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Relazione di stima del valore dei danni arrecati a un frutteto

Premessa:
Io sottoscritta Martina Riccioni, iscritta all’albo professionale dei periti agrari della provincia di Milano con il numero 275, sono stata incaricata dal sig. Rossi di procedere alle indagini per la determinazione del valore del danno arrecato da un incendio avvenuto il 20 ottobre del 2013, che colpisce l’intero frutteto dell’azienda, dell’età di 12 anni, dovuto a cause non identificate.

Descrizione del fondo:
ubicazione: L’azienda di proprietà del signor Rossi, denominata “cascina azzurra”,è identificato al catasto dei terreni del comune di Opera con i mappali 125, 126, 132, 133, 135, 162, 163, 172 del foglio 40. E’ situata nel comune di Opera in provincia di Milano, dista dal centro comunale 800 metri ed è collegata ad esso per mezzo di una strada comunale asfaltata in discrete condizioni.
Clima Il clima è quello padano, caratterizzato da inverni freddi e umidi, estati calde e afose. Le precipitazioni medie sono intorno ai 940 mm concentrate nel periodo autunnale primaverile.

Conformazione: Tutte le particelle sono accorpate, la conformazione è regolare e i campi sono di forma rettangolare. Confina a est con la strada di collegamento al centro comunale, a sud e a nord con altre az. Agricole e a ovest con un canale.

Natura del terreno: Il terreno è del tutto pianeggiante e di origine alluvionale, è di medio impasto tendente all’argilloso, di buona fertilità, ben dotato di sostanza organica e di macroelementi. La composizione granulometrica è la seguente: sabbia grossa e fine 45%, limo 32% e argilla 23%.
Viabilità interna La viabilità interna è assicurata da strade poderali in terra battuta, in buono stato di manutenzione, mentre la strada poderale di accesso ai fabbricati rurali è asfaltata.

Giacitura :Il fondo è situato in zona pianeggiante.

Altitudine:99 m s.l.m

Fabbricati rurali: Si possono ritenere sufficienti al fabbisogno dell’azienda e in buono stato di manutenzione, sono costituiti da casa di abitazione del proprietario, ricovero macchine e attrezzi, magazzini per i materiali e i prodotti. Il loro valore a nuovo risulta essere (8500€/ha)

Macchine e attrezzi:La dotazione di macchine e attrezzi è proporzionata alle esigenze del fondo e il loro valore risulta essere (11200€/ha)

Indirizzo produttivo:L’indirizzo è frutticolo, costituito da un meleto di varietà Golden Delicious con sesti d’impianto 3x4 con un ciclo produttivo di 20 anni. Il sistema di allevamento è a palmetta libero e sono innestate su un portainnesto della tipologia M9.

Sistema di conduzione:La forma di conduzione è in economia diretta coltivatrice, il proprietario conduce il fondo con un salariato fisso.

La superficie totale del fondo, di 6,047 ha, si ripartisce in superficie improduttiva, pari a 1,047 ha, e SAU pari a ha 5,00, tutta destinata a meleto della varietà sopra indicata.

Risoluzione
Avendo l’incendio colpito l’intero frutteto il valore del danno corrisponderà al valore del soprassuolo con l’aggiunta di eventuali spese extra , il tutto riportato al momento del danno e quindi al momento della stima.
Il soprassuolo di un arboreto è rappresentato dalle piante in piedi che hanno un ciclo agronomico articolato in:

fase ciclo anni t/ha
fase d’impianto/ improduttiva 1-2 0
Giovinezza 3-4 23
Maturità 5-15 38
Vecchiaia 16-20 32

Si può notare la diminuzione della quantità produttiva.
Il ciclo dell’arboreto dura 20 anni al termine dei quali si procede al reimpianto immediato, salvo un eventuale periodo di 2-3 anni durante i quali si coltiva il terreno con medica, al fine di evitare il problema della stanchezza del terreno.

Per la determinazione del valore del danno si procederà nel seguente ordine:
- Calcolo del Vo = valore della terra nuda o suolo nudo
- Calcolo del Vm = valore intermedio Vo + Vss
- Calcolo del Vss = valore del soprassuolo (piante in piedi)
Vss= Vm-V0

Essendo l’arboreto da frutto maggiormente soggetto a rischi tecnici ed economici rispetto alla coltura erbacee, il saggio di capitalizzazione risulterà essere leggermente maggiore: il 3% e coincide col saggio d’interesse che risulta essere il più comune nella zona che è stato individuato attraverso indagini di mercato.

Determinazione del valore della terra nuda
Per la determinazione del valore della terra nuda si ricorre alla stima sintetica parametrica in base alla superficie. A seguito a indagini sui valori di mercato di fondi rustici già effettuate in precedenza, sono stati scelti 4 termini di confronto , di aziende simili, della stessa zona dove il valore di mercato ordinario risulta essere di 92 300 €/ha.
Nel fondo preso in esame non sono state riscontrate né aggiunte, né detrazioni e neanche comodi e scomodi.

Scelta dei termini di confronto: da indagini svolte nella medesima zona in cui è situato il fondo oggetto di stima, sono emessi i seguenti dati relativi a fondi simili, oggetto di recenti atti di vendita:
fondi ha € €/ha
A

B

C

D

totale


Vo= ∑Pr/ ∑Sp x Sup. totale del fondo =


Determinazione del valore dell’intero frutteto
La scelta del metodo più opportuno, per il calcolo del valore del frutteto, dipende dal momento in cui cade la stima:
a- vicino espianto → redditi futuri
b- vicino all’impianto → redditi passati
Nel caso in esame l’incendio è avvenuto al 12° anno, nella fase di maturità, è più opportuno dunque utilizzare il procedimento dei redditi futuri.

Metodo dei redditi futuri: (∑_m^n▒Pr-∑_m^n▒Sp+Vo)/q^(m-n)

E’ necessario prima di applicare questa formula portare a fine ciclo le ∑Pr-∑Sp delle varie fasi prese in esame che poi verranno anticipate al momento di stima con la formula dei redditi futuri .

Rappresentazione grafica:


Valori uguali per più anni da accumulare insieme a fine ciclo:

Dal 12-15° anno:

Dal 16-20° anno:

(∑Pr-∑Sp)=

Formula dei redditi futuri: Vss= Vm+Vo

(∑_m^n▒Pr-∑_m^n▒Sp+Vo)/q^(m-n) =


Determinazione del valore del soprassuolo

Vss= Vm-Vo=


Determinazione del danno
Per la determinazione del danno totale, occorre tenere in considerazione eventuali spese di sgombro e ripristino della zona colpita dall’incendio. Sono previste, 2 mesi dopo il sinistro, spese extra del valore complessivo di 5 379€. Per poterle sommare al valore del soprassuolo e dunque determinare l’ammontare del danno, occorre applicare la formula di anticipazione a inizio dell’anno, per portare il tutto al momento della stima ovvero all’12esimo anno. Si procederà come segue:
Sp x 1/(rx2/12+1) =

Valore del danno= Vss+ Sp extra =

Conclusioni
In relazione all’incarico conferitomi dal sig. Rossi, proprietario dell’azienda “Cascina azzurra”, sono state eseguiti tutti gli accertamenti, le indagini e le elaborazioni riportati nella presente relazione, rileva quanto segue:
Il danno è stato causato da un incendio dovuto a cause non conosciute. Occorrerà il reimpianto del frutteto in quanto il sinistro ha provocato la distruzione dell’intero frutteto.
L’ammontare del danno, tenendo conto anche delle spese successive che il proprietario ha dovuto affrontare, risulta essere, a seguito dei calcoli soprascritti del valore di .

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