Manutenzioni delle costruzioni - Appunti esame

Riassunto manutenzioni delle costruzioni

1 – Manutenzione

UNI EN 15221-1

Facility Management: “integrazione di processi nell’ambito di una organizzazione per mantenere e sviluppare i servizi concordati che supportano e migliorano l’efficacia delle attività primarie”; rappresenta tutte quelle attività organizzative che non riguardano il core business di una azienda, ovvero tutto quello che riguarda la gestione di un edificio quali impianti, elettrici, idraulici, condizionamento, e i servizi, pulizia, mensa. Si svolge tramite una gestione diretta ed interna all’organizzazione aziendale. L’outsourcing rappresenta l’esternalizzazione di queste funzioni.

In genere un’azienda si articola su tre livelli, capital asset management:

• Asset Management: 1- attività finalizzate allo sviluppo strategico di un patrimonio; definisce le modalità/strumenti di ricerca e verifica del patrimonio; verifica corretto utilizzo, redditività, controllo dei costi. Interviene/gestisce fase di acquisizione/cessione.
• Property Management: 2- sviluppa e controlla le fasi di utilizzo e valorizzazione della proprietà, tramite applicazione delle corrette procedure di tipo giuridico, amministrativo, tecniche, gestionali. Entrate, uscite, inventario dei beni.
• Facility Management: 3- si occupa della manutenzione “materiale” della proprietà.

Servizio di facility: “fornitura di supporto alle attività primarie di un’organizzazione, realizzata da un fornitore interno o esterno, sono servizi correlati a spazio/infrastruttura e a persone/organizzazione”.

Le possibili decisioni da prendere sono:

• Strategiche, definizione della strategia di FM in accordo con la strategia della società, definizione dei livelli di servizio e degli indicatori di prestazione, KPI.
• Tattiche, monitoraggio della rispondenza a leggi e regolamenti, ottimizzazione dell’uso delle risorse.
• Operative, monitoraggio e controllo dello svolgimento dei servizi, raccolta dati delle prestazioni e delle richieste degli utenti finali.

Processi di gestione dell’informazione a supporto della gestione delle commesse vengono implementate e definite all’interno del PAS 1192 – ISO 19650. Anche all’interno dell’UNI 11337:2017 si parla della gestione digitale dei processi informativi delle costruzioni, BIM, ed è suddiviso in 10 parti.

La definizione di manutenzione definita dalla UNI è: “Obiettivo della manutenzione è garantire l’utilizzo del bene, mantenendone il valore patrimoniale e le prestazioni iniziali entro limiti accettabili per tutta la vita utile e favorendone l’adeguamento tecnico e normativo alle iniziali o nuove prestazioni tecniche scelte dal gestore o richieste dalla legislazione”.

Manutenzione ordinaria e straordinaria

La manutenzione ordinaria è costituita dagli interventi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, pulitura esterna e ripresa parziale degli intonaci senza alterazione di materiali; tinteggiatura, pittura e rifacimento degli intonaci interni; riparazione di pavimenti e infissi interni; pulitura, riparazione, sostituzione o tinteggiatura degli infissi esterni, recinzioni, manti di copertura, pavimenti esterni, senza alterazione dei tipi di materiali esistenti o delle tinte o delle tecnologie.

Costituiscono interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare o sostituire parti, anche strutturali, fatiscenti o collabenti, degli edifici, nonché le opere e le modifiche per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempreché non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche alle destinazioni d’uso, rifacimento totale di intonaci, recinzioni, manti di copertura e pavimentazioni esterne, con la modifica dei materiali esistenti, delle tinte.

