Diritti reali di godimento su cose altrui

DIRITTO PRIVATO

I diritti reali di godimento su cosa altrui

Appunti dalla lezione del 21 ottobre 2026

Indice della lezione

1. Diritto di superficie (chiusura) · 2. Enfiteusi · 3. Usufrutto · 4. Uso e abitazione

· 5. Chiarimenti sulla prevalenza dell'affrancazione · 6. Servitù prediali · 7.

Riepilogo per l'esame

1. Superficie: prescrizione (completamento)

Prescrizione in generale: perdita del diritto soggettivo di cui si è titolari a causa

dell'inerzia del titolare. Il termine varia a seconda del diritto considerato; per i

diritti reali minori è di 20 anni di non uso.

Per il diritto di superficie occorre distinguere due ipotesi:

Ipotesi Contenuto Prescrizione

Diritto di costruire Facoltà di fare una Si estingue se la

(costruzione ex novo costruzione su un suolo di costruzione non viene

su suolo altrui) proprietà altrui iniziata entro 20 anni

Proprietà Diritto di proprietà sulla Non si prescrive: il

superficiaria costruzione, già esistente, diritto di proprietà è

(costruzione già che appartiene a un soggetto imprescrittibile

esistente su suolo diverso dal proprietario del

altrui) suolo

2. Enfiteusi

Definizione

Diritto reale di godimento su cosa altrui che attribuisce all'enfiteuta lo stesso

potere di godimento del fondo che spetterebbe al proprietario (il concedente).

Obblighi dell'enfiteuta

• Miglioramento del fondo.

• Pagamento di un canone periodico al concedente, che può consistere in

una somma di denaro oppure in una quantità fissa di prodotti naturali.

Costituzione e durata

• Si costituisce per contratto, usucapione o testamento.

• Può essere perpetua (a tempo indeterminato, se non è previsto un termine)

oppure temporanea (se le parti prevedono un termine finale).

• Anche quando è previsto un termine, non può essere inferiore a 20 anni.

Disposizione del diritto e sub-enfiteusi

• L'enfiteuta può disporre del proprio diritto, salvo particolari limitazioni

previste nell'atto costitutivo.

• Non è ammessa la sub-enfiteusi: l'enfiteuta non può a sua volta

concedere un'enfiteusi sul fondo a un terzo, comportandosi come se fosse

proprietario.

Diritti del concedente

• Ricevere il canone periodico.

• Vedere realizzate le migliorie del fondo.

• Chiedere la devoluzione del fondo.

• Chiedere la ricognizione (accertamento) del proprio diritto di proprietà a chi

possiede il fondo enfiteutico, un anno prima del compimento del

ventennio. Ragione: l'usucapione dei diritti reali minori si compie in 20 anni.

Devoluzione e affrancazione

Devoluzione Affrancazione

Chi la chiede Il concedente L'enfiteuta

Che cos'è Estinzione dell'enfiteusi con Diritto potestativo di

restituzione del fondo al acquistare la proprietà del

proprietario fondo

Presupposto L'enfiteuta deteriora il fondo o Pagamento di una somma pari

/ modalità non lo migliora (violazione a 15 volte l'ammontare del

dell'obbligo di miglioramento); canone periodico

si chiede giudizialmente al

tribunale

Diritto potestativo

Situazione giuridica soggettiva che consente al titolare di produrre effetti nella

sfera altrui con la propria sola volontà: dall'altra parte vi è una posizione di

soggezione. Si esercita senza bisogno di collaborazione o assenso

dell'altro soggetto, che subisce l'esercizio del diritto.

L'affrancazione prevale sempre sulla devoluzione. Se l'enfiteuta chiede di

affrancare il fondo, la sua scelta prevale sulla richiesta del concedente di

devoluzione.<