Relazione estimativa di un fondo rustico con agrumeto, fabbricato rurale e opere complementari

RELAZIONE DI STIMA DI UN

FONDO RUSTICO CON

AGRUMETO, FABBRICATO

RURALE E OPERE

COMPLEMENTARI

La valutazione di un bene oggetto di stima si divide in 4 fasi

principali:

1) Analisi sommaria del fondo e del quesito;

2) Raccolta delle informazioni;

3) Scelta dei criteri di stima e del procedimento da utilizzare;

4) Quantificazione dei dati e relativi calcoli. 1

1) ANALISI SOMMARIA DEL FONDO E DEL QUESITO

Il presente elaborato estimativo ha per oggetto la determinazione del più probabile valore di

mercato di un compendio immobiliare a prevalente destinazione agricola, situato nell'agro del

Comune di Copertino (LE), mediante l’applicazione dei principi e dei procedimenti propri

dell’estimo rurale.

Il quesito estimativo è formulato nell'ottica di una compravendita a "cancelli aperti", nella quale il

giudizio di stima comprende l’intero complesso aziendale costituito dal terreno, dalle colture

arboree, dai fabbricati rurali, dalle opere complementari e dalle dotazioni funzionali presenti sul

fondo.

La stima viene redatta con riferimento alla data di valutazione e secondo il principio

dell'ordinarietà economica, assumendo condizioni normali di mercato e assenza di particolari

situazioni speculative.

L'indagine estimativa è finalizzata alla determinazione di un valore congruo e oggettivamente

motivato, fondato sui valori espressi dal mercato fondiario locale e supportato dalle risultanze

catastali, cartografiche e territoriali ufficiali.

Il valore ricercato è il più probabile valore di mercato ai sensi della dottrina estimativa italiana.

DESCRIZIONE SINTETICA DEL COMPENDIO

Il compendio oggetto di stima si configura come un'unità fondiaria complessa e unitaria,

caratterizzata dalla commistione sinergica di 3 componenti principali:

1) FONDIARIA-COLTURALE:

Costituita da terreni pianeggianti investiti ad agrumeto irriguo specializzato, in piena efficienza

vegetativa e produttiva, estesi complessivamente per 1,60 ha (suddivisi catastalmente nelle

particelle 113 e 117 del Foglio 57).

2) EDIFICIALE (RUSTICO):

Rappresentata da un fabbricato rurale allo stato rustico, censito in categoria catastale F/3 (unità

in corso di costruzione).

Insistente sulla particella 175, corredato dalla relativa corte pertinenziale scoperta identificata

dalla particella 174.

3) OPERE COMPLEMENTARI E INFRASTRUTTURALI:

Comprendenti i sistemi di recinzione perimetrale (muretti a secco tradizionali e recinzioni in

muratura), la viabilità interpoderale interna e le dotazioni idriche storiche (cisterne in pietra per

la raccolta delle acque meteoriche), che contribuiscono ad incrementare la funzionalità e il

valore economico complessivo del compendio. 2

METODOLOGIA DI IMPOSTAZIONE DELLA STIMA

Ai fini della determinazione del valore di mercato, l'analisi estimativa procede attraverso un

approccio misto (analitico-sintetico).

L'approccio viene definito misto poiché combina procedimenti sintetici basati sul confronto con il

mercato per la componente fondiaria e procedimenti analitici per la valutazione delle componenti

edilizie e infrastrutturali, consentendo una stima più aderente alle caratteristiche specifiche del

compendio, prevedendo l’utilizzo dei seguenti criteri:

• COMPARAZIONE DIRETTA (V ):

m

Per la stima del fondo rustico e dell'agrumeto si adotta il criterio della comparazione diretta

(V ), basato sui prezzi di mercato effettivamente rilevati nel mercato fondiario locale per beni

m

aventi caratteristiche analoghe, eventualmente riscontrati e confrontati con i parametri

espressi dai listini di settore e dalle banche dati della Regione Agraria di riferimento.

