Appunti terzo modulo estimo civile

TERZO MODULO - Metodi e tecniche di valutazione di progetti, piani e programmi

Scopo: Serve a formulare i giudizi di scelta.

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Dai giudizi di valore (estimo) passiamo ai giudizi di scelta finalizzata a selezionare il progetto/scelta migliore in

funzione dell’obiettivo che ci si pone e possono esserci diverse valutazioni.

Ad oggi fra i criteri per la determinazione della scelta migliore vi è quello della sostenibilità: si vuole scegliere il

progetto più sostenibile, ovvero che mi dia l’equilibrio fra i 3 aspetti da indagare:

1. Aspetto economico concentra sull'equità, sulla qualità

si

della vita, sulla salute e sui diritti di tutti gli individui e delle

comunità.

2. Aspetto sociale riguarda la tutela dell'ecosistema, il



risparmio delle risorse naturali, l'uso di energie rinnovabili e la

riduzione dell'inquinamento.

3. Aspetto ambientale punta a generare reddito, lavoro ed



e icienza, garantendo però una crescita duratura nel rispetto

dell'ambiente e della società.

Distinguiamo tre metodologie consolidate per la valutazione dei progetti, per la scelta:

1. Analisi finanziaria (o analisi costi-ricavi) tipica di un produttore privato: seleziona il progetto



migliore a seconda di quale renderà di più (in base al profitto più alto), sia per progetti privati sia per

progetti pubblici. Quindi ci consente di andare a valutare solo la sostenibilità economica del progetto e

non le altre due.

2. Analisi costi-benefici sociali: di erenza tra costi sociali e benefici sociali, viene fatta per i progetti

pubblici, che abbiano un impatto sulla comunità. Si andrà quindi a scegliere in funzione dell’utile

sociale netta maggiore dal punto di vista sociale. Siccome sono costi e benefici sociali ci consente di

analizzare solo la sostenibilità sociale.

3. Analisi Multicriteri: anticipa il fatto che io andrò a scegliere il progetto tenendo conto di più aspetti.

Non è monetaria in quanto il valore sarà espresso in un conteggio (es. da 1 a 100). Viene utilizzata alla

base delle scelte che facciamo sempre, ci consente di valutare globalmente la sostenibilità di un

progetto (tiene conto di tutti gli aspetti).

Ognuna di queste ha un obiettivo diverso, le prime due vanno a valutare in modo parziale la sostenibilità del

progetto. Le prime due sono mono-criteriali poiché hanno come obiettivo quello di valutare un solo aspetto

della sostenibilità. La terza lo dice la parola stessa invece è multicriteriale e ha come obiettivo quello di

valutare tutti e 3 gli aspetti della sostenibilità, che non posso però massimizzarli tutti come invece facevo nelle

prime due poiché devo trovare il progetto che incrociando i tre ambiti riesco a trovare il miglior equilibrio

Analisi finanziaria (o costi-ricavi)

L’obiettivo è andare a considerare il profitto che genera quell’investimento, che sia pubblico o privato (analisi

degli investimenti). Si fa il bilancio tra ricavi prodotti (valore di mercato), costi (valore di costo) per la

produzione e il profitto. Viene fatta sia per interventi pubblici (si capisce se i costi sono coperti dai ricavi) sia

privati. Si ricerca il profitto più profittevole.

Finalità

 Valutare la convenienza economica del progetto in termini di profittabilità.

 Verificare la sostenibilità finanziaria

Ambiti di applicazione

 Valutazione di investimenti privati (operazioni immobiliari): si fa un piano di copertura finanziaria, analisi

di un investimento privato. Capire quale opera mi rende di più.

 Valutazione di investimenti pubblici: capire se i costi sono coperti dai ricavi. Si compie quest’analisi per

vedere se le spese di produzione sono bilanciate attraverso i ricavi. Si delinea, in vista della realizzazione di

un’opera pubblica, il piano di copertura finanziaria (per verificare che le spese vengano coperte).

 Interventi pubblici realizzati in Project Financing-> Un modello di finanziamento a lungo termine in cui

l’a idabilità finanziaria si basa non sulle garanzie reali dei promotori, ma sulla capacità del progetto stesso

di generare flussi di cassa su icienti a coprire i costi di gestione, remunerare il capitale di rischio e

rimborsare il debito.

