Guida completa alla gestione e ripartizione delle spese condominiali

Descrizione del condominio

In questo appunto si descrive il condominio che è generalmente inteso come un edificio, pertanto vi sono delle parti in proprietà esclusiva (appartamenti, botteghe, negozi), e parti di “condominio”, per le quali è necessario elaborare equi criteri di ripartizione tra i condomini.

Infatti le problematiche riguardo la ripartizione delle spese sorgono nel momento in cui sono interessate le parti comuni, in quanto eventuali rotture, danneggiamenti, comportano delle spese.

Nei condomini le parti comuni, definite dall’art. 1117 c.c., sono le seguenti:

• Elementi strutturali del fabbricato;
• Locali adibiti ad uso comune;
• Impianti di uso comune.

Tipologie di condomini

Esistono diversi tipi di condomino:

1. Condomini verticali: sono i classici condomini;
2. Condomini orizzontai: sono le villette singolo o a schiera;
3. Super condomini: sono costituiti da gruppi di fabbricati che gestiscono delle parti in comune, per esempio un parco, una piscina ecc.

Ruolo dell'amministratore

Secondo il codice civile, è necessario nominare un amministratore quando i condomini sono più di 4; se questi sono più di 10 allora si predispone un regolamento di condominio.

L’amministratore, eletto dai condomini, ha il compito di amministrare le spese condominiali e ripartirle.

In genere l’amministratore condominiale, come libera professione, rappresenta uno degli sbocchi professionali del geometra, anche se questo ruolo può essere ricoperto da una persona qualsiasi, ad esempio da un condomino.

Le spese vengono ripartite in base alla determinazione dei millesimi condominiali.

Regolamenti condominiali

Questi sono approvati dall’assemblea condominiale e dal regolamento se i fabbricati sono già realizzati; diversamente avviene se i fabbricati sono nuovi, poiché l’occupazione degli appartamenti avviene in tempi diversi e per convocare la prima assemblea, che approvi il regolamento e i millesimi condominiali, non si può attendere la presenza di tutti i Dunque ci sono due tipi di regolamento condominiale:

1. Regolamento contrattuale: viene redatto prima della vendita delle unità ed è accettato da ogni acquirente al momento della stipulazione notarile, che entra nell’atto di compravendita come parte integrante del titolo di acquisto del fabbricato; il regolamento può essere successivamente modificato solo con il consenso all’unanimità dei condomini stessi;
2. Regolamento assembleare: può stabilire le regole d’uso delle parti comuni, ma non può fissare limiti al diritto di proprietà né eccezioni a quando stabilito da codice civile.
3. Il regolamento interno del condominio è prescritto dalla norma se il numero di condomini sia superiore a dieci.
   

   Questo, comunque, è sempre necessario, anche se vi è un numero minore di condomini.

Tabelle millesimali

Gli articoli 68 e 69 delle disposizioni attuate del codice civile, prevedono che il regolamento condominiale specifichi il valore proporzionale di ciascun piano o porzione di esso in valori espressi in millesimi in tabelle apposite, da allegare allo stesso regolamento.

Le tabelle millesimali possono essere:

1. tabelle dei millesimi di proprietà, o tabella “A”
2. tabella/e dei millesimi d’uso, oppure tabella/e“B”
3. tabelle relative ai beni il cui uso è concesso solo a una parte di condomini, o tabelle “C”

Calcolo dei millesimi

E’ la tabella principale e serve per la ripartizione di tutte le spese, a esclusione di quelle che riguardano un uso differenziato delle cose comuni.

Il criterio per la determinazione dei millesimi di proprietà è quello del peso del valore della proprietà esclusiva in rapporto a quello del valore della proprietà complessiva.

Di conseguenza più alto è il valore della proprietà esclusiva e maggiore sono i millesimi assegnati.

Si svolge risolvendo un semplice procedimento: la proporzione in cui il valore dell’unità della quale si vogliono calcolare i millesimi, sta al valore complessivo del condominio dato dalla somma del valore di ogni unità che lo compone come i millesimi da calcolare stanno a mille (1000)

Vprop. X : Vprop. Totale = millx : 1000

Eventuali miglioramenti o peggioramenti effettuati dai proprietari non vanno considerati, poiché il valore di ogni singola proprietà si determina in base alle condizioni che aveva all’origine.

Ovviamente quando gli immobili sono nuovi si ha situazione migliore per calcolare in modo corretto i valori della proprietà, in quanto le unità sono integre e il loro valore di mercato corrisponde .

Il valore determinato è chiamato “valore condominiale”

Ripartizione delle spese comuni

Tabella/e dei millesimi d'uso, oppure tabella E“B”

Riguardano le spese comuni di un bene che è usato diversamente dai condomini: le scale e l’ascensore e le eventuali spese di riscaldamento.

La manutenzione delle scale e dell’ascensore riguarda tutti i condomini, i quali devono ripartirsi le spese.

Dunque viene realizzata una tabella millesimale che ripartisce le spese a seconda di:

1. Il valore della proprietà: il funzionamento corretto delle scale, elemento strutturale del condominio, e dell’ascensore, che è un impianto, interessa tutti i condomini;
2. L’uso, in quanto è corretto che chi usa maggiormente un elemento contribuisca di più per le spese relative alla manutenzione.

Questi due fattori pesano per il 50% (cinquecentesimi)sulla determinazione dei millesimi, come stabilisce il codice civile.

Così le spese vengono ripartite per il 50% in base ai millesimi di proprietà degli appartamenti, e per il 50% in proporzione all’altezza di ciascun piano del suolo.

La somma dei cinquecentesimi di proprietà e dei cinquecentesimi d’uso danno origine alla tabella.

I cinquecentesimi di proprietà si calcolano in proporzione a quelli di proprietà, se invece concorrono tutte le unità basta dividere i millesimi di ciascuna di esse.

I cinquecentesimi d’uso si calcolano in proporzione all’altezza di ogni condominio.

Quando tutti i piani dei condominio hanno la stessa altezza, la proporzione è in relazione al numero di piani che vengono percorsi.

Queste tabelle riguardano i beni il cui uso esclusivo è concesso solo ad alcuni condomini.

I millesimi da attribuire a ogni condomino si calcolano in proporzione di proprietà posseduta.

Ad esempio se i condomini del piano terra hanno in uso esclusivo una porzione d’uso del giardino condominiale, le spese relative alla sua manutenzione si distribuiscono sulla base di una tabella dei millesimi di una proprietà particolare.