Domande Mercati e investimenti immobiliari

1) Definizione di highest and best use di una proprietà immobiliare

Si dia una definizione di highest and best use di una proprietà immobiliare, soffermandosi in particolare sulla differenza tra highest and best use through vacant e highest and best use as improved.

Il valore di un immobile dipende da quella che è la migliore destinazione d'uso del suolo su cui si trova (highest and best use), che dipende dalla domanda di spazio.

La domanda di spazio è funzione della produttività del terreno, che in base ad esse viene assegnato il lotto di suolo a colui che è disposto a pagare un prezzo superiore agli altri. Tale produttività in funzione dei costi di trasporto, e quali dipendono dall'ubicazione dell’immobile, cioè dalla sua distanza dal punto centrale relativo.

Quindi HBU è in funzione della domanda di spazio: più si è vicini al punto centrale più è facile capire la migliore destinazione d'uso, se quest'ultima è sbagliata ciò influenza i canoni d'affitto.

L’HBU si declina in Highest and best use vacant e Highest e best use as improved.

Il primo consiste nel considerare un apprezzamento di terreno, sul quale ci siano costruzioni o no, come vuoto e disponibile per nuove costruzioni o miglioramenti a seconda della migliore destinazione d'uso. Il valore del terreno sarà dato dal valore delle proprietà meno il valore dei miglioramenti, ciò permette di identificare dati su cui fare riferimento.

Il secondo riguarda il valore della proprietà intesa nel suo complesso, senza separazioni dal valore del terreno. Tale metodo è funzionale a identificare i dati su cui fare affidamento per la valutazione la proprietà e per capire se quanto costruito deve essere migliorato, modificato o demolito.

2) Operatività del Property manager e differenze rispetto al Facility manager

Si illustri l’operatività del Property manager, specificando le differenze operative rispetto al Facility manager.

Il Property manager è un soggetto che si occupa della gestione operativa in senso stretto dell’immobile, ovvero della gestione amministrativa e tecnica, funzionale alla gestione giornaliera dell’immobile. Tale soggetto svolge un'attività di poco valore in quanto sviluppa e gestisce ogni percorso di valorizzazione e utilizzo definito dell’Asset manager.

I principali compiti svolti dal Property manager consistono in primo luogo nella gestione delle campagne di marketing e nella selezione dei conduttori, che consiste nell'individuazione dell’affittuario più adatto, affrontando il problema del merito creditizio, mediante il quale stabilire il canone d'affitto, cioè il flusso di cassa percepito per l'affitto dell’immobile.

A questo aspetto anche il compito di controllo del conduttore e di soddisfare le sue eventuali esigenze.

Inoltre, compete al settore del Property la manutenzione dell’immobile, che può essere ordinaria o straordinaria. L'ordinaria è funzionale rimediare all’obsolescenza e alla senescenza fisica. La straordinaria sopperisce all’obsolescenza funzionale.

Il Property manager dovrà fornire periodicamente all’Asset manager, report sulla propria attività; infine dovrà rispondere alla Compliance, ovvero assicurarsi che l'immobile rispetti tutti i requisiti legali.

Il Facility manager si differenza dal Property manager perché risulta staccato e indipendente al Asset manager e perché svolge la manutenzione materiale dei beni. Infine, il Property and Facility management possono essere offerti alla stessa persona.

3) Attività di Property e Asset Management nella valutazione degli immobili

Si illustri l’attività di Property e Asset Management specificando perché l’esercizio di tale attività sia rilevante nella valutazione degli immobili.

L’Asset management è l'attività più nobile della gestione immobiliare, definisce le variabili che andranno a impattare sul rendimento dell’investitore finale.

Tale attività si occupa delle stime degli immobili, dell'acquisizione o dell'alienazione del bene e verifica il giusto utilizzo della struttura. Assume le decisioni del soggetto proprietario affiancandolo nelle scelte di composizione del portafoglio.

L'attività viene remunerata per ogni fase di investimento ma il controllo sulla qualità del lavoro è difficile perché richiede la presenza di un parametro di riferimento (Benchmark) che risulta difficile individuare a causa dell’eterogeneità degli immobili.

