Estimo generale

ASPETTI ECONOMICI DEL BENE
Fanno parte dell’estimo generale e rappresentano i motivi per i quali si fa una stima; l’obiettivo di una stima è quello di individuare uno o più aspetti economici.
1.Valore di Mercato l’esempio principale si trova nel caso di una compravendita che dobbiamo stimare un appartamento per poterlo vendere.
2.Valore di Costo può suddividersi in costo di costruzione o di produzione, oppure nel costo di ricostruzione o riproduzione.

Il costo di costruzione è dato dall’insieme delle spese dirette e indirette:
- Le spese dirette sono ad esempio l’acquisto dei materiali ed il pagamento degli operai;
- Le spese indirette sono invece gli oneri di urbanizzazione da pagare al comune.
3.Valore di trasformazione è data dal valore del bene nello stato attuale sommato ai costi di trasformazione.
4.Valore complementare è dato dalla differenza del valore del bene nel suo intero e di una sua porzione.
Ad esempio nel caso di un casolare con tre appartamenti stimiamo i singoli appartamenti e poi facciamo la somma di ogni singola stima per ricavare il valore finale dell’intero immobile.
5.Valore di surrogazione valore che si attribuisce ad un bene in funzione di un altro bene nelle stesse condizioni e peculiarità intrinseche ed estrinseche.
6.Valore di capitalizzazione consente di accumulare ad oggi tutti i redditi futuri.
7.Valore legale si usa in determinate situazioni, solo quando abbiamo dei casi particolari e la legge ci dice già come comportarci.
Metodo e procedimenti di stima
La stima è l’insieme di procedimenti che serve per attribuire ad un determinato bene un valore monetario.
Il metodo di stima è sempre comparativo ed univoco.
Comparativo perché la stima si basa sulla comparazione di beni con stesse caratteristiche;
Univoco perché consiste sempre nei soliti passaggi:
•Individuazione dell’oggetto da stimare;
•Individuazione del motivo per il quale si effettua una stima;
•Individuazione di beni simili a quello oggetto di stima
•Collocazione del bene oggetto di stima in una scala di valori.

I PROCEDIMENTI DI STIMA
Procedimenti di tipo sintetico:
•La stima a vista, molto veloce ma nello stesso tempo ci vuole una persona esperta in quel settore, è un tipo di stima orale e non scritta.
•La stima storica, ovvero arriviamo al valore attuale a seconda delle vendite precedenti (solo se la compravendita è avvenuta in anni relativamente recenti).
•Stima per valori tipici, nel caso di un unità immobiliare composta da più appartamenti stimiamo ogni singolo appartamento e poi solo alla fine facciamo la somma di tutti i valori e ne ricaviamo il valore di mercato dell’intero immobile.
•Stima comparativa, consiste nell’attribuire ad un bene un valore prendendo in esempio beni simili con stesse caratteristiche intrinseche ed estrinseche.
Procedimenti di tipo analitico:
Questo tipo di stima comprende una serie di passaggi logici e complessi.
Consiste nell’accumulare ad oggi tutti i redditi futuri che quel bene può fornire.

Valore di mercato = Beneficio Fondiario/Interesse

Il presupposto che sta alla base della stima analitica è l’accumulazione ad oggi di redditi futuri.

Beneficio Fondiario= Prodotto lordo vendibile - (Spese varie + Quote + Imposte + Salario + stipendi + Interessi)

PRINCIPIO DELL’ORDINARIETÀ
Principio che sta alla base della teoria estimativa e si utilizza in tutte quelle situazioni ad eccezione delle stime riguardanti danni alle persone.
Questo principio fa riferimento al fatto che in qualsiasi caso effettuiamo una stima prendiamo sempre in considerazione beni simili.
Esempio. Se siamo proprietari di un azienda agricola che (dopo essere stata stimata) è stato dichiarato che rende 8 ma, noi riusciamo a farla rendere 10, il valore verrà attribuito all’8 e non al 10, tenendo così conto dei valori più probabili di mercato.

