B&B Villa Querini, tesina

B&B VILLA QUERINI – Ristorante ANGELO

INDICE

Introduzione 3

1 Dichiarazione del business e del contesto 6

2 Piano organizzativo 9

2.1 Descrizione dell'attività

2.2 Forma giuridica

2.3 Prodotti e servizi

2.4 Investimenti necessari

2.5 Ubicazione

2.6 Management: organigramma

2.7 Personale

3 Piano di marketing 14

3.1 Target

3.2 Concorrenza

3.3 Metodi di distribuzione

3.4 Attività promozionale

3.5 Politica di prezzo

3.6 Design del prodotto

3.7 Scelta dei tempi di ingresso nel mercato

3.8 Tendenze del settore

4 Documentazione economico-finanziaria 16

4.1 Rapporti sulle esigenze e l'impiego dei fondi ricevuti da un

finanziatore o un investitore

4.2 Conto economico

4.3 Stato patrimoniale

5 Piano aziendale 17

5.1 Piano degli investimenti

5.2 Piano finanziario

5.3 Piano economico

5.4 Piano patrimoniale

6 Analisi interna ed esterna 20

7 Studio di fattibilità per il B&B ed il ristorante 21

8 Budget economico B&B e ristorante 25

9 Marketing 26

10 Normative per l’apertura di un’impresa 28

11 Forma giuridica – l’impresa familiare 33

12 Progettazione del B&B e del ristorante 35

12.1 Organizzazione e pianificazione dell’attività lavorativa

12.2 Planimetria con suddivisioni in settori e legenda

12.3 Approvvigionamento

12.4 Food cost – Prezzo di vendita

13 HACCP – Hazard Analysis and Critical Control Point 45

14 Piano di autocontrollo 46

15 Bibiografia 58

Allegato A

Allegato B - 2 -

B&B VILLA QUERINI INTRODUZIONE

In questi momenti difficili per l’economia iniziare un’attività ricettiva presuppone un’attenta

analisi di mercato, uno studio approfondito del territorio e delle idee per soddisfare le

esigenze della clientela.

L’idea di aprire un Bed & Breakfast è nata con l’acquisizione, da parte della mia famiglia, di

una porzione di villa storica in una frazione del comune di Pasiano di Pordenone.

Questa formula anglosassone, dove i proprietari mettono a disposizione dei clienti alcune

stanze dell’abitazione, si è già affermata da moltissimo tempo nei Paesi del Nord Europa,

e da alcuni anni è apprezzata e conosciuta in tutto il mondo e anche in Italia.

Il B&B rappresenta oltre che un servizio, una filosofia incentrata sull’ospitalità ed è

garanzia di cordialità, calore, tranquillità e comfort.

Tale formula è adatto ad una clientela che desidera sentirsi a proprio agio e che, alle

strutture professionalmente organizzate come gli alberghi, preferisce un’esperienza più

semplice e più a diretto contatto con il titolare dell’esercizio e con le tradizioni locali.

E’ sempre stata una soluzione economica adatta sicuramente ai più giovani, ma può

assumere connotati per così dire esclusivi quando viene svolta in dimore storiche o di

particolare pregio.

Il B&B a cui daremo vita avrà quattro camere da letto e sarà integrato anche da un piccolo

ristorante con circa 30 posti per dare la possibilità ai clienti interni o esterni di consumare il

pranzo o cena con i piatti tipici del territorio o a tema durante le stagioni.

La scelta degli arredamenti sarà fatta in modo singolare cioè ogni camera avrà una sua

caratterizzazione. Ci sarà un abbinamento tra alta tecnologia e semplicità degli ambienti.

Il B&B è situato nella località di Visinale una frazione di Pasiano e dista alcuni chilometri

dalla città di Pordenone e dall’autostrada A4; B&B si trova in un’antica Villa Veneta ed ha

disposizione un grande giardino storico.

Per l’acquisto e la ristrutturazione della Villa Veneta si è ricorso ad un finanziamento

bancario e regionale in quanto l’edificio è stato riconosciuto di interesse storico e

sottoposto alle tutele delle case di interesse artistico.

Il B&B occuperà una parte del piano terra con la reception, sala per la colazione (integrata

con quella del ristorante), sala lettura ed un bagno;mentre il primo piano con camere

dotate di bagnoe di una piccola palestra con bagno turco.

