Appunti - Esame Agente immobiliare

Appunti di preparazione

Esame di idoneità agenti immobiliari

Argomenti principali

• Diritto civile
• Diritto tributario
• Mediazione
• Estimo e catasto
• Diritto urbanistico

Autore

Autore: Arch. Marco Bruni

Laureato nell’A.A. 2018/19 presso la Facoltà di Architettura Pescara con la discussione della Tesi dal titolo: "Fortificazioni e restauro in Abruzzo, il Castello di Ortona dei Marsi".

Completa la sua formazione frequentando i seguenti corsi di perfezionamento post-laurea: Corso da Coordinatore per la sicurezza in fase di progettazione ed esecuzione dei lavori (120 ore), Corso Mediatore Immobiliare (100 ore) e Corso di aggiornamento Revit Architecture BIM Specialist (100 ore).

Consegue l'abilitazione per l'esercizio della professione di Architetto sez. A presso l'Università di Camerino nella I sessione del 2021, l'idoneità per l'esercizio della professione di Mediatore Immobiliare presso la Camera di Commercio di Chieti-Pescara nella IV sessione del 2021 ed infine l'abilitazione per il ruolo di Coordinatore per la sicurezza sui cantieri in fase di esecuzione e progettazione nell'anno 2022.

Iscritto dall'anno 2022 presso l'Albo degli Architetti della Provincia di Chieti con la matricola n. 1445.

Collabora negli anni 2018-19 con lo studio Mapi di Architettura ed Ingegneria di Pescara per lavori di ristrutturazione edilizia dove esegue sopralluoghi, rilievi, computi metrici ed elaborazioni tecniche per pratiche edilizie.

Dipendente presso lo studio d'Ingegneria Fracasso s.r.l. di Montesilvano negli anni 2020-21 dove svolge la mansione di tecnico addetto alla stima di reti di distribuzione gas, predisposizione della documentazione e degli atti di gara a supporto degli enti locali.

Vincitore di concorso da 50 posti da Istruttore tecnico cat. C a tempo pieno ed indeterminato presso il comune di Verona nel febbraio 2022 con la posizione di 33° nella graduatoria finale di merito.

Attualmente in servizio da Maggio 2022 presso il Comune di Verona nel settore Pianificazione e Progettazione Urbanistica.

Parte I diritto civile

Diritti reali

• Diritti reali su cosa propria: Proprietà;
• Diritti reali di godimento su cosa altrui: Superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione e servitù prediali;
• Diritti reali di garanzia: Pegno ed ipoteca.

Diritto di proprietà

Diritto di Proprietà (art. 832 c.c.): facoltà di godere (es. abitare un immobile) e di disporre (es. poter locare o vendere l’immobile) delle cose in modo pieno ed esclusivo. Le caratteristiche del diritto di proprietà sono:

• È un diritto reale assoluto, può essere fatto valere contro tutti;
• È imprescrittibile (non si prescrive per non uso).

Pur essendo un diritto reale assoluto ha alcune limitazioni nei seguenti casi:

• Espropriazione per pubblico interesse per la realizzazione di un’opera pubblica sotto il corrispettivo di una previa indennità d’esproprio (pari al valore venale se è un’area edificabile, edificata, agricola o non edificabile di un proprietario, al valore venale + VAM se è un’area edificabile, agricola o non edificabile di proprietà di un imprenditore agricolo, alla sola VAM se è un’area edificabile, agricola o non edificabile di proprietà di un affittuario agricolo);
• Requisizione, esproprio temporaneo qualora vi siano urgenti necessità di pubblico interesse;
• Divieto di atti di emulazione che recano molestia altrui nei rapporti di vicinato come il divieto di immissioni di fumo e calore;
• Rispetto delle prescrizioni urbanistiche come distanza fra le costruzioni, distanza luci e vedute, distanza alberi e siepi, etc.

Le azioni a difesa (azioni petitorie) del diritto di proprietà sono:

• Azione di rivendicazione, azione per recuperare la cosa da chi la possiede o detiene;
• Azione negatoria, azione di difesa su dichiarazioni di diritti affermati sulla cosa da altri;
• Azione di regolamento confini, quando i confini fra due proprietari sono incerti e si può chiedere che siano stabiliti giudizialmente;
• Azione di apposizione termini, apposizione di segnali di confine quando mancano o sono irriconoscibili.

