Estimo territoriale e ambientale

Estimo generale

È quella parte della disciplina che insegna i metodi che dovranno essere utilizzati per la realizzazione di stime; vi sono numerosi modelli estimativi e il perito dovrà scegliere quello che gli consente di risolvere il quesito estimativo nel modo più rigoroso e corretto possibile.

Secondo Grittani, l’estimo è definito come “una disciplina che ha la finalità di fornire strumenti metodologici per la valutazione dei beni per i quali non sussiste un apprezzamento univoco”.

Alla base di una buona stima sta quindi il rigore del perito, in quanto non si ha un confronto per capire se la stima è giusta o è sbagliata; normalmente infatti le valutazioni vengono fatte in una situazione conflittuale, e il perito deve difendere una delle due parti prese in causa. Nel caso di un esproprio il proprietario pretende che il prezzo del terreno sia molto alto, mentre l’ente espropriante pretende che sia basso, per cui si avranno 2 periti che dovranno cercare di valutare il bene partendo da 2 finalità differenti, pur non sapendo il corretto prezzo reale.

L’assenza di un prezzo osservabile può derivare dal fatto che, per ragioni operative, il bene non è stato immesso sul mercato (es. un terreno espropriato o un appartamento lasciato in eredità); ma vi sono anche dei beni (pubblici e privati) per i quali non può sussistere un prezzo di mercato, o per i quali è da considerarsi insufficiente dal punto di vista sociale, sono:

• I frutti pendenti, ovvero i prodotti agricoli che non sono ancora giunti a maturazione, ma per i quali in certe situazioni è necessaria una loro stima; ad esempio un rimborso causato da un danno da evento atmosferico.
• Tutti quei beni per i quali non sussiste un principio di escludibilità e rivalità nel consumo (definiti beni pubblici puri), come la qualità del paesaggio nei confronti dell’attività agricola.

Si possono rilevare 2 tipologie di contesti estimativi:

• Privato: riguarda la necessità di effettuare stime in processi che coinvolgono principalmente settori privati, come:
  • Estimo civile (espropri, servitù, stima diritti reali, eredità).
  • Concessione prestiti ipotecari da parte di istituti bancari.
  • Procedure fallimentari e aste immobiliari.
  • Valutazioni patrimoniali per la redazione del bilancio aziendale.
  • Determinazione del valore di immobili venduti da enti pubblici.
  • Stima di danni (es. eventi meteorologici).
• Pubblico: riguarda due tipologie di settori:
  • Stima del valore dei beni paesaggistici e ambientali a supporto delle decisioni pubbliche, come ad esempio nell’ambito analisi costi/benefici perché possono produrre degli effetti negativi.
  • Stima dei danni ambientali (Testo unico ambientale, Decreto Legislativo 3 aprile 2006, n. 152 e successive modifiche), che può essere causato da privati in funzione delle loro azioni e degradano l’ambiente.

Stime nel contesto privato

Lo scopo dell’estimo privato è quello di individuare a quale prezzo sarebbe stato scambiato un bene in una normale transazione mercantile. Il prezzo di un bene dipende dalla sua domanda e dalla sua offerta; in particolare:

• La domanda deriva dalla produttività nel caso di fattori produttivi (o la capacità del bene di produrre altri beni e servizi, come un capannone da usare a fini produttivi) e dalla capacità di fornire utilità nel caso di beni di consumo (es. abitazioni).
• L’offerta dipende essenzialmente dai costi necessari a sostenere la produzione, ma nel caso dell’offerta dei beni immobili il processo produttivo è particolare perché normalmente è effettuato in un arco temporale abbastanza lungo, per cui l’offerta può risentire sia sull’andamento futuro (es. domanda di abitazioni o prodotti industriali) sia di problemi di rischio e incertezza (es. si costruiscono case ma non si è sicuri se si venderanno).

Beni immobili (secondo art. 812 del Codice civile italiano): “sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo. Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all'alveo e sono destinati a esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione.”

Tutti i beni che non vengono descritti dall’articolo sopra sono considerati beni mobili e non costituiscono un oggetto dell’estimo (dato che si occupa della stima di beni immobili).