Modalità di esecuzione dei lavori pubblici:

 Appalto: Accordo tra due o più parti nel quale una parte

(appaltatore) assume l’obbligazione di compiere per l’altra

parte (appaltante o committente) un’opera o un servizio

contro un corrispettivo in denaro.

 Concessione/Project Financing: contratto

concluso fra u imprenditore

(concessionario) ed un’amministrazione

aggiudicatrice, avente ad oggetto:

- progettazione esecutiva (non sempre)

- esecuzione dei lavori

- gestione funzionale ed economica

Il contratto deve assicurare al concessionario l’equilibrio finanziario fra gli oneri sostenuti per l’esecuzione

e la gestione dei lavori ed i ricavi che egli trae dallo sfruttamento economico dei lavori e dell’opera.

Al fronte della realizzazione di un’opera il provato può mantenere la direzione dell’opera pubblica. La PA

concede la gestione dell’opera per rientrare nelle spese. In quanti anni si recupera la somma di denaro

spesa diventa un elemento fondamentale: dopo che si ha riguadagnato ciò si è speso, l’opera ritorna al

soggetto pubblico.

Fasi dell’analisi finanziaria - Procedura

1. Descrizione del progetto (funzioni, caratteristiche, localizzazione) e soggetti coinvolti e modalità di

attuazione.

2. Analisi propedeutiche: analisi dei tempi e delle fasi di attuazione; analisi delle fonti finanziarie; analisi

del mercato.

3. Analisi dei costi e dei ricavi

Flussi di cassa: vedere entrate e uscite della durata dell’investimento. Somme di denaro articolate in anni

diversi.

1. Analisi propedeutiche:

a. Analisi dei tempi e delle fasi di attuazione:

Vado ad analizzare la durata dell’investimento (breve/media/lunga rispettivamente di 0-5, 5-10 e tra i 15

massimo 20 e in quali fasi si articola).

Successivamente vado a individuare la vita dell’investimento (ovvero fasi in cui si articolano le varie attività

progettuali, sono fondamentali in quanto in base a queste avrò costi e ricavi totalmente diversi). Nell’ambito

immobiliare possiamo individuare 4 tipi di vite degli investimenti:

Interventi immobiliari privati (non sopra i 20 anni)

Buy-operate-sell (non ho interventi sul bene) – simile alla

o yield capitalization: acquisto un bene che già esiste lo

gestisco per un certo numero di anni e poi lo rivendo (non

costruisco nulla)

Build-operate-sell (ho acquistato un bene e ho apportato

o delle modifiche/lavori) – di uso in ambito edilizio (costruisco

anche)

Build and sell (costruisco e vendo subito) – di uso in ambito

o residenziale (ho solo i ricavi della vendita)

(il periodo della fase sell dipende dai periodi di assorbimento

del mercato può durare da pochi mesi fino a un periodo

molto lungo)

Interventi immobiliari pubblici (anche oltre i 20 anni)

Build and operate (i ricavi li ottengo dall’esercizio dell’opera) (non c’è la fase vendita)

o

Realizzo quindi un cronoprogramma con tempi e fasi di attuazione, questo si basa proprio a seconda della vita

del progetto.

b. Analisi delle fonti finanziarie:

Serve a capire come copro i costi iniziali, i quali possono essere coperti con alcuni tipi di finanziamento, e vedo

come e quanto rendono. Possono essere coperti con capitale proprio, capitale di debito (prestiti bancari),

contributi pubblici di diverso livello (fondi comunali, regionali, statali o comunitari) e con i crowdfunding (fondi

che vengono dalla gente, si raccolgono dei soldi attraverso contributi volontari) e sponsorizzazioni (capitale in

cambio di sponsorizzazione).

Fonti di finanziamento

- Capitale proprio

- Capitale di debito

- Contributi pubblici (risorse comunitarie- dell’unione europea, statali, regionali, provinciali o comunali)

- Crowdfunding (finanziamento attraverso la gente/persone comuni non tutti sono free rider) e

Sponsorizzazioni per opere pubbliche piccole



c. Analisi del mercato > devo capire come

sarà il trend dei costi, valuto come si evolve

il mercato e i costi nel tempo.

Si può fare in due modalità:

a prezzi variabili: quando il periodo di

o tempo della stima è breve (10-15 anni)

a prezzi costanti: si ipotizza che

o l’importo non varia sulla base del trend.