Il Property management l’attività che svolge la gestione operativa definita dall’Asset manager. Tali soggetti gestiscono le campagne di marketing, la selezione acquirenti e/o conduttori, la stipulazione del contratto, l'utente degli immobili e la loro manutenzione.

Inoltre, queste due attività svolgono un ruolo rilevante perché impattano sui costi di gestione e sui rendimenti correnti, poiché gli immobili vengono comprati ad intervalli di tempo molto lunghi.

4) Benefici per un investitore retail nel comparto immobiliare in forma finanziaria

Si illustrino i principali benefici per un investitore retail dell’investire nel comparto immobiliare in forma finanziaria. In particolare, attraverso l’acquisto di quote di fondi immobiliari, rispetto all’investimento diretto.

Un investitore retail può investire a titolo di proprietà diretta, Property retail, cioè acquistando direttamente il bene, quindi effettuando un investimento poco liquido e più rischioso; oppure investire a titolo di proprietà finanziaria, Financial retail, acquistando le quote di un fondo che a sua volta acquista il bene, avendo quindi un’attività più liquida e meno rischiosa.

Quest'ultimo a sua volta è divisibile in Private Real estate, che sono azioni o quote di veicoli di investimento non quotati, e in Public Real estate, in cui gli strumenti sono quotati e scambiabili sui mercati regolamentati.

Un soggetto retail dovrebbe investire nel Financial Real estate market per una serie di motivi. Innanzitutto, le transazioni non sono di natura privata, come nel Property Real estate market; quindi, si hanno maggiori informazioni. I costi di transizione, i costi legati alle decisioni, sono molto più ridotti poiché il veicolo di investimento sostiene gli stessi costi del privato minimizzandoli mediante economie di scala.

La liquidità, parlando di quote di fondi e quindi di strumenti finanziari anche quotati, è notevolmente maggiore rispetto ad un investimento di tipo diretto.

Nel caso del comparto diretto l'investimento può essere precluso dal taglio minimo dell’investimento, mentre con la forma finanziaria si riesce a raggiungere i propri desideri di investimento senza rinunciare ad un portafoglio sub-ottimale.

Inoltre, nella forma finanziaria c'è la possibilità di diversificare sufficientemente l'investimento anche infrasettoriale senza dover disporre di un’elevatissima ricchezza.

La gestione operativa nel Financial Real estate ed è legata al veicolo, pur rimanendo il problema del controllo del gestore che resta piuttosto complicato in quanto è difficile stabilire un benchmark a causa dell’eterogeneità.

Bisogna però ricordare che a fronte di tali vantaggi ci sono da considerare i costi di intermediazione e i cosiddetti oneri di compliance, che essendo a capo del fondo vanno ad impattare nel rendimento per i partecipanti al fondo.

5) Modello Paired-sales Analysis nella valutazione Asset immobiliare

Si illustri il modello Paired-sales Analysis nell’ambito della valutazione Asset immobiliare.

Il metodo Paired-Sales Analysis o della comparazione consiste nello stabilire il valore di un immobile senza ricorrere ad una stima ma semplicemente comprando l'immobile ad un altro con caratteristiche intrinseche ed estrinseche simili. Tale metodo trova facile applicazione nel mercato residenziale in quanto, in particolare nelle grandi città, si riscontrano vendite di appartamenti molto simili, mentre ciò non accade nel commerciale dove è difficile trovare immobili venduti comparabili a quello da valutare.

I dati utilizzati dai periti sono quelli presenti nei registri pubblici, tuttavia risulta evidente il problema relativo all’assenza di database immobiliare aggiornati e funzionali ad una valutazione precisa ed esaustiva.

Il metodo della comparazione, o anche detto di mercato, viene utilizzato come validazione per il metodo finanziario, che viene comparato a quello che si osserva nella realtà.

6) Rischio e rendimento di un portafoglio multi-asset

Nell’ambito di un portafoglio multi-asset si illustrino, anche in termini formali, le modalità di calcolo del rischio e rendimento di un tale portafoglio.

Nell'ambito di un portafoglio Multi-asset è bene ricordare i possibili benefici di un investimento nel comparto immobiliare.

L'inserimento degli immobili nel portafoglio è d.