I beni immobili hanno delle caratteristiche:

• Costituiscono degli investimenti, e quindi la loro reale redditività può essere misurata solo facendo riferimento ad un arco temporale pluriennale (es. un imprenditore che decide di acquistare un’azienda agricola con vigneto, solamente dopo un lungo arco temporale potrà stabilire se il reddito ottenuto è superiore al prezzo di costruzione dell’immobile).
• Comportano una immobilizzazione dei capitali per un lungo periodo di tempo (es. se acquisto l’abitazione immobilizzo un capitale per un periodo anche di 20-30 anni).
• Rischio di perdere parte del capitale investito o di dover rinunciare ad investimenti alternativi più profittevoli (es. se in passato ho deciso di piantare un vigneto con una varietà x, ora non posso usare tali soldi spesi per piantare un vigneto di varietà y che viene pagato molto meglio).

La redditività di un investimento immobiliare ha generalmente due componenti:

• Il reddito derivante dal loro utilizzo a fini produttivi o di consumo (R) (componente economica).
• La variazione attesa del prezzo (positiva o negativa (Δp) (componente finanziaria) e riguarda l’attesa che il prezzo dell’immobile cambi nel tempo; ad esempio quando si acquista un terreno agricolo ci si aspetta che a fine anno dia un reddito (Ri), ma in un futuro tale terreno può avere un incremento di valore, ad esempio se la variazione dell’urbanizzazione rende edificabile il terreno, e ciò incrementa il valore, oppure se la zona in cui è il terreno viene resa come DOC per un certo prodotto. Tale variazione ha effetti rilevanti anche se la variazione di destinazione d’uso è poco probabile (es. 5% in 20 anni).

Il reddito immobiliare ha due componenti:

• Rendita: remunerazione delle risorse naturali (terra).
• Interessi sugli investimenti fondiari, intesi come i capitali investiti sul suolo che cambierebbero la loro natura una volta scorporati dal fondo su cui insistono; ad esempio un frutteto è un investimento fondiario perché una volta estirpato è solo legna da ardere e non ha altra funzione.

La variazione del prezzo, o capital gain, può variare da una pluralità di fattori:

• Il cambiamento del quadro socioeconomico giuridico (es. aumento del reddito).
• L’instaurarsi di fenomeni di rendita assoluta o differenziale (offerta non modificabile).
• Cambi nella destinazione d’uso dei suoli dovuta all’adozione di varianti degli strumenti urbanistici.

Alla base di un acquisto di un immobile esiste una regola di carattere generale: + Δ > ∗ ovvero: la somma del reddito immobiliare medio annuo (R) e dell’incremento di valore atteso medio annuo (Δ) deve essere superiore al prezzo dell’immobile acquistato moltiplicato (p) per il tasso di rendimento dell’immobile (r), ovvero un saggio di rendimento reale ritraibile sul mercato da un investimento che abbia analoga rischiosità.

Ad esempio, se un privato cittadino ha 2 possibilità: o può acquistare un immobile da 150.000€ o può prendere questo stesso importo e metterlo in banca, la valutazione dell’acquisto va fatta in funzione della formula sopra citata.

Saggio di rendimento reale: differenza tra saggio di rendimento corrente e tasso di inflazione − = 1+ dove è il tasso medio annuo di inflazione; se esso è molto basso il saggio di rendimento reale è = − approssimato con l’equazione: . Il tasso di inflazione viene considerato come quello degli anni precedenti rispetto a quello che si considera, o si guarda l’andamento.

In condizioni di equilibrio di mercato si verificherà che: + Δ = Ciò accade perché nel caso che la redditività di un investimento immobiliare sia superiore alla redditività che deriva da un investimento finanziario, per gli investitori sarà conveniente acquistare immobili, che di conseguenza nel tempo causerà un aumento del loro valore e quindi ad una minore convenienza dell’acquisto di immobili.

Il saggio di rendimento r che consente di uguagliare il costo opportunità del capitale investito e rendimento dell’investimento viene definito saggio di capitalizzazione, ovvero il saggio che consente di ricondurre all’attualità tutti i redditi futuri, cioè quando ci si occupa di stime indirette il problema sarà quello di cercare di stabilire il valore di immobile a partire dalla sua capacità di produzione (un bene vale per quello che rende).