Il ristorante avrà a disposizione una sala con 30 posti al piano terreno.

L’esercizio di Bed & Breakfast non costituisce cambio della destinazione d’uso

residenziale già in atto nell’unità abitativa.

Le camere per l’esercizio dell’attività di Bed & Breakfast devono possedere le

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B&B VILLA QUERINI

caratteristiche strutturali ed igienico-edilizie previste per i locali di abitazione dal

regolamento igienico-edilizio comunale e devono altresì rispettare le norme previste dalle

norme regionali.

Per esercitare l’attività di B&B si deve comunicare l’avvio dell’attività al Comune ai sensi

dell’articolo 19 della legge 241/1990; successivamente i comuni effettueranno un

sopralluogo al fine di verificare l’idoneità dei locali all’esercizio dell’attività.

Per esercitare l’attività Bed & Breakfast si deve trasmettere in via telematica con posta

certificata allo Sportello Unico Attività Produttive (S.U.A.P.) sul cui territorio insistono le

strutture e gli immobili da destinare all'attività, una segnalazione certificata di inizio attività

(SCIA) ai sensi dell'articolo 19 della L.241/90 (Nuove norme in materia di procedimento

amministrativo e di diritto di accesso ai documenti amministrativi) su apposito modello

predisposto dalla struttura regionale competente corredato da alcuni allegati, tra i quali la

“denuncia delle attrezzature, caratteristiche e prezzi”.

Per l'esercizio dell'attività di Bed & Breakfast il soggetto interessato deve essere in

possesso:

a) dei requisiti previsti dal regio decreto 18 giugno 1931, n. 773 (Approvazione del testo

unico delle leggi di pubblica sicurezza);

b) dei requisiti previsti in materia di prevenzione incendi ai sensi del decreto del Ministro

dell'Interno 9 aprile 1994 (Approvazione della regola tecnica di prevenzione incendi per la

costruzione e l'esercizio delle attività ricettive turistico-alberghiere), qualora richiesti;

c) dei requisiti igienico-sanitari relativi alla struttura, previsti dalla normativa vigente.

Il SUAP, ricevuta la segnalazione certificata di inizio attività, ne trasmette tempestivamente

copia, sempre in via telematica, al Comune, all' Azienda Sanitaria Locale che esercita

l'attività di vigilanza e, a fini informativi, ne trasmette altresì copia alla Provincia e

all'agenzia di accoglienza e promozione turistica locale competenti per territorio.

Ogni variazione relativa a stati, fatti, condizioni e titolarità, indicati nella segnalazione di cui

sopra è comunicata su apposito modello predisposto dalla struttura regionale competente

entro e non oltre i dieci giorni successivi al suo verificarsi, allo Sportello Unico Attività

procede come per la segnalazione certificata

Produttive competente per territorio, che

di inizio attività.

L’autorizzazione per l’avvio dell’attività ristorativa è simile, ma più articolata:

Per l'esercizio dell'attività di somministrazione di alimenti e bevande è necessaria

l'autorizzazione rilasciata dal Comune nel cui territorio è ubicato l'esercizio.

Alla richiesta di autorizzazione comunale deve essere allegata la Segnalazione Certificata

di Inizio Attività (SCIA), ai sensi dell'art. 19 della Legge 241/90, nei casi previsti.

La domanda per l'apertura, il trasferimento e l'ampliamento va presentata allo Sportello

Unico per le Attività Produttive (SUAP) del Comune di appartenenza.

Il SUAP gestisce in forma esclusivamente telematica i procedimenti unici relativi all’avvio

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B&B VILLA QUERINI

ed esercizio dell’attività di impresa.

I Comuni determinano le procedure e stabiliscono il termine, comunque non superiore a

60 giorni, entro cui le domande devono ritenersi accolte (silenzio/assenso).

L'attività deve essere esercitata nel rispetto delle norme in materia di edilizia, urbanistica

ed igienico sanitaria, sicurezza e prevenzione incendi e sorvegli abilità dei locali.

Per pianificare l'apertura delle attività è necessaria effettuare un'analisi esterna ed interna.

L'analisi esterna riguarda l'ambiente che circonda le attività, la concorrenza a cui potrebbe

andar incontro, le opportunità e le minacce che potrebbe riscontrare.

