Valore di mercato di un immobile

Testo dell’esercizio

Un appartamento residenziale presenta le seguenti caratteristiche:

• È attualmente locato ad un canone mensile anticipato di € 600 e si presume che il canone rimarrà tale per altri 2 anni;
• Sull’immobile grava un mutuo ipotecario di € 20000, di durata quindicennale, contratto 10 anni fa al tasso d’interesse annuale del 6% estinguibile attraverso rate mensili di ammortamento;
• L’immobile, fra tre anni, necessita di una spesa di ristrutturazione dell’importo di € 3500;
• Il canone mensile ordinariamente attribuibile all’immobile è pari ad € 650.

Ipotizzando e giustificando i dati mancanti, si proceda alla stima analitica dell’immobile in oggetto.

Stima analitica del più probabile valore di mercato di un immobile urbano

Linee guida per la ricerca del più probabile valore di mercato

La stima deve essere fatta tenendo conto delle seguenti fasi:

1. Ricerca dei termini che compongono l’espressione del valore di mercato ordinario dell’immobile (beneficio fondiario e saggio di capitalizzazione);
2. Calcolo del valore ordinario;
3. Correzione del valore ordinario per risalire al valore di mercato reale dell’immobile (aggiunte, detrazioni e fattori di correzione).

Fase 1

Il più probabile valore di mercato ordinario (ordinario = medio: il valore ordinario è un valore che rispecchia il valore di immobili simili a quello da stimare e che non tiene conto degli aspetti peculiari di cui l’immobile oggetto di stima potrebbe essere dotato).

L’espressione del valore ordinario è: Vo = Bf/r c

Ricerca del Bf (beneficio fondiario)

La ricerca del Bf conduce alla figura del proprietario dell’immobile ed è rappresentato dal guadagno netto che il proprietario riesce a ricavare dall’immobile a fine anno. L’espressione del Bf è la seguente: Bf = Rpl – Spp

L’espressione del Bf è un’equazione di un bilancio annuale relativo all’immobile in cui vengono confrontate le entrate e le uscite. Il Bf si calcola in due tappe:

Prima tappa: ricerca di Rpl.

Seconda tappa: ricerca di Spp.

Ricerca di Rpl

Rpl rappresenta il reddito padronale lordo, ossia il ricavato ottenibile dall’immobile. L’immobile produce reddito (ricavo) attraverso la locazione e precisamente attraverso due strade:

• Strada esplicita: ricavato dalle rate di locazione a fine anno (canone annuo d’affitto).
• Strada implicita: interessi sulle rate d’affitto.

Ca = R 12

x

(se le rate sono mensili)

Il ricavato totale delle due forme di guadagno porta alla formula del montante delle rate:

MR = Ca + interessi sulle rate

MR = R [k+r (k±1)/2]

x

Dopo aver precisato quanto sopra si può concludere che:

Rpl = MR

Applicazione

Per il calcolo di Rpl, e per tutti i passaggi della stima ove richiesto, unicamente a scopo dimostrativo, decido di prendere in considerazione come saggio d’interesse:

r = 6,5%

Calcolo di Ca: Ca = € 600 x 12 (rate mensili) = € 7200

Questo dato ci servirà nei passaggi successivi.

Calcolo di MR = Rpl: MR = € 600x [12+0.065 (12+1)/2] = €7453.35

x

Ricerca di Spp

Spp rappresentano le spese di parte padronale, ossia le spese sostenute dal “padrone” dell’immobile nell’arco di un anno.