Estimo Agrario

Estimo e sua suddivisione

Estimo generale

Si occupa di concetti e procedimenti applicabili a tutte le categorie e situazioni.

Estimo speciale

Riguarda categorie specifiche di beni. Possiamo dividerlo in:

• Estimo civile: valuta fabbricati e aree edificabili;
• Estimo rurale: riguarda aziende agrarie e quanto connesso: terreni, fabbricati rurali, scorte, miglioramenti fondiari;
• Estimo forestale: riguarda boschi ed il legname in essi presente;
• Estimo commerciale ed industriale: si occupa di aziende commerciali e industriali.

Estimo legale

Estimo legale (diritti che vengono discussi a livello legale): la stima è vincolata da precise norme di legge come nel caso degli espropri, successioni o servitù.

Estimo catastale

Estimo catastale: riguarda il catasto ed il suo aggiornamento.

Intro: i padri dell’estimo

Serpieri Arrigo (1950)

Serpieri Arrigo (1950), economista, politico e agronomo italiano, per primo ha fondato questa disciplina estimativa.

All’inizio del secolo scorso individua l’estimo come disciplina che si occupa della valutazione dei beni economici materiali, dei diritti che da essi possono trarsi e di alcuni diritti reali.

Successivamente, un approccio più complesso lo esprime Giuseppe Medici (1972), il quale nel suo trattato scrive (*):

L’estimo insegna i metodi da seguire per stabilire l’equivalente in moneta di quei beni che, avendo spiccati caratteri individuali, mancano di precisi riferimenti di mercato.

L’estimo non è una scienza esatta, è piuttosto una disciplina che insegna ad esprimere un giudizio sul più probabile valore di mercato di un bene economico (*).

Per le sue caratteristiche e unicità non ha un preciso riferimento di mercato e quindi dev’essere comparato con altri beni.

L’estimo si occupa di: beni mobili, beni immobili (case, terreni, …), diritti reali (uso, usufrutto, servitù) (*), servigi e stime reali (canoni d’affitto, locazioni, indennità d’esproprio, …), beni d’interesse collettivo e pubblico (parchi, paesaggio, ecc…).

1 G. Medici continua l’opera di Serpieri, ossia continua l’approfondimento delle tecniche estimative, ossia dei nuovi metodi che servono per quantificare in moneta i valori dei beni che riguardano il territorio rurale.

2 L’estimo: aestimum = stima. Il più probabile valore perché ci dice che non è una scienza esatta.

Dobbiamo stimare un bene economico, in particolare legato all’agricoltura. Noi stimiamo il più probabile valore di mercato nel senso che questo valore è legato alle condizioni attuali e non è detto che possa rimanere lo stesso nel tempo.

Per questo, in estimo, si dice “andiamo a stimare il più probabile valore di mercato”. Poiché non appena cambia una condizione quel valore cambia.

Stimo il più probabile valore di mercato di un bene che normalmente non ha un preciso riferimento di mercato: deve essere quindi comparato con altri beni. Altro motivo per chi parla di più probabile valore di mercato.

3 “Res” = cosa (*).

Diritto reale

Diritto reale: diritto sulla cosa. Una servitù di passaggio, per esempio, è un diritto sulla cosa perché si definisce così?

La servitù di passaggio è un diritto acquisito sulla proprietà di altre persone, sulla cosa di altre persone.

Io non ho il passaggio sulla mia terra e chiedo al vicino di passare sulla sua terra e quindi acquisisco un diritto sulla cosa (proprietà) del mio vicino.

Naturale, il mio vicino non è contento che io passi sulla sua terra, io però ho il diritto di passare.

Il diritto sulla cosa altrui mi viene detto/dato dalla legge (codice civile) che definisce che se uno non ha la possibilità di passare, ha il diritto di passare sul fondo altrui a patto che arrechi meno danni possibili.

Principi di estimo generale

Medici Giuseppe

Medici Giuseppe: l’estimo è una disciplina che insegna a formulare un giudizio di valore intorno ad un dato bene economico riferito ad un preciso momento e per soddisfare una determinata ragione pratica (ossia lo scopo di stima).

Le diverse tipologie di beni e scopi, naturalmente, richiedono approcci differenziati sia per l’impostazione teorica/metodologica sia per indispensabili conoscenze tecniche.

