Appunti Economia, secondo semestre

04-04-23 Matematica finanziaria

Matematica finanziaria: considera la variabile tempo.

Il costo del progetto su cui investiamo non è dato dalla somma aritmetica dei costi sostenuti ogni anno. Bisogna inserire l’interesse (= prezzo d’uso del capitale) -> in questo modo conosciamo oggi qual è l’effettivo costo di tale investimento.

Bisogna riportare ad oggi (al momento in cui si verifica la situazione) ogni singola somma mediante l’anticipazione di costo (tutte le stime si fanno al momento zero, ad oggi). Anche i benefici sono anticipati ad oggi.

Tutte le analisi di investimenti pubblici sono costi-benefici; nel caso di investimenti privati sono analisi costi-ricavi.

I benefici delle opere possono essere diretti: quelli collegati all’immediata occupazione che deriva dalla realizzazione dell’opera; e quelli indiretti.

Criterio di convenienza degli investimenti

• 1. Valore attuale netto: t(1+r) = coefficiente finanziario di sconto: sconta ogni costo o beneficio all’anno 0.
• = 0 i benefici sono uguali ai costi -> investimento indifferente.
• VAN > 0 conviene perché rimane un profitto.
• < 0 non conviene -> costi > benefici o ricavi.
• r = saggio d’interesse (che è uguale tra i vari progetti per compararli) = prezzo d’uso del capitale.

Il VAN si esprime in valore assoluto.

Tasso di rendimento interno

2. Tasso di rendimento interno:

L’incognita qui è r, il saggio di interesse (una percentuale). Il TIR mi dice quale è il saggio che ricavo dall’investimento, il rendimento che ottengo. Va confrontato con degli investimenti simili ma alternativi; quello con il saggio maggiore è l’investimento più conveniente.

Devo comparare investimenti con la stessa durata temporale e stesso carattere di rischio (-rischioso = - saggio d’interesse, + rischioso = + saggio d’interesse).

Il TIR si esprime in saggio d’interesse.

Estimo generale

Estimo generale (estimo4).

Significa attribuire un valore, valutare qualcosa per cui non c’è un mercato, non c’è una transazione mercantile.

Sarpieri dice che alla base delle valutazioni c’è un principio: quello del confronto con i prezzi di mercato di beni simili.

Le procedure estimative sono nate agli inizi anni del secolo scorso considerando una sola tipologia di beni, quelli economici (prodotti dall’uomo, scarsi, in quantità limitata e per cui esiste un mercato); tali procedure sono collegate all’estimo generale o dei beni privati.

Per i beni pubblici esistono altre procedure che fanno parte dell’estimo ambientale.

Differenza tra bene pubblico e privato

La differenza tra bene pubblico e privato: dal punto di vista economico tale classificazione è possibile secondo il principio di rivalità ed escludibilità nel consumo.

• Beni privati = escludibili e rivali.
• Beni pubblici = non escludibili e non rivali.

(estimo7-8)

La valutazione estimativa è diventata importante anche perché è stata riconosciuta giuridicamente: per legge determinati beni devono essere valutati anche con particolari procedure.

A livello nazionale tale obbligatorietà nasce nel campo dell’esproprio, dell’estimo legale (?): l’esproprio per pubblica utilità e le indennità determinate nel caso dell’esproprio sono determinate da formule dettate da legge (ne sono un esempio le servitù).

Con il TIR e il VAR diamo un giudizio di convenienza: sulla base del confronto capiamo se un investimento è conveniente o meno.

05-04-23 Estimo generale ed estimo ambientale

• Estimo generale: beni economici.
• Estimo ambientale: beni pubblici.

Mercato immobiliare

Il mercato immobiliare (mercimmob 16-17) ha determinate caratteristiche particolari su cui si basa il prezzo di un immobile (da cui poi dipende la segmentazione del mercato): il prezzo dipende dalla posizione, dall’offerta (se in breve o lungo periodo), da eventuali fenomeni speculativi (lungo periodo), dalla mobilità e densità della popolazione, dai modelli di localizzazione, dalle aspettative.

