioni percepite; in caso di recidiva o di esercizio

nonostante l'inibizione scatta la responsabilità penale per esercizio abusivo della professione

348 c.p.).

(Art. 5

Sanzioni DISCIPLINARI irrogate dalla Camera di Commercio: richiamo scritto,

• SOSPENSIONE temporanea, INIBIZIONE (cancellazione) per gravi violazioni o perdita dei

requisiti.

Uso di moduli non depositati, mancata esibizione della tessera, omesse comunicazioni →

• sanzioni amministrative.

Perdita dei requisiti morali (es. condanna) → cancellazione d'ufficio.

• VIGILANZA: la Camera di Commercio (con verifica dinamica periodica dei requisiti, ogni 4

• anni) e, per la concorrenza e le pratiche scorrette, l'AGCM.

CAPITOLO 3

DIRITTO PRIVATO PER L'AGENTE IMMOBILIARE

1. Proprietà e diritti reali

Art. 832 c.c. → il proprietario ha diritto di GODERE e DISPORRE delle cose in modo PIENO ed

ESCLUSIVO, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento. Limiti:

Art. 834 c.c.,

interesse pubblico (espropriazione vincoli urbanistici) e rapporti di vicinato (distanze

Art. 873 c.c.,

tra costruzioni: minimo 3 metri salvo maggiori distanze dei regolamenti locali; luci e

Art. 844 c.c.

vedute; immissioni tollerabili secondo la "normale tollerabilità").

I diritti reali sono TIPICI (numero chiuso) e ASSOLUTI (opponibili a tutti). Diritti reali su cosa

altrui di GODIMENTO:

952 c.c.)

SUPERFICIE (Art. → diritto di costruire e mantenere una costruzione sopra (o sotto) il

• suolo altrui; può essere a tempo; alla scadenza la costruzione va al proprietario del suolo.

957 c.c.)

ENFITEUSI (Art. → godimento pieno del fondo con obbligo di migliorarlo e pagare un

• canone; l'enfiteuta può AFFRANCARE (diventare proprietario).

978 c.c.)

USUFRUTTO (Art. → godere del