Il giudizio di valore

Il giudizio di valore (o di stima) è sempre valido per il presente e generalmente anche per l’immediato futuro; raramente un valore di stima attuale può essere valido in un futuro remoto.

Principio della permanenza delle condizioni di stima, al momento della stima stessa.

Procedimento estimativo

Le fasi del procedimento estimativo sono:

• Scopo della stima;
• Descrizione del bene;
• Scelta del criterio;
• Individuazione del procedimento;
• Raccolta dati e stima del più probabile valore di mercato.

1) Scopo della stima

Il quesito di stima è la domanda posta dal committente alla quale l’estimatore deve dare risposta.

In alcuni casi il quesito di stima è fornito in forma esplicita dal committente: es. determini il perito il valore di mercato dell’immobile X, ecc…

In altri casi è il perito stesso che deve interpretare le esigenze del committente e formulare in forma esplicita e chiara il quesito.

2) Criteri di stima

S’intende il modello di valutazione, ossia lo schema logico che si deve seguire per lo svolgimento della stima.

Pertanto, il criterio di stima ha una validità generale ed emette diversi modi di soluzione ovvero, diversi procedimenti di stima (*).

I possibili criteri di stima possono essere: valore di mercato, valore di costo, valore di trasformazione, valore di surrogazione, valore complementare, valore di capitalizzazione e valore d’uso sociale. (*)

4 (*) Criterio di stima: è il momento precedente la scelta del metodo che è più funzionale alla risoluzione del nostro problema e poi decidiamo di attaccare con il metodo/procedimento.

Prima scegliamo l’aspetto economico da seguire. Abbiamo 2 procedimenti: 1) analitico e 2) sintetico.

Prima dobbiamo scegliere l’aspetto economico da seguire: ne abbiamo 6 (+1 che non c’interessa tanto).

5 (*) Valore di mercato

Valore di mercato: tutti i beni si valutano comparandoli sul mercato.

Paradossalmente devo stimare un terreno di una certa ampiezza sito nei pressi di Ancona, ecc… Magari al posto di 1 ne trovo 6 e la comparazione è più efficiente.

Mi riferisco al mercato dei terreni locali e capisco qual è una situazione simile che può essere comparata con il mio ed individuare i prezzi.

Valore di costo

Valore di costo: es. ho un capannone che viene incendiato e l’assicurazione mi incarica di dire quanto valeva il capannone bruciato perché coperto da assicurazione.

L’assicurazione deve ridare il costo (80%) del costo del capannone.

Idealmente utilizzo il valore di costo, ovvero quanto mi costa ricostruire il capannone.

Dopo di ciò presento all’assicurazione il capitolato mediato tra 4 aziende che ho consultato come aziende di costruzione di capannoni delle stesse dimensioni.

Chiedo alle 4 aziende che costruiscono i capannoni quanto mi costa ricostruire il capannone.

Valore di trasformazione

Valore di trasformazione: valuto i costi della trasformazione ed il valore aggiunto che deriva dalla vendita del prodotto.

Faccio il prezzo finale … Costo di trasformazione e ho il valore del prodotto.

Valore di surrogazione

Valore di surrogazione: surrogato = sostituito. Questo però in alcuni casi si può fare.

Questo aspetto non viene utilizzato moltissimo perché normalmente in questi casi si fa sempre riferimento ai valori di mercato.

Quindi decido il valore del letame come surrogato del concime di sintesi.

Es. ho una quantità di concime organico da svendere sul mercato, non c’è un prezzo definito per il letame, può essere però individuato in base ad un concime di sintesi che ha più o meno le stesse caratteristiche (NPK).

Valore complementare

Valore complementare: viene anche questo utilizzato poco. Viene classicamente utilizzato per l’esproprio parziale.

Nel caso di espropriazione parziale per pubblica utilità (ASPI).

Quindi la valutazione dev’essere fatta valutando quanto valeva il complesso dell’azienda e quanto vale la parte residua dopo che gli ho sottratto la parte espropriata.

Il danno arrecato non è solo in funzione della superficie, il danno lo valuti in base alla dimensione totale, al tipo d’impatti che l’esproprio può avere sull’azienda in generale.