FASI DEL GIUDIZIO DI STIMA
Ogni stima è basata su seguenti passaggi:
•Individuazione e descrizione del bene da stimare;
•Analisi dei motivi per cui si compie la stima;
•Scelta del procedimento di stima;
•Ricerca del valore di stima;
•Correzioni, aggiunte o detrazioni al valore ordinario;
•Ricerca e individuazione del bene reale.

ATTIVITÀ PROFESSIONALE DEL PERITO
Il perito è colui che, esperto in materia stima un bene per conto del committente.
Può lavorare sia in ambito conflittuale e non conflittuale.

Nel caso dell’ambito conflittuale, ricorriamo al tribunale e per la difesa bisogna ricorrere ad un esperto un materia; un perito che ci viene affidato dal giudice.
Il perito prende il nome di CTU (Consulente Tecnico d’Ufficio).
Per iscriversi all’albo dei CTU dobbiamo avere dei requisiti: dobbiamo essere iscritti al proprio albo professionale da almeno 5 anni, va presentata una domanda alla cancelleria una domanda con marca da bollo.
Il compito del CTU è quella di supportare il giudice in materie in cui non è particolarmente esperto, da sottolineare che il giudice alla fine può tener conto della relazione del CTU come ignorarla.
Per prima cosa il giudice convoca il CTU in tribunale e, gli viene mostrato tutti gli incartamenti del/i bene/i da stimare. Dopo aver visionato tutto decide di accettare o no e subito dopo deve fare un giuramento nel quale dichiara di rimanere imparziale.
Dopo può ritirare gli incartamenti e gli viene dato un tempo massimo di riconsegna della relazione, in genere 90-120gg.

ORGANIZZAZIONE DELLA RELAZIONE TECNICA
Nella parte introduttiva:
1.Nome del committente;
2.Individuazione delle parti coinvolte nella stima;
3.Data del giuramento;
4.Descrizione del bene oggetto di stima;
5.Descrizione del motivo di stima;
6.Dati del perito.
Nella parte centrale vengono riportanti l’individuazione del procedimento di stima e, i seguenti calcoli effettuati.
Nella parte conclusiva si riportano le considerazioni del fatto, gli eventuali problemi riscontrati nello svolgere la stima.
Ogni relazione deve concludersi con Luogo, Data, Firma e Timbro del professionista.

Generalmente ad ogni relazione vengono allegati i disegni, le fotografie (tutto ciò che può servire per una chiara individuazione del bene).

Nel caso il consulente tecnico sia di parte per uno o l’altro cliente prende il nome di CTP.

LE ESECUZIONI IMMOBILIARI
Le esecuzioni immobiliari sono vendite forzate causate dal mancato pagamento di un debito; l’esempio più classico è quello del mancato pagamento del mutuo per la casa.
Le esecuzioni immobiliari si suddividono in più passaggi:
•Primo passaggio: pignoramento del bene in oggetto (Il proprietario continua a viverci ma non è libero di venderlo).
•Secondo passaggio: istanza di vendita del bene, quando il tribunale da l’istanza di vendita per il bene in oggetto.
•Terzo passaggio: la vendita del bene, che può avvenire con incanto o senza incanto;
Nel caso della vendita con incanto (Asta pubblica) viene pubblicata la data, l’ora e il luogo dove si verifica e, per partecipare dobbiamo lasciare alla cancelleria un assegno circolare del 20% sull’intero importo, chi si aggiudica l’asta deve completare il pagamento del restante 80% entro e non oltre 60gg.
Nel caso della vendita senza incanto invece l’asta non è pubblica, i partecipanti dopo aver visionato le planimetrie, fotografie e la descrizione del bene scrivono in una busta chiusa il prezzo che offre e, alla fine il giudice visiona le varie offerte e, si aggiudica l’asta colui che offre di più.
•Quarto passaggio: trasferimento del diritto di proprietà, si fa tramite atto del tribunale.
•Quinto passaggio: distribuzione del ricavato ai vari creditori.