Inoltre è necessario valutare l'andamento del mercato del lavoro e della domanda.

Nell'analisi interna, vengono identificati i punti di forza e i punti di debolezza che

caratterizzano le attività.

Gli investimenti che riguardano le attività sono l'acquisto delle attrezzature, degli

arredamenti, delle materie prime necessarie per i pasti.

Elemento fondamentale è la redazione di uno studio di fattibilità, così da capire se l'idea

imprenditoriale può prendere forma così come è stata concepita oppure deve subire delle

modifiche.

Occorre programmare l'attività, attraverso il suo strumento principale: il budget.

Questa analisi quantifica in modo monetario i programmi aziendali annuali, evidenziando

così i risultati economici-finanziari da conseguire e le risorse da impiegare.

Il budget si presenta come un vero e proprio bilancio preventivo, composto da una

situazione patrimoniale e una situazione economica, entrambe preventive, prefigurando

così la composizione del bilancio dell'anno successivo.

Se l'idea imprenditoriale risulta fattibile si può procedere con le diverse fasi per aprire le

attività.

L’apertura delle due attività, per la mia famiglia è la soluzione ideale per sfruttare al meglio

la nuova abitazione senza impegnarla in lunghi affitti e rimanendo liberi da ogni vincolo

contrattuale. - 5 -

B&B VILLA QUERINI

1 DESCRIZIONE DEL BUSINESS E DEL CONTESTO

Il B&B Villa Querini sarà ubicato a Visinale una frazione di Pasiano di Pordenone.

Questa villa è una delle più antiche del Friuli Occidentale fu ultimata nel 1542, per volere

dell’importante famiglia veneziana Cavazza.

Alla metà del XVII secolo la proprietà passò alla famiglia Querini, anch’essi veneziani.

La pregevole villa, che attualmente è abitata dagli eredi della nobile famiglia veneziana

Querini di Candia, è costituita dal corpo centrale realizzato dalla famiglia veneziana dei

Cavazza e dalle due ali Ovest ed Est con annessa una chiesetta privata posta nell’ala

Ovest.

Nel 1700 i Querini effettuarono un ampliamento delle barchesse (ala Ovest ed Est), il

restauro del giardino, la realizzazione della chiesetta privata dedicata a San Pietro, una

meridiana ed un muro di cinta ornato da pregevoli statue settecentesche.

La villa è stata riconosciuta come costruzione di interesse storico con il D.M. del

19.05.1960 e sottoposta alle tutela delle case di interesse artistico e storico e sottoposta ai

vincoli “Codice dei beni culturali e del paesaggio”, vincolata da parte della Soprintendenza

Beni architettonici e monumentali del Friuli Venezia Giulia e catalogata tra le Ville Venete.

Il giardino annesso alla villa è vincolato e censito tra i “Parchi e Giardini storici della

Regione Friuli V.Giulia a cura del centro di Catalogazione e Restauro dei Beni Culturali.

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B&B VILLA QUERINI

L’ala Ovest della Villa Cavazza-Querini, contigua sul lato Est della villa padronale, ha

annessa una porzione di giardino recintato con un muro ornato da pregevoli statue

settecentesche sul lato Sud-Ovest.

La porzione di villa si sviluppa su tre piani ed ha una superficie di circa 650 m2.

Il B&B sarà dotato di: al piano terra reception, sala da pranzo, sala lettura, mentre il primo

piano quattro camere con bagno ed una piccola palestra con bagno turco.

La scelta degli arredamenti sarà fatta in modo singolare cioè ogni camera avrà una sua

caratterizzazione.Ci sarà un abbinamento tra tecnologia e semplicità e storicità degli

ambienti.

Il B&B si rivolge ad un target indifferenziato, che comprende giovani, famiglie, adulti e

anziani.

Il mercato al quale il B&B si rivolge è abbastanza ampio, l’ospitalità e la cura rivolta alla

soddisfazione del clientela è la forza principale del locale. Il prezzo è nella media e

determinato in base ai concorrenti e al mercato.

Per quanto riguarda la comunicazione, il B&B, utilizzerà la pubblicità: attraverso il sito

internet, annunci e promozioni pubblicizzate tramite social network.

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B&B VILLA QUERINI

Il ristorante sarà tipico e mirerà ad offrire il servizio solo su prenotazione o con menù fisso

che varierà in funzione della stagione.