Valore di capitalizzazione

Valore di capitalizzazione: molto importante!!! È esplicitamente legato al procedimento di stima analitica (o stima per capitalizzazione dei redditi).

Stima che assume come criterio economico di valutazione il valore di capitalizzazione.

Capitalizzazione = è il valore futuro del bene riportato al presente (attualizzato).

Noi quindi rendiamo esplicito il valore di un capitale ed i redditi che quel capitale produce da qui all’infinito.

Sono gli infiniti redditi capitalizzati.

Valuto la mia azienda secondo i redditi che sarà in grado di produrmi fino all’infinito e ci applico un saggio di capitalizzazione (r) della matematica finanziaria che è quella che mi proietta i redditi futuri da qui all’infinito attualizzandoli.

r = (1-2%).

Capitale fondiario = valore dei terreni e dei fabbricati insieme ai miglioramenti (frutteti e coltura ecc.).

Capitale agrario = macchine, bestiame ecc. Beni che effettivamente concorrono alla produzione/gestione azienda agricola.

3) Procedimento di stima

Sono processi logico-matematici attraverso i quali è possibile pervenire alla quantificazione di un determinato valore di stima.

Lo scopo è quello di conferire il massimo di obiettività e di verificabilità sia ai dati elementari e sia alle relazioni logico-matematiche.

Per un medesimo criterio di stima vi possono essere molteplici procedimenti in base alle sue caratteristiche tecniche ed economiche del bene da stimare, alle informazioni disponibili ecc.

Ogni quesito di stima richiede all’estimatore uno specifico procedimento valutativo in relazione alle varie circostanze possibili.

3 procedimenti di stima: ma sono per via analitica, per via sintetica (o comparativa), per costo di costruzione.

I metodi di stima sono concretamente riconducibili a 3 diversi modelli.

Stima per via analitica

Il reddito che il bene oggetto di stima è in grado di produrre.

Il reddito del bene da stimare, depurato dalle spese, dagli oneri fiscali, dalle quote di integrazione ecc., viene attualizzato mediante l’impiego di un opportuno saggio di capitalizzazione (r).

Stima per via sintetica (o comparativa)

Si tratta di valutare il più probabile valore attraverso le comparazioni dei valori di mercato di beni simili a quelli da stimare.

L’approccio moderno alla stima comparativa nel mercato immobiliare (residenziale) si chiama Market Comparison Approach.

Stima per costo di costruzione

In un fabbricato si calcola l’area edificabile ed il costo per costruire la casa oggi e si detrae il deprezzamento di invecchiamento.

In un terreno coltivato si calcola il costo del terreno nudo, il costo degli alberi e dell’impianto e della coltivazione fino a quel momento e si detrae la vendita del prodotto annuo.

Criterio di stima: valore di mercato

Il criterio del valore di mercato si basa sulla stima per comparazione.

Esso esprime la quotazione che il bene oggetto di stima potrebbe spuntare in una libera contrattazione di compravendita, ossia la quantità di moneta che uno o più soggetti sono disposti a scambiare per quel determinato bene.

Si parla anche della stima del più probabile valore di mercato.

Affinché tale criterio possa essere applicato deve esistere un mercato di riferimento attivo di beni simili a quello da stimare.

Il più probabile valore di mercato diviene tanto più vicino alla realtà quanto più è attivo il mercato di riferimento.

Il procedimento di stima adottato è generalmente quello della comparazione, detto anche procedimento sintetico.

La comparazione si basa sull’individuazione di beni confrontabili con il bene oggetto di stima, cioè che presentano caratteristiche analogiche, e dei quali si conosca il valore di mercato.

Per “bene con caratteristiche analogiche” si intende un bene appartenente allo stesso segmento di mercato.

Le fasi che portano alla determinazione del valore sono:

• Rilevazione di valori di mercato di beni simili al bene oggetto di stima;
• Individuazione delle variabili che influenzano il valore di mercato;
• Rilevazione quanti-qualitativa delle variabili relative al bene oggetto di stima ed ai beni presi di riferimento;
• Stima dell’influenza delle variabili sul valore di mercato;
• Determinazione del valore di stima.