Definizione di manutenzione secondo la UNI 10147

• Manutenzione a guasto, manutenzione correttiva: la manutenzione eseguita a seguito della rilevazione di un’avaria e volta a riportare un’entità nello stato in cui essa possa eseguire una funzione richiesta.
• Intervento tampone: intervento provvisorio che può comportare la variazione temporanea delle condizioni stabilite.
• Manutenzione preventiva: la manutenzione eseguita a intervalli predeterminati o in accordo a criteri prescritti e volta a ridurre la probabilità di guasto o di degradazione del funzionamento di un’entità. Si definiscono in questo caso le seguenti:
• Manutenzione ciclica: manutenzione preventiva periodica in base a cicli di utilizzo predeterminati.
• Manutenzione predittiva: manutenzione preventiva effettuata a seguito dell’individuazione e della misurazione di uno o più parametri e dell’estrapolazione secondo i modelli appropriati del tempo residuo prima del guasto.
• Manutenzione secondo condizione: manutenzione preventiva subordinata al raggiungimento di un valore limite predeterminato.
• Manutenzione migliorativa: insieme delle azioni di miglioramento o di piccola modifica che non incrementano il valore patrimoniale dell’entità.

Leggi e piano di manutenzione

• Legge Merloni, piano di manutenzione.
• D.L.ivo 626/94 “manuale” di sicurezza – piano di manutenzione.
• D.L.ivo 494/96 piano di sicurezza – fascicolo dell’opera.
• Legge 157/95 piano di manutenzione – libretto del fabbricato.
• Leggi finanziarie 2000, 2001 e successive sistemi informativi per la gestione dell’informazione.

Il piano di manutenzione è l’insieme di documenti che hanno lo scopo di fornire informazioni necessarie al corretto uso, gestione e manutenzione di un edificio o di suoi componenti.

Risulta necessario:

• Identificare tutti gli elementi costituenti l’edificio ed in particolare quelli soggetti a controllo e/o intervento.
• Avere disponibilità di informazioni sia dal punto di vista realizzativo che gestionale/manutentivo.
• Avere definito la politica di manutenzione e le strategie di intervento.
• Definire, pianificare e programmare le modalità di intervento sull’edificio e sui suoi componenti.

Il piano di manutenzione è il documento complementare al progetto esecutivo che prevede, pianifica e programma, tenendo conto degli elaborati progettuali esecutivi, l’attività di manutenzione dell’intervento al fine di mantenere nel tempo la funzionalità, le caratteristiche di qualità, l’efficienza ed il valore economico.

Questo assume anche contenuto differenziato in relazione all’importanza e alla specificità dell’intervento, ed è costituito dai seguenti documenti operativi: manuale d’uso, per il corretto uso dell’opera da parte degli utenti, manuale di manutenzione, per la corretta manutenzione del sistema e delle sue parti, e programma di manutenzione, definisce il sistema di controlli ed interventi da eseguire a intervalli prefissati.

UNI 10874

La norma esplicita i criteri di stesura dei manuali d’uso e di manutenzione fornendo indicazioni circa gli strumenti da predisporre, distinguendo:

• Manuale di conduzione tecnica;
• Manuale di manutenzione;
• Manuale d’uso e manutenzione;

All’interno di questi tre “oggetti” sono contenute informazioni anagrafiche, tecniche e gestionali secondo differenti modalità di accorpamento ed approfondimento in funzione dei cari operatori ai quali ci si deve rivolgere: utilizzatore del bene, conduttore, esecutore di manutenzione.

Si giunge alla definizione del piano di manutenzione come facente parte del manuale di manutenzione.

Piano e programma di manutenzione

Il “piano di manutenzione” fa riferimento alla previsione del complesso di attività inerenti la manutenzione di cui si presumono la frequenza, gli indici di costo orientativi e le strategie da attuare nel medio e nel lungo periodo. Usa gli strumenti tipici della previsione. Può cambiare durante l’utilizzo del bene rispetto a cambiamenti di mercato o dell’oggetto.

Il “programma di manutenzione” fa riferimento alla esecuzione di quelle attività di manutenzione previste dal piano e inserite nel bilancio annuale di spesa. Usa gli strumenti tipici della programmazione operativa e definisce le risorse, manodopera, materiali e mezzi, le modalità tecnico-organizzative, la logistica e il preventivo di costo per l’esecuzione degli interventi, in stretta connessione con le risorse economiche assegnate dal bilancio annuale.

Degradamento: “degrado, deterioramento sul piano dell’integrità o dell’efficienza”; “deterioramento, scadimento qualitativo, tale da implicare la parziale o totale impossibilità di utilizzazione”.

Obsolescenza: “diminuzione progressiva delle possibilità di sussistenza, efficienza