Segue inoltre le tendenze e gli stili di vita delle persone. Da qui nasce la segmentazione del mercato, ovvero un mercato suddiviso in submercati sulla base di certe caratteristiche.

Nel caso del mercato immobiliare sono caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile, segmentazione fatta sulla base dei prezzi, dei campioni che vengono presi. (vedi pdf pag17)

Procedura estimativa dell’estimo generale

Procedura estimativa dell’estimo generale (postulati estimativi 20 a 23).

Quando si applicano tali procedure bisogna seguire dei principi: l’oggettività e la neutralità, l’ordinarietà della situazione (stime sono dati probabili), la permanenza delle condizioni, dipendenza dal quesito di stima, natura previsionale della stima, metodo estimativo basato sulla comparazione.

Il valore dipende dallo scopo della stima: lo stesso bene può essere visto sotto diversi aspetti in base alla ragion pratica della stima. Tali diversi aspetti sono detti aspetti economici del bene o criteri di stima.

Sono 6, due sono tipologie principali: valore di mercato e il valore di costruzione. Da questi derivano gli altri: valore di trasformazione, valore complementare, valore di capitalizzazione.

Esempio: se dobbiamo vendere un immobile facciamo riferimento al valore di mercato, se dobbiamo conoscere il costo di realizzazione di un immobile usiamo il valore di costruzione, se deve cambiare l’uso usiamo il valore di trasformazione, se ne viene distrutta una parte ricorreremo al valore complementare, se ci chiedono di rilevare l’investimento più idoneo usiamo il valore di capitalizzazione.

Lo step successivo è capire quale procedimento applicare.

Procedimenti estimativi

Esistono diversi tipi di procedimenti estimativi (procedure di stima 26): si classificano in procedure dirette e indirette.

Per valutare un bene devo conoscere il prezzo dei beni simili, c’è sempre questa comparazione.

Quelle dirette sono anche dette sintetiche: definiscono il valore del bene attraverso la comparazione con il prezzo di beni simili (per questo bisogna sempre prima sapere quali sono le caratteristiche del bene da valutare). Si possono applicare sia agli immobili che mobili.

Le indirette sono anche dette analitiche: ricostruiscono il valore in modo indiretto mediante un processo finanziario: la capitalizzazione dei redditi che si basa sul principio che un bene vale se è in grado di produrre dei redditi.

(contratto di affitto -> bene mobile; contratto di locazione -> bene immobile)

Accumulazione ad oggi = anticipazione ad oggi di tutti i redditi puri.

In matematica finanziaria se l’arco temporale è maggiore di 80 anni si dice che quella manifestazione finanziaria ha durata illimitata.

In estimo per determinare in modo indiretto un bene si usa la capitalizzazione dei redditi.

*rapporto reddito netto fratto il saggio = valore di mercato

Dove Rn è il reddito netto ovvero il canone di locazione a cui sono detratte tutte le spese del proprietario diviso il saggio di interesse.

1/r è il coefficiente di capitalizzazione di reddito costante posticipato e illimitato (?)

Nel caso di procedure dirette si tratta di definire una comparazione.

Procedure dirette

1. La prima procedura è di tipo monoparametrica cioè usa un solo parametro di riferimento, è il metodo più semplice, per confronto diretto.

Devo valutare un immobile ma devo conoscere altri beni simili al mio, con stesse caratteristiche di cui conosco il prezzo di compravendita e devo avere un parametro di riferimento in comune. A questo punto determino il valore mediante la formula:

La sommatoria di tutti i prezzi dei beni del campione diviso la sommatoria di tutte le superfici (parametro comune che conosco) per la superficie del mio immobile  proporzione: la sommatoria dei prezzi sta alle superfici come il prezzo da determinare sta alla superficie del mio bene.