Le variabili che caratterizzano un bene risultano indispensabili per la sua valutazione e sono molte. Le più importanti sono:

Per mercato fabbricati: destinazione d’uso, localizzazione, tipologia.

Per mercato fondiario: altimetria, ampiezza, indirizzo produttivo, variabili sociali.

In generale il procedimento di stima atto a svolgere il criterio della comparazione può essere rappresentato da:

Vy = f (X1, X2, . . . , Xn)

Dove V = valore del bene oggetto di stima y; X1 . . . Xn = variabili che influenzano il valore della comparazione.

Condizioni

• Esistenza di un mercato attivo di beni simili;
• Possibilità di individuare con certezza i valori dei beni compravenduti;
• Individuazione di parametri tecnici o economici comuni tra i beni compravenduti e quelli oggetto di stima.

N.B. Quando i beni sono sensibilmente omogenei si assume una sola variabile esplicativa.

Generalmente rappresentata da un parametro tecnico dei beni (superficie, numero di vani) ovvero da un parametro economico (ricavo o reddito annuo).

In questo caso, il valore è una funzione lineare di detta variabile pertanto:

Vy = M (Vi/Pi) Py

Dove Vy = valore del bene da stimare y; M = valore medio; Vi = valore del bene i-esimo; Pi = parametro relativo al bene i-esimo; Py = parametro relativo al bene da stimare y.

Valore di costo

Il valore di costo risulta costituito dalla somma di tutti i costi sostenuti o da sostenere per giungere alla produzione o riproduzione di un determinato bene.

Questo aspetto è utilizzato quando non è possibile, o troppo complesso, fare riferimento al valore dei prodotti o servizi erogati dal bene.

Il costo di produzione è costituito dalla somma delle spese che sosterrebbe l’imprenditore (astratto) per produrre un bene.

Generalmente:

K = Q + Sv + Sa + St + I + Bf + Tr + T

Dove K = costo di produzione; Q = quote di ammortamento, manutenzione, assicurazione capitali fissi; Sv = spese varie; Sa = salari; St = stipendi; I = interessi sul capitale di esercizio; Bf = beneficio fiduciario; Tr = tributi; T = profitto d’impresa.

Applicazioni: giudizi sulla convenienza economica di un miglioramento fondiario; stima del miglioramento eseguito da un affittuario sul fondo; determinazione del costo di costruzione o ricostruzione di beni danneggiati, riadattamento fabbricati obsoleti ecc.

Valore di trasformazione

Il valore di trasformazione si attribuisce ad un bene in base al valore che assumono i beni derivanti dalla sua trasformazione.

Si determina per differenza tra il valore di mercato di tutti i prodotti ottenuti dalla trasformazione meno i costi sostenuti per la trasformazione stessa.

Valore di un bene = valore del prodotto trasformato - costo di trasformazione.

Applicazioni: convenienza a trasformare un prodotto.

• Foraggio e produzione latte;
• Uva e vino;
• Latte e formaggio.

Convenienza economica di un miglioramento in una azienda che sia suscettibile di trasformazioni.

Valore del fondo post-miglioramento - valore del fondo ante-miglioramento > K.

Valore di surrogazione

Il valore di surrogazione è quello attribuibile ad un bene in base al valore che assume un altro bene che possa tecnicamente sostituirlo.

Necessita di due condizioni:

• Il bene oggetto di stima sia sostituibile;
• I beni scelti per la sostituzione siano equivalenti per un dato fine al bene da stimare.

Es. letame: concimi chimici.

Valore complementare

Il prezzo o valore complementare si ottiene come differenza tra il più probabile valore di mercato dell’intero bene economico e quello che avrebbe la parte complementare residua.

La stima del bene viene fatta quando il valore di un bene non è esattamente proporzionale ad un’entità più ampia di cui fa parte.

Esso comprende oltre al valore corrente di mercato della parte sottratta anche il deprezzamento della parte residua.

Valore di un bene = valore di un bene nella sua interezza - valore della parte residua.

Applicazioni: esproprio parziale, stime dei danni, estimo ambientale.

Valore di capitalizzazione

Il valore di capitalizzazione è dato dall’accumulazione e attualizzazione al momento della stima dei redditi futuri che il bene è capace di fornire.