Viene usato quando la stima avviene per

un periodo di tempo molto lungo (si

superano i 15 anni) – il valore verrà

attualizzato e aggiustato col tasso di

sconto

Una volta e ettuate queste analisi propedeutiche, l’analisi finanziaria si concretizza nell’analisi costi-ricavi

formata da 3 parti:

1. Identificazione e stima dei costi e dei ricavi e li quantifico con i metodi studiati

2. Ricostruzione dei flussi di cassa anno per anno (entrate e uscite) per tutta la durata dell’investimento

3. Determinazione della convenienza dell’investimento sulla base di 4 indicatori che si basano sul

principio dell’attualizzazione.

1. Principali tipologie di costi e ricavi da considerare nell’analisi finanziaria

Identificazione e stima dei costi e dei ricavi e li quantifico con i metodi studiati

Ricostruisco i flussi di cassa anno per anno: le entrate in

termini di ricavi (Vm) e le uscite in termini di costi (Vk).

Individuo i tipi di costi e di ricavi che fanno riferimento al

mio progetto, in funzione della vita del progetto:

Costi d’investimento – assimilabile al costo di

o produzione (es. esproprio del terreno, costruzione

dell’immobile, oneri concessori, collaudo,

esecuzione), nella fase buy/build;

Costi di esercizio (solo nella fase di operate) – tutto

o ciò che c’è nella fase di gestione (costo delle utenze,

manutenzione, tutto ciò che serve per mandare avanti

l’immobile e l’attività che vi è all’interno);

Ricavi tari ari (nella fase operate) – entrate

o periodiche (dall’a itto, dal pagamento del pedaggio,

canoni);

Ricavi non tari ari (nella fase sell) – non sono periodici, derivano dalla vendita o fondi pubblici

o (cessioni, permute, vendite, promozioni).

Esempio _ Progetto di project financing per un parcheggio interrato.

L’opera è pubblica ma realizzata da un privato e si realizzano parcheggi

a pagamento che possono fornire un introito.

- Descrivo il tipo di progetto

- Individuo la vita ovvero build-operate ma anche un minimo di

sell (perché alcuni parcheggi vengono venduti)

- I costi iniziali sono assimilabili al costo di produzione (costi di

produzione, importo lavori che posso ricavare dal computo

metrico estimativo + costi indiretti (imprevisti, spese tecniche,

ecc.) non ci sono gli oneri finanziari ecc.

- Nella fase operate ho i costi di esercizio e si studiano per un anno tipo e si valutano analoghi per i

rispettivi anni che poi vanno attualizzati. Nei costi di esercizio ricadono ad esempio il personale, le

polizze assicurative, ecc. Ricade qua anche la manutenzione straordinaria che invece viene conteggiata

ogni 9 anni che viene stimata come percentuale del costo di produzione.

- I ricavi in questo caso ci sono anche alcuni ricavi non tari ari (alcuni box auto vengono venduti) ma

principalmente parliamo di ricavi tari ari una parte legata al canone di locazione (a itto annuo per la

piazza superiore al parcheggio) e poi gli introiti (relativi al parcheggio) per stimare un introito annuo

studio la tari a del parcheggio e stimo gli utenti annui, dunque svolgo un’analisi della domanda

potenziale (in questo caso essendo in una meta estiva la domanda cresce nettamente in estate.

Individuati questi elementi stimo l’entrata giornaliera, mensile e annuale e suppongo che questa

rimanga uguale per una durata lunga, ovviamente è una forzatura ma è impossibile stimare la variabilità

di un periodo troppo lontano. Analisi finanziaria a prezzi variabili: come variano i

costi e i prezzi in funzione dei trend di variazione del

costo e del mercato (il tasso di sconto ne tiene conto

con un incremento, attualizzazione)

Viceversa, a prezzi costanti (il tasso di sconto non ne

tiene conto)

2. Ricostruzione dei flussi di cassa – cronoprogramma

Inserisco gli importi (entrate e uscite) anno per anno, la riga che mi interessa di più è l’ultima (flussi di

cassa fissi annuali che mi permettono di comprendere la convenienza della realizzazione di quel

progetto). Le somme di denaro possono essere sommate solo dopo aver attuato le attualizzazioni

essendo di anni di erenti.

3. Determinazione della convenienza dell’investimento sulla base di 4 indicatori che si basano sul

principio dell’attualizzazione

Indici che servono per capire la profittabilità del progetto

VAN, RRC, TRI

Prima dei 4 indici devo operare l’at