La procedura per confronto diretto sarà tanto più attendibile quanto maggiore sarà il campionamento rispetto all’universo.

Universo composto da tutti i beni immobili simili al nostro, il campione è l’estrazione di un certo numero di unità dall’universo.

Procedura per valori tipici

2. Altra procedura: per valori tipici. Il bene da valutare è complesso, composto da un insieme di beni.

Il bene complesso lo posso scomporre nei beni di cui è costituito ognuno dei quali ha un mercato, per cui applico il procedimento visto prima, la stima monoparametrica. Il valore finale del bene complesso è la sommatoria dei singoli beni che lo costituiscono.

Applicando tale procedura ad un bene complesso mi dà come risultato una sottostima.

Tale procedura la possiamo applicare per conoscere il più probabile costo di costruzione mediante il computo metrico estimativo, ovvero un metodo che scompone in parti la costruzione di un fabbricato e ne calcola i relativi costi.

Viene attribuito un costo alla singola operazione di costruzione. Il valore complessivo è la somma di tutti i costi delle operazioni necessarie alla costruzione. Fa parte delle procedure analitiche.

I singoli rettangolini neri sono particelle catastali, ovvero riportate in un catasto, un’istituzione nazionale che registra tutte le proprietà immobiliari sia in ambito urbano che rurale.

Ogni particella ha un numero identificativo. Ciascuna di tali particelle può avere una stessa coltura o …(?). Il catasto ci dice che tipo di particella è.

A livello nazionale in Italia il catasto non è probatorio, non attesta la proprietà della particella (serve l’atto di proprietà).

Procedura per punti di merito

3. Altra procedura sintetica: per punti di merito. Usata quando tra i beni da stimare c’è un bene di cui non si può stimare il valore di mercato. Si forma una scala di merito.

Si attribuisce un indice pari a 1 o 100 all’immobile con il max valore, a quello che teoricamente dovrebbe possedere le migliori caratteristiche; gli altri avranno un gradiente più basso.

Usando le proporzioni si arriva al valore di ciascun bene che costituisce il bene totale. (i lotti con colture arboree hanno valore più alto di quelli seminativi, erbacee o pascoli).

Procedure indirette

Il canone che riceve il locatore moltiplicato per 12 è il reddito lordo a cui se sottraiamo le spese otteniamo il reddito netto.

Un immobile è tale perché è capace di generare questo flusso di redditi che, finanziariamente parlando, è illimitato. Per conoscere il valore consideriamo il reddito costantemente illimitato.

Applicando la formula con il reddito netto troviamo il valore di mercato del bene.

Attraverso tale formula portiamo ad oggi, scontiamo tutte le rendite dei redditi netti in un unico capitale il cui valore lo sappiamo oggi.

Nelle procedure indirette non possiamo usare la comparazione, allora le incognite saranno reddito netto e il saggio.

Tale procedura si applica ai soli beni immobili = questo per esempio si applica nel caso di colture agricole.

Se la ragion pratica della stima è capire qual è il più probabile valore di mercato, quale procedura tra quelle viste posso applicare?

In linea di massima posso applicarle entrambe, tutto dipende dalla disponibilità di dati che ho a disposizione.

Riepilogo fasi procedure dirette

*Riepilogo fasi procedure dirette* (valore di mercato da 38 a 47)

Le caratteristiche di un bene da considerare al fine di stimare il suo più probabile valore di mercato possono essere estrinseche se riguardano l’esterno di un immobile che comunque incidono sul valore; quelle intrinseche sono collegate all’immobile nello specifico senza considerare ciò che ha intorno.

I prezzi dei beni immobili simili al mio li devo recuperare dal preliminare di vendita (compromesso) dove abbiamo il vero prezzo determinato dall’incontro domanda offerta.

Tale preliminare di vendita è un atto firmato dal notaio dove domanda e offerta si mettono d’accordo sul prezzo dell’immobile.