Modi di acquisto della proprietà

A titolo originario (non è trasmesso da altra persona):

• Occupazione: si può divenire proprietari di beni mobili abbandonati da un altro soggetto;
• Invenzione: si può divenire proprietari di beni mobili smarriti salvo che il ritrovatore della cosa non la riconsegni al legittimo proprietario;
• Accessione: quando un bene viene incorporato nell’altro. Possiamo avere accessione da bene mobile a bene immobile nel caso di unione di due cose appartenenti a due diversi proprietari che vengono unite oppure nel caso di commistione in cui vengono invece mescolate tra di loro. Possiamo avere anche accessione da bene immobile a bene immobile attraverso l’alluvione, l’avulsione, l’alveo abbandonato e l’isola formata nel fiume che possono comportare tramite deposito di detriti dei fiumi o torrenti modifiche dei fondi o formazioni di nuovi terreni;
• Specificazione: unione della materia e della manodopera nella formazione di una nuova cosa di due proprietari diversi.
• Usucapione.

A titolo derivato (trasmesso da un’altra persona):

• Contratto;
• Successione;
• Donazione;
• Etc.

Possesso

Possesso vs Proprietà: Il possesso è il potere di fatto sul bene corrispondente alla proprietà o altro diritto reale, mentre la proprietà è un diritto.

Elementi costitutivi del possesso:

• Corpus possessionis: comportamento del possessore assimilabile a quello del diritto di proprietà o altro diritto reale;
• Animus possidendi: intenzione di possedere il bene come proprietario o titolare di un altro diritto reale.

Detenzione vs Possesso: La detenzione consiste nell’avere un bene in forza di un contratto (locazione, affitto, comodato, etc.) avendo la consapevolezza dell’esistenza di un diritto di proprietà altrui sulla cosa detenuta, mentre nel possesso l’animo del possessore considera il bene come totalmente di sua proprietà.

N.B. Il possesso si presuppone in buona fede, quando colui che possiede ignora di ledere un diritto altrui.

Azioni a difesa del possesso possono essere:

• Azione di reintegrazione, è un’azione a tutela della privazione violenta o occulta del bene in possesso. Si prescrive entro un anno dallo spoglio violento o dalla scoperta di esso se occulto;
• Azione di manutenzione, è una azione di tutela su un bene in caso di turbativa del possesso. Si prescrive entro un anno dalla turbativa.

Azioni a difesa del possesso e della proprietà:

• Azione di nunciazione, consiste nella adozione di azioni con carattere cautelare concessi dall’ordinamento giuridico come:
• Denunzia di nuova opera: quando si teme che da nuova opera altrui possa derivare un possibile danno alla proprietà o al possesso;
• Denunzia di danno temuto: quando si teme che un qualsiasi edificio, albero o altra cosa possa derivare un danno grave e prossimo alla proprietà o possesso.

Usucapione

Usucapione (art. 1158 c.c.), è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà o di altro diritto reale di godimento di tutti i beni mobili, immobili e mobili registrati.

Consiste nel possesso continuato e ininterrotto di un bene conseguito senza violenza o clandestinità, nel quale il legittimo proprietario non rivendica in alcun modo il proprio diritto. L’usucapione si interrompe soltanto quando il legittimo proprietario cita in giudizio il possessore del bene o esercitando direttamente il proprio diritto su di esso.

Durata di tempo necessaria per l’usucapione:

• Beni immobili (posseduti in buona o mala fede) = 20 anni;
• Se posseduti in buona fede e con titolo astrattamente idoneo = 10 anni.
• Fondi rustici (posseduti in buona o mala fede) = 15 anni.
• Beni mobili se posseduti in buona fede = 10 anni;
• Posseduti in male fede = 20 anni;
• Se posseduti in buona fede e con titolo astrattamente idoneo = possesso vale titolo.
• Beni mobili registrati se posseduti in buona fede = 10 anni;
• Se posseduti in buona fede e con titolo astrattamente idoneo = 3 anni.