• VALORE DI TRASFORMAZIONE (K ):

t

Per il fabbricato rurale allo stato rustico viene adottato il criterio del valore di trasformazione,

determinato come differenza tra il valore di mercato del bene ultimato e i costi necessari per il

suo completamento.

• COSTO DI RIPRODUZIONE/COSTRUZIONE:

Per le opere di recinzione, sistemazione e viabilità interna.

CRITERI DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD ESTIMATIVI E FINALITÀ

ECONOMICA

L'impostazione metodologica segue i principi dell’estimo rurale e si ispira agli standard valutativi

riconosciuti a livello internazionale, in particolare agli IVS (International Valuation Standards) e agli

EVS (European Valuation Standards).

• POSTULATO DELL'ORDINARIETÀ:

Il giudizio di stima non fa riferimento a circostanze eccezionali, soggettive o transitorie, bensì si

fonda sul principio economico dell'ordinarietà.

Pertanto, i redditi, i costi, i frutti e i fattori produttivi presi a riferimento sono quelli

ordinariamente conseguibili da un imprenditore agricolo medio operante nel medesimo

contesto socioeconomico, senza considerare condizioni eccezionali, speculative o temporanee.

• ASPETTO ECONOMICO:

L'aspetto economico ricercato è univocamente il più probabile valore di mercato (V ), inteso

m

come l'ammontare stimato al quale un bene dovrebbe essere scambiato alla data di valutazione

tra un acquirente e un venditore consenzienti, in una transazione indipendente e a condizioni di

mercato libere, dopo una commercializzazione adeguata.

Tale valore rappresenta il più attendibile prezzo di scambio ottenibile in condizioni normali di

mercato alla data della stima. 3

2) RACCOLTA DELLE INFORMAZIONI

UBICAZIONE E CONTESTO

Figura 1 Carta geografica del comune di Copertino, e dell’area presa in esame

Il fondo oggetto di stima è ubicato nell’agro del Comune di Copertino (LE), in zona extraurbana

caratterizzata da una spiccata vocazione agricola e dalla presenza di aziende specializzate nelle

colture arboree tipiche del territorio salentino.

Più precisamente, il compendio è ubicato nelle vicinanze della Strada Provinciale SP18, in un'area

altamente riconoscibile situata a breve distanza da punti di riferimento locali come Cuorenero

Caffè e l'area di Garofano Vigneti e Cantine.

L'accessibilità al fondo è ottima, garantita dalla viabilità interpoderale direttamente collegata alle

arterie stradali provinciali del territorio.

COORDINATE PARTICELLE

N° PARTICELLA COORDINATE AGENZIA DELLE ENTRATE COORDINATE GOOGLE MAPS

113 N 40°14'8.107" E 18°4'41.224" 40.235633 18.078934

117 N 40°14'8.203" E 18°4'44.768" 40.235612 18.079102

175 N 40°14'9.853" E 18°4'45.925" 40.236140 18.079807

174 N 40°14'10.354" E 18°4'46.55" 40.236248 18.079942

Tabella 1 Coordinate geologiche delle particelle 4

CONSISTENZA E CARATTERISTICHE DEL FONDO

Il fondo è costituito da un unico corpo aziendale dalla conformazione regolare, che favorisce la

meccanizzazione delle operazioni colturali e contribuisce positivamente alla redditività

dell'azienda agricola.

Il terreno è perfettamente pianeggiante, caratterizzato da una tessitura franco-argillosa (secondo

uno studio pedologico), profonda e dotata di ottima fertilità agronomica, ideale per le coltivazioni

arboree specializzate.

Figura 2 Tessitura franco-argillosa profonda e dotata di ottima fertilità

agronomica, ideale per le coltivazioni arboree specializzate

L'intero lotto è recintato e coltivato ad agrumeto (aranceto/mandarineto) serv