È diverso dall’atto di proprietà perché in quest’ultimo si dichiara un prezzo diverso, minore di quello del preliminare.

Nei listini delle agenzie immobiliari non viene indicato il prezzo, è una richiesta da parte del proprietario, è indicativo. Possono esserci sovrastime o sottostime.

La difficoltà di tale indagine è proprio recuperare i prezzi degli immobili simili.

06-04-23 Parametri e valore di mercato

I parametri da usare (valore di mercato44) per la comparazione tra il nostro bene e quelli del campione possono essere tecnici o economici, in ogni caso è bene scegliere quello che tutti hanno e che è misurabile.

Ottenuto il valore tramite la proporzione, c’è la possibilità che io debba fare delle aggiunte o delle detrazioni come nel caso della presenza di servitù che comporta rispetto alla normalità del campione una detrazione o nel caso in cui l’immobile ha qualcosa in più che non hanno gli altri immobili comporta un’aggiunta.

Esempio di aggiunte o detrazioni (valoredimercato 46-47): nel caso di beni agricoli c’è la possibilità di dover aggiungere frutti pendenti o anticipazioni colturali nel caso in cui ci sono frutti pronti per la raccolta o se ci sono anticipi di spese nel terreno.

Riepilogo fasi procedura indiretta

*riepilogo fasi procedure indiretta* (valoredimercato da 48 a 54)

Determina il valore con la capitalizzazione del reddito. Per calcolare il reddito si usano i redditi lordi, pagati annualmente, a cui si sottraggono le spese che fanno capo al proprietario.

Non è detto che ci siano sempre tutte le categorie di spese.

Le possibili % che si possono applicare delle caratteristiche che determinano le spese oscillano tra l’1 e il 3-4 %. Se non sono applicate è 0%.

La % più alta è quella relativa ai tributi; questa può oscillare tra 11, 13 anche 25 %, dipende dalla percentuale applicata da ogni comune.

Fino a questo punto abbiamo parlato del reddito. Adesso dobbiamo determinare il saggio. Ci sono due procedimenti:

• 1. Procedimento sintetico (confronto con altri beni) (il più corretto) nasce dal rapporto  tra sommatoria dei redditi e sommatoria dei prezzi.
• Se si hanno a disposizione i dati, si potrebbe costruire un campione di beni simili al nostro di cui conosco il reddito e il prezzo sul mercato e applicando la formula potrei trovare il saggio.
• È il più corretto perché se tali campioni sono costruiti considerando la zona vicina al mio immobile sicuramente rispecchia la realtà di mercato di quella zona.
• 2. Procedimento analitico: se non abbiamo a disposizione tali dati, si individua un saggio di investimento indicativo confrontando il nostro investimento e poi si fanno delle aggiunte o delle detrazioni.

rm = saggio medio, saggio dell’investimento simile al mio.

I saggi così determinati oscillano tra il 2 e 3, 4 % non di più; perché più alto è il saggio più il valore si riduce e viceversa.

Le detrazioni o le aggiunte si fanno relativamente alle caratteristiche del bene, alla segmentazione del mercato, eventuali rifiniture, ecc.

Esempio di % di aggiunte o detrazioni al saggio considerato:

Le caratteristiche positive devono far aumentare il valore del bene, viceversa quelle negative lo diminuiscono.

Esempio:

Valore di costo

Altra ragion di stima: valore di costo (da55a60).

Valore dell’immobile da costruire o ricostruire nel caso di danneggiamento. È dato dall’insieme delle spese sostenute per produrre un bene. È uguale al costo di produzione.

Si può determinare sia con la procedura sintetica che quella analitica.

• 1. Metodo sintetico.
• Le fasi sono le stesse di quelle viste nel valore di mercato, la proporzione è la stessa.
• 2. Metodo analitico.

È il più usato. Ricorre al computo metrico estimativo: si tratta di scomporre il processo edilizio in tutte le singole operazioni per ognuna delle quali