Andamento mercato immobiliare Fano Stima Valore di mercato

Facoltà di Ingegneria

sede di Bologna

A.A. 2009/2010

Andamento del mercato immobiliare nella zona balneare di Fano

Provincia di Pesaro Urbino - Regione Marche

Corso: Economia ed Estimo

Docente: Stefano Stanzani

Studente: Federico Camiletti (matricola 0000359302)

Oggetto: Analisi dell’andamento del mercato immobiliare di appartamenti nuovi,

recenti e vecchi della zona balneare di Fano e conseguente confronto con i

dati forniti dall’ Agenzia del Territorio

Oggetto: Andamento del mercato immobiliare nella zona balneare di Fano

Inquadramento generale

•

Il mercato immobiliare nelle località turistiche delle marche risultata in difficoltà, si segnala infatti una

contrazione delle quotazioni pari 4,2%; più sensibile nelle provincie di Macerata (5,5%), Ascoli Piceno

(3,9%) e Ancona (3,7%). Si registra un aumento delle tempistiche di vendita ed una maggior propensione

da parte dei venditori ad abbassare i prezzi; risulta quindi il momento opportuno per acquistare, in quanto

non si ritene che nell’immediato futuro i prezzi degli immobili possano diminuire ulteriormente.

Descrizione della zona in esame

•

Fascia semicentrale balneare posta a Nord-Est del centro storico. Gli edifici prevalenti sono condomini di

età non superiore ai 30 anni con casi sporadici di edifici di maggiore età; sorgono inoltre nuovi condomini

di recente costruzione nelle zone più periferiche. La zona in esame registra un elevato afflusso di turisti,

in modo particolare nel periodo estivo; si rileva quindi una situazione di intenso traffico automobilistico,

ciclistico e pedonale. Ambito da stimare

Foto di edifici usati nella zona Foto di edifici nuovi nella zona

Studente: Federico Camiletti 2

Oggetto: Andamento del mercato immobiliare nella zona balneare di Fano

Dati Agenzia del Territorio

• Anno 2009 - Semestre 2

Provincia: PESARO

Comune: FANO

Fascia/zona: Centrale/MARE

Codice di zona: B3

Microzona catastale n.: 1

Tipologia prevalente: Abitazioni civili

Destinazione:

- Lo stato conservativo indicato con lettere maiuscole si riferisce a quello più frequente in zona

- Il Valore di Mercato è espresso in €/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)

- Il Valore di Locazione è espresso in €/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)

- Per le tipologie Box, Posti Auto e Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo

Indagine con testimoni privilegiati sulla microzona in esame

• Agenzie Immobiliari scelte:

1- Abitare 90

2- La Residente

3- Azimut

Tabella riassuntiva dei dati raccolti

Studente: Federico Camiletti 3

Oggetto: Andamento del mercato immobiliare nella zona balneare di Fano

Analisi dei dati raccolti:

Sono stati rilevati dei dati fuorvianti (evidenziati in grassetto) tra i prezzi di vendita, rispetto agli altri dati

raccolti. Per il giudizio di congruità si propone la media dei valori raccolti, esclusi quelli evidenziati

sopra. Si arrotondano i prezzi di sintesi ai 50€.

Metodo reddituale

•

- Stabilisco un range per il canone di locazione (lordo)

100 (min) €/mq utile anno

120 (max)

- Determinazione per via analitica del canone di locazione netto (spese a carico della proprietà 27%)

100 - 100 x 27% = 73 (min) €/mq utile anno

120 - 120 x 27% = 88 (max)

- Determinazione per via analitica del saggio di capitalizzazione

3,5% per via di una zona semicentrale a basso rischio

73 / 3,5% = 2,1 (min) €/mq comm. x 1000

88 / 3,5% = 2,5 (max)

Indagine sui prezzi di offerta

•

Come indicato nei dati dell’Agenzia del Territorio sono state considerate solo le abitazioni civili (non

ville e villini).

Per l’ipotesi di ordinarietà l’unica superficie accessoria considerata è stato il box auto; valutato secondo

una metratura standard di 20mq e applicando il prezzo medio di 1000€/mq, per un totale a corpo di

20.000€; inoltre sono stati considerati come ordinari gli appartamenti dal 1° al 3° con ascensore.

Viene effettuato un aggiustamento per ottenere il prezzo effettivo in base alla percentuale media rilevata

dall’indagine sulle agenzie immobiliari della zona (6,00%).

Non sono stati trovati dati sufficienti per gli appartamenti vecchi

Tabelle riassuntive dei dati esaminati:

Studente: Federico Camiletti 4

Oggetto: Andamento del mercato immobiliare nella zona balneare di Fano

Appartamenti nuovi

Studente: Federico Camiletti 5

Oggetto: Andamento del mercato immobiliare nella zona balneare di Fano

Appartamenti recenti

Studente: Federico Camiletti 6