Riassunto esame Istituzioni di diritto privato, Prof. Schiavone Giovanni, libro consigliato Manuale diritto privato , Torrente, Schlesinger

DIRITTO PRIVATO – SECONDO MODULO

Lezione del 23 aprile – CONTRATTO PRELIMINARE

Il contratto preliminare, anche detto contratto ad effetti obbligatori, è un accordo

vincolante con cui le parti si obbligano a stipulare un futuro contratto definitivo, pena

il risarcimento di danni o l’esecuzione forzata, definendone gli elementi essenziali

come prezzo e oggetto. Non trasferisce diritti e proprietà ma crea l’obbligo di farlo.

(deve avere la stessa forma del definitivo)

E’ buona prassi in fase di preliminare fare le dovute verifiche relative all’oggetto del

contratto, in questo modo in caso di discrepanze tra quanto dichiarato da una parte e

quanto verificato, si evita un contenzioso giuridico post contratto, uscendo dal

contratto con un’eccezione di inadempimento.

I principali contenziosi riguardano l’inadempimento (mancata vendita/acquisto), vizi

dell’immobile, caparra confirmatoria e ritardi, risolvibili tramite azione giudiziale o

clausole penali.

- Inadempimento del preliminare: se una parte rifiuta di stipulare il definitivo,

l’altra parte può chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del

contratto non concluso, trasferendo la proprietà e obbligando al pagamento.

- Caparra confirmatoria: in caso di inadempimento, la parte fedele può

recedere trattenendo il doppio della caparra versata o chiedendo il risarcimento

del maggior danno

- Vizi dell’immobile: se l’immobile presenta difetti o non è conforme (es:

irregolarità urbanistiche), l’acquirente può chiedere la risoluzione, la riduzione del

prezzo o la riparazione

- Risarcimento dei danni: il danno per mancata conclusione è commisurato

all’interesse positivo (situazione in cui si sarebbe trovata la parte se il contratto

fosse stato eseguito)

L’eccezione di inadempimento nel contratto preliminare consente a una parte di

rifiutarsi di adempire se l’altra parte non adempie o non offre di adempiere

contemporaneamente. E’ uno strumento di autotutela che mira a garantire l’equilibrio

della prestazione.

Un contratto preliminare è definito “forte” se offre garanzie reali e trascrizione,

mentre quello “debole” (o preliminare di preliminare) è spesso una semplice intesa

procedimentale, serve a prenotare (es: immobile) e bloccare la trattativa, rimanendo

stipula del vero contratto preliminare a un momento successivo.

Nella prassi immobiliare succede normalmente che assistiamo a un procedimento a

tre fasi, con un “preliminare di preliminare”, il “preliminare” e il “definitivo”.

Se si passa da un preliminare all’altro, se i due sono identici, il secondo è nullo.

Solitamente si procede con due preliminari simili se ad esempio nel primo mi

impegno a procedere all’acquisto se la banca mi concede il mutuo e una volta

ottenuto il mutuo procedo con un ulteriore preliminare per confermare l’avvenuto

ottenimento del mutuo e stabilire la data del rogito.

Invece il contratto preliminare ad effetti anticipati è un accordo immobiliare in cui

le parti non solo si obbligano a stipulare il rogito, ma anticipano determinate

prestazioni del definitivo; solitamente si tratta della consegna anticipata

dell’immobile, l’immissione del possesso e spesso il pagamento parziale del prezzo.

Questo provvedimento non trasferisce la proprietà, ma garantisce l’uso immediato.

Siccome le parti hanno anticipato di comune accordo alcuni effetti, se scoprono

alcuni vizi o problemi dell’immobile, posso chiedere al venditore di sistemare a suo

costo il vizio o di ridurre il prezzo (richiesta di risoluzione del vizio).

La trascrizione del preliminare da la conoscibilità legale (attraverso i registri

immobiliari) del fatto che ho una prelazione sul bene, motivo per cui se un terzo, di

comune accordo con il venditore, procede all’acquisto dell’immobile, si rende

complice del futuro inadempimento verso i miei confronti e posso richiedergli un

risarcimento danni.

- La trascrizione ha una validità limitata detta “effetto prenotativo”, che cessa se

il contratto definitivo non viene trascritto entro un anno dalla data convenuta per

la stipula e, in ogni caso, entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare stesso. Se

questi termini non vengono rispettati la trascrizione perde di efficacia.

La simulazione nel contratto preliminare si verifica quando le parti stipulano un

accordo simulatorio (accordo scritto ma nella realtà dei fatti apparente) ma ne

accordano segretamente uno diverso o l’inefficacia (reale). Spesso viene utilizzata

per occultare il prezzo reale (simulazione relativa) o nascondere una donazione,

richiede una controdichiarazione scritta per provarne la falsità. La simulazione

assoluta rende il contratto improduttivo di effetti.

Ci sono due tipologie di simulazione:

- Assoluta: non vi è alcun contratto; le parti fingono di attuare un negozio, ma in

realtà non ne vogliono nessuno (nessun effetto tra le parti)

- Relativa: le parti stipulano un contratto apparente (simulato) ma ne vogliono

uno diverso (dissimulato).

Può essere oggettiva: quando il contratto dissimulato (quello realmente

voluto) differisce da quello simulato (apparente) per l’oggetto, il prezzo o la

natura del negozio stesso. (ad esempio le parti dichiarano un atto di vendita

da 100k ma con una controdichiarazione stabiliscono che il prezzo reale è di

200k); soggettiva: si ha quando la simulazione riguarda la parte contraente.

Le parti si accordano affinché il contratto apparente sia stipulato tra il

venditore e un soggetto interposto (prestanome o interposto), mentre gli effetti

si produrranno tra il venditore e il vero acquirente (ad esempio A vuole

acquistare un bene da B ma non vuole apparire, A e B si accordano affinché il

contratto di compravendita venga intestato a C (prestanome), ma con una

controdichiarazione si stabilisce che il vero acquirente è A).

- Il simulato alienante è il proprietario originario del bene che, tramite un

contratto simulato, finge di trasferire il bene ad altri, solitamente per sottrarlo ai

creditori o per ragioni di riservatezza.

- Il simulato acquirente è il soggetto che appare formalmente come acquirente

del bene nel contratto simulato, ma che in realtà non ne diventa proprietario.

- Simulazione alienata (o bene simulato) si riferisce al bene che risulta

trasferimento nel contratto pubblico, ma che in realtà rimane nella disponibilità del

simulato alienante.

- Effetti: tra le parti il contratto simulato non ha effetti Tuttavia, la simulazione

non può essere opposta ai terzi in buona fede che hanno acquistato diritti dal

titolare apparente.

Tutele e creditori:

- Creditori del simulato alienante: possono far valere la simulazione per far

rientrare il bene nel patrimonio del loro debitore

- Creditori del simulato acquirente: possono prevalere solo se hanno agito in

buona fede e compiuto atti di esecuzione sui beni

- Terzi in buona fede: sono tutelati dalla legge se hanno acquistato i diritti del

simulato acquirente senza sapere che si trattava di una simulazione (se il

simulante vende a un terzo, e il terzo, salvo gli effetti della trascr