Schemi Teoria e strumenti per la valutazione di immobili

Errore costruttivo ed errore residuo

Stime affette da errori e metodo estimativo

Previsivo: attribuire un valore a un bene prima che ne siano espliciti sul mercato.

Anamno: valore precedente stimato che viene accertato di nuovo secondo la metodologia estimativa.

Postulati estimativi

I giudizi di stima devono essere oggettivi. Il metodo prevede l'utilizzo in funzione di dati statistici secondo il principio della comparazione.

Giudizi estimativi e teoria estimativa tradizionale

Si fondano su postulati economici. La teoria estimativa tradizionale attiene alle attitudini con cui gli oggetti e terreni e valori vengono studiati e aggiunge un criterio di giustizia secondo la tradizione.

Stime affette da errori

Si fondano su comparazione e su un processo analitico.

Esclusio estimativi

Riguardano il fondamentale del giudizio di stima.

Teoremi e metodologia

Parametri oggettivi e rendimenti.

Postulati economici

1. Valore di mercato
2. Valore di costo
3. Valore di sostituzione/surrogazione
4. Valore di trasformazione
5. Valore complementare
6. Valore di capitalizzazione
7. Valore di rendimento
8. Valore d’uso sociale

Analisi di dati

Aspetto legato all'utilizzo del bene - attraverso cui si rende prioritaria la comparazione certificata.

Danni esportabili

In teoria economica non si tiene in considerazione domanda e offerta. Valori marginali possono rappresentare la somma divisibile solo nel caso in cui le proposte siano comparabili.

Stime affette da errori e metodo estimativo

Previsivo e analitico

Attribuisce un valore a un bene prima che ne esistano dati precisi. Valore precedente stimato che viene accertato come attendibile secondo la metodologia estimativa.

Formula dei postulati estimativi

1. Valore di mercato
2. Valore di costo
3. Valore di sostituzione/surrogazione
4. Valore di trasformazione
5. Valore complementare
6. Valore di capitalizzazione
7. Valore di rendimento
8. Valore di uso sociale

Spunti di analisi

1. Fondamenta dei reddituari e derivati
2. Compensazione tra l'oggetto di stima e i beni secondo attenzioni di tecniche ed economiche
3. Aspetto legato all'utilizzo del bene - indicato per primo nella teorica operativa

Non tiene in considerazione domanda e offerta, valuta solo il costo del lavoro umano. Non sempre il valore medio può rappresentare la somma delle unità. Utile per piccoli gruppi statistici. Solo nel caso in cui si possa trasparenza economica possibile il valore di trasformazione (costo della trasformazione). Ribadendo: danni e sproporzioni.

Preoccuparsi dei valori del bene quando si ricercano affinità tra oggetti e valori di mercato - arte esplicativa.

Beni destinati all'utilizzo di

• Trasformazione industriale
• Strumentali o di consumo
• Famiglie

Bene economico

Classificazione

Oggetto di uno scambio economico di un bene utile, ampliabile e disponibile in quantità limitata. Beni materiali o immateriali, bene mobile o immobile, beni pubblici o privati, beni durevoli o non durevoli.

Monopolio

Mercato con un solo offerente e numerosi compratori.

Accesso ristretto

No beni sostitutivi nelle vendite.

Teoria dell'utilità

Utilità soggettiva, è linea di costo della funzione prezzo-quantità del bene. L'utilità decresce. La teoria dell'utilità è basata sulla funzione prezzo-quantità dove l'utilità è l'idea di costo della funzione che decresce. La distanza tra utilità totale e valore totale del bene al mercato rappresenta la rendita che è data dal fatto di ricevere più di ciò che possiamo pagare.

pk = prezzo equilibrio di mercato.

Rendita del consumatore

Curva della domanda e quantità. Comportamento medio degli agenti economici che attraverso questi parametri compiono la propria esigenza e consumo.

Funzione della domanda

Q_D = ƒ (p₁, p₂, R, G) dove:

• Q_D = quantità di domanda
• p₁ = prezzo del bene
• p₂ = prezzo degli altri beni
• R = reddito del consumatore
• G = gusti e preferenze del consumatore

Funzione di offerta

Q_O = ƒ (p₁, p₂, c, T, O) dove:

• Q_O = quantità di offerta
• p₁ = prezzo del bene
• p₂ = prezzo degli altri beni
• c = costo produttivo
• T = vincoli tecnologici
• O = orientamento e preferenze