Ogni categoria di investimento presenta un saggio specifico connesso essenzialmente alla rischiosità; per cui il saggio di capitalizzazione è proporzionale alla sua rischiosità (rischiosità = probabilità che l’investitore perda tutto o in parte il capitale investito o che non realizzi un reddito congruente con le sue aspettative iniziali). Ciò accade perché se si deve prestare del denaro ad un soggetto che ha poca probabilità di restituire il capitale prestato si esige che restituisca un interesse più elevato così restituirà prima il capitale prestato.

La rischiosità di un investimento dipende quindi da:

• Durata (maggiore è la durata maggiore è il rischio).
• Entità dell’importo investito (maggiore è l’importo maggiore è il rischio).
• Tipo di investimento (ogni investimento ha una rischiosità specifica; ad esempio è meno rischioso prestare soldi allo stato italiano che ad un imprenditore).

Dal punto di vista matematico il rapporto che definisce il prezzo dell’immobile (p) costituisce l’accumulazione all’attualità degli infiniti redditi annuali ritraibili dell’investimento immobiliare, per cui il prezzo di mercato è pari ai redditi che un immobile è in grado di produrre; quindi un immobile vale per quello che rende (e non per ciò che è).

Condizioni di rischio e incertezza

Gli investitori non possono avere una conoscenza perfetta di ciò che accadrà in futuro (prevedibile max per 4-5 anni), infatti ogni investimento ha un margine di rischio. Per questo tutti gli investitori associano agli eventi che possono influire sulla redditività e sulla variazione di valore una certa probabilità, che può essere vista da una componente oggettiva (si guarda il passato dei mercati) e una componente soggettiva (propensione individuale al rischio), a seconda dell’investitore.

Segmentazione del mercato immobiliare

Il segmento di mercato è un gruppo di acquirenti (attuali o potenziali) che hanno caratteristiche omogenee riguardo ai consumi, alle abitudini di acquisto e alle esigenze in merito ad un determinato bene.

Le caratteristiche di un dato segmento di mercato quindi dipendono dalle esigenze e dalle aspettative degli acquirenti o, in altri termini, dalla domanda di un immobile.

Dal punto di vista pratico l’individuazione del segmento di mercato si basa necessariamente sulle caratteristiche del bene. Appartengono allo stesso segmento di mercato immobili che hanno caratteristiche simili (es. un appartamento in centro e una casa in campagna non hanno caratteristiche simili), e tali elementi non sono costanti nel tempo, ma si possono modificare a seguito di cambiamenti di tipo economico, sociale, tecnologico territoriale e ambientale.

Caratteristiche intrinseche ed estrinseche

Per individuare i segmenti di mercato si deve fare riferimento alle caratteristiche del bene (es. un’abitazione in centro a Padova ha un valore diverso rispetto ad un’abitazione di Legnaro), le quali possono essere:

• Intrinseche: riguardano il bene in sé (es. pendenza, altitudine, tessitura, dimensione, ecc.).
• Estrinseche: possono riguardare:
  • Il contesto economico e sociale in cui si trova il bene.
  • La situazione ambientale (es. vicino all’abitazione c’è un parco urbano piuttosto che una discarica).
  • La situazione territoriale.
  • Il quadro giuridico e urbanistico (es. se un immobile inutilizzato può essere trasformato in un’abitazione esso acquisisce valore).

Il mercato degli immobili presenta degli elementi che lo differenziano abbastanza nettamente da quello dei beni mobili e che possono rendere particolarmente complessa la stima del loro valore, ovvero:

1. Un immobile può appartenere a più segmenti di mercato contemporaneamente (es. una stalla può essere utilizzata anche per svolgere attività artigianali, o un appartamento può essere anche usato come studio medico, ecc.).
2. Alcuni immobili hanno una spiccata unicità (es. una villa veneta), per cui si hanno anche delle difficoltà nel conoscere prezzi di beni simili.
3. I mercati hanno spesso una dimensione locale per cui possono instaurarsi fenomeni di monopolio o di monopsonio, che portano ad avere prezzi di beni o tanto alti o tanto bassi (es. Monopolio: se un agricoltore deve ampliare il proprio fondo e il suo confinante decide di mettere in vendita un appezzamento si troverà in una posizione di vantaggio rispetto all’agricoltore, in quanto acquistando un appezzamento contiguo alla sua azienda dovrà sostenere minori costi per accedere e lavorare il fondo; per cui la sua disponibilità di spesa sarà superiore rispetto a quella del bene sul mercato. Es. Monopsonio: se un’azienda ha forti esigenze di vendere il terreno e c’è un solo acquirente esso si troverà in una situazione di vantaggio, per cui il prezzo di tale bene sarà minore rispetto a quello di mercato).
4. Asimmetrie informative tra acquirenti e venditori, che si possono verificare nel caso in cui:
   • L’acquirente non ha un’adeguata conoscenza del bene che intende acquistare (es. se si acquista un appartamento vecchio e usato non si sa come sia messo l’impianto idraulico, o le murature); in tale caso l’acquirente potrebbe pagare un prezzo del bene maggiore rispetto a quello che vale.
   • L’acquirente dispone di informazioni sulla futura destinazione di un bene che non sono in possesso del venditore (es. se un agricoltore è a conoscenza del fatto che fra qualche anno verrà cambiata la destinazione d’uso del terreno e il venditore non ne è a conoscenza); in tale caso il bene verrà venduto ad un prezzo inferiore rispetto a quello che potrà valere in un futuro.
5. Scarsa attività di mercato, quando venditori e acquirenti per definire il prezzo di acquisto o di vendita fanno riferimento a beni simili ma non eguali e a un numero ridotto di compravendite che possono non rispecchiare le reali condizioni del mercato (es. se devo vendere delle mele ma non so a che prezzo, guardo il prezzo di vendita di altri venditori di mele). Il fatto che ci sono poche compravendite osservabili rende difficile stabilire a che prezzo vendere il bene.
6. Scarsa trasparenza e della ridotta numerosità delle compravendite, gli acquirenti e i venditori basano quindi le loro aspettative su quanto accaduto in passato, ciò però implica, soprattutto da parte del venditore, una forte rigidità nell’adeguare le loro aspettative al reale andamento del mercato. I mercati immobiliari sono soggetti a fenomeni di ciclicità più o meno intensa e dal punto di vista degli operatori di mercato ciò crea delle rigidità, per cui i prezzi dei mercati immobiliari non potranno mai essere in equilibrio.
7. Gli operatori di mercato soffrono del fenomeno dell’illusione monetaria, ovvero nel definire le proprie strategie di mercato tengono solo parzialmente conto della perdita di potere d’acquisto della moneta e scambiano per aumenti di valore i fenomeni inflazionistici (es. avendo acquistato per 100.000€ un’abitazione e se in 10 anni il tasso inflazionistico è stato del 20% esso perde valore; se dopo 10 anni la casa viene venduta a 110.000€ il venditore è convinto di guadagnare 10.000€, ma in realtà perde 10.000€ a causa dell’inflazione). Se gli operatori di mercato non tengono conto di queste cose tendono a sovra-valutare l’immobile.

Sul mercato, anche per beni molto simili, si possono trovare prezzi diversi. La pura rilevazione di prezzi di mercato o dei redditi che un immobile è in grado di produrre non è sufficiente a stimare correttamente il suo valore.

È quindi necessario formulare alcuni principi che devono orientare il perito nella realizzazione della stima, principi che sono definiti caratteri o postulati delle stime.

Caratteri delle stime

I caratteri (o postulati) delle stime sono dei principi di tipo generale che dovranno sempre essere tenuti in considerazione nel momento in cui viene realizzata una stima.

Tali caratteri sono 5:

1. Oggettività e neutralità: il giudizio di stima deve essere il più possibile neutrale nei riguardi delle parti in causa o in altri termini, deve risultare oggettivo (due periti di fronte alla stessa problematica e con interessi differenti dovrebbero arrivare alla stessa valutazione del bene, stesso prezzo). L’oggettività e la neutralità si fondano sul rig