Diritti reali di godimento

Sono diritti reali su cosa altrui che limitano i poteri che spettano all’effettivo proprietario. Possono costituirsi per contratto (per beni immobili obbligatorio la forma scritta + trascrizione), successione o per usucapione. I diritti reali di godimento sono:

Diritto di superficie (art. 952 c.c.), è un diritto reale di godimento con il quale un soggetto (superficiario) può effettuare una costruzione sopra un suolo altrui (condente). La proprietà del suolo però rimane del soggetto concedente. Il superficiario può locare la costruzione o costituirvi un usufrutto. Sia superficiario che concedente possono vendere o ipotecare i loro diritti. La durata del diritto di superficie può essere:

• A tempo determinato (dai 60 ai 99 anni) – es. Piani di Zona;
• A tempo indeterminato.

N.B.

• È un diritto reale soggetto a prescrizione ventennale per non uso continuativo;
• Si può estinguere nel caso di consolidazione ossia quando coincidono il diritto di superficie e di proprietà.

Stima del diritto del superficiario e del concedente:

• Valore diritto del superficiario: A tempo determinato corrisponde all’accumulazione dei redditi netti per gli anni residui. A tempo indeterminato corrisponde al valore di mercato della costruzione, se il superficiario deve pagare un canone corrisponde al valore di mercato – (canone annuo/tasso di interesse);
• Valore diritto del concedente: A tempo determinato corrisponde al valore futuro del fondo al momento dell’estinzione del diritto. A tempo indeterminato il valore è nullo o pari al valore dei canoni capitalizzati.

Enfiteusi (art. 957 c.c.), è un diritto reale di godimento con il quale un soggetto (enfiteuta) ha diritto di godere di un fondo altrui con l’obbligo di migliorarlo e di corrispondere un canone periodico al concedente. L’enfiteuta non può alienare il fondo a terzi. Può riscattare il fondo con affrancazione pagando al proprietario effettivo una somma pari a 15 volte il canone periodico. La durata del diritto di enfiteusi può essere:

• Perpetua;
• A tempo (almeno 20 anni).

N.B. Quando cessa l’enfiteusi il proprietario deve rimborsare l’enfiteuta dei miglioramenti e delle addizioni effettuate.

Usufrutto (art. 981 c.c.), è un diritto reale di godimento che consente ad un soggetto (usufruttuario) di godere di un bene altrui (nudo proprietario) e trarne i frutti, rispettando però la destinazione economica del bene stesso. L’usufruttuario può cedere a terzi il suo diritto per una durata che non eccede la sua vita, può locare, costituire ipoteca, servitù attive (permangono anche dopo estinzione usufrutto), diritto di uso e di abitazione (che non eccedono la sua vita) sul bene. Non può costituire diritto di superficie o enfiteusi. Le spese di manutenzione ordinaria e le imposte sul reddito (Imu, Tasi ed Irpef) sono a carico dell’usufruttuario, mentre le spese di manutenzione straordinaria e le imposte sulla proprietà sono a carico del nudo proprietario.

La durata del diritto di usufrutto può essere:

• Persone fisiche: non può eccedere la vita dell’usufruttuario;
• Persone giuridiche: non può eccedere i 30 anni.

N.B.

• È un diritto reale soggetto a prescrizione ventennale per non uso continuativo;
• Si può estinguere per consolidazione o confusione attraverso la riunione dell’usufrutto con la nuda proprietà.

Stima del diritto di usufrutto e della nuda proprietà:

• Stima valore del diritto di usufrutto: si stima con procedimento analitico, attraverso capitalizzazione dei redditi futuri riferiti all’usufruttuario attraverso il seguente calcolo: Reddito netto annuo (ricavabile dai canoni medi di locazione della zona) x |(numero anni di vita residua usufruttuario – 1) / (tasso di interesse medio x numero anni di vita residua usufruttuario)|;
• Stima valore della nuda proprietà: si stima detraendo al valore della piena proprietà il valore del diritto di usufrutto. La piena proprietà è ricercabile attraverso valore di mercato.

Uso (art. 1021 c.c.), è un diritto reale di godimento con il quale un soggetto (usuario) può servirsi di un bene e trarne i frutti solo per i bisogni suoi e della sua famiglia. È un diritto reale di godimento più limitato rispetto all’usufrutto. È un diritto reale strettamente personale, non si può cedere o dare in locazione. Ad esso si applicano le norme dell’usufrutto, perché compatibili.

Abitazione (art. 1022 c.c), è un diritto reale di godimento con il quale un soggetto (abitante) può abitare una casa limitatamente ai bisogni suoi e della famiglia (es. badante). È un diritto reale di godimento più limitato rispetto all’usufrutto. È un diritto reale strettamente personale, non si può cedere o dare in locazione. Ad esso si applicano le norme dell’usufrutto, perché compatibili.

N.B. Per quanto riguarda gli aspetti estimativi, uso e abitazione seguono le stesse osservazioni fatte per l’usufrutto.

Servitù prediali (art. 1027 c.c), è un diritto reale di godimento con il quale un fondo dominante può servirsi di un altro fondo detto servente imponendo una servitù prediale col minore aggravio possibile. Il proprietario del fondo servente ha diritto a una indennità quale corrispettivo per la costituzione della servitù. Le imposte sulla proprietà vengono comunque pagate sempre dal fondo servente. Le spese di manutenzione della servitù sono a carico del fondo dominante e anche del fondo servente solo se queste giovano quest’ultimo. La durata delle servitù prediali può essere:

• Temporanea, con durata massima di 9 anni. Il fondo dominante paga solo il 50% dell’indennità;
• Permanente, con durata maggiore di 9 anni. Il fondo dominante paga in questo caso il 100% dell’indennità.

La costituzione delle servitù prediali può essere:

• Volontaria, costituite volontariamente dai proprietari con contratto o testamento;
• Coattiva, costituite per legge in mancanza di un contratto a seguito di una sentenza o atto amministrativo. Le servitù prediali previste dalla legge sono: passaggio coattivo, acquedotto coattivo, elettrodotto e passaggio di vie funicolari.

N.B.

• È un diritto reale soggetto a prescrizione ventennale per non uso continuativo;
• Si estingue per confusione quando si riunisce la proprietà del fondo dominante con quello servente o per esproprio per pubblica utilità.

Stima indennità di una servitù prediale e di un fondo servente:

• Indennità servitù prediale: Valore di mercato + imposte di capitalizzazione + danni temporanei o permanenti + frutti pendenti + anticipazioni colturali;
• Indennità fondo servente: Valore di mercato del fondo – valore indennità.

Il condominio

È una comunione forzosa perché trova la sua fonte nella legge. La comunione è la proprietà o altro diritto reale che spetta in comune a più persone. Nel caso del condominio abbiamo parti di proprietà esclusiva ovvero le unità immobiliari e parti invece di interesse comune come scale, ascensori, lastrici solari, androni, cortili, facciate, etc. Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono uguali. Ciascun partecipante può alienare, donare o costituire pegno o ipoteca sulla propria quota. Ciascun partecipante deve contribuire alle spese necessarie al mantenimento delle cose comuni, si può liberare da tali oneri solo nel caso rinuncia alla proprietà esclusiva sulla unità immobiliare.

N.B. Basta la presenza di due proprietari esclusivi (condomini) per la formazione di un condominio.

La ripartizione delle spese avviene nel seguente modo:

• Spese generali: Le spese generali sono ripartite in base alle tabelle millesimali di proprietà generale che individuano il valore della singola unità immobiliare in relazione alle parti comuni in misura millesimale secondo i seguenti parametri: metratura, esposizione e piano. Le spese generali possono essere per esempio la manutenzione ordinaria e straordinaria delle facciate, degli impianti, dell’ascensore, la pulizia, il compenso per l’amministratore etc. Per le spese di riparazione di lastrici solari, 1/3 compete alla proprietà esclusiva, se è una terrazza e funge anche da copertura anche per le altre proprietà. Le restanti spese spettano a tutti gli altri condomini. Il metodo più usato per la valutazione delle unità immobiliari è quello delle superfici virtuali che si applica nel seguente modo: vengono per prima cosa calcolate le superfici calpestabili di tutte le unità immobiliari corrette con opportuni coefficienti trovando così le superfici virtuali, successivamente vengono sommate e poi tramite proporzione vengono trovate le quote millesimali per ciascuna unità immobiliare;
• Spese in base all’uso delle parti comuni come scale, ascensore, riscaldamento centralizzato o lastrici solari, sono ripartite in base alle tabelle dei millesimi d’uso, perché a differenza delle spese generali possono avere un uso diverso da condomino a condomino a causa del piano (scale ed ascensore) o della superficie radiante (riscaldamento centralizzato). Nel primo caso le spese saranno individuate per metà in base al valore dell’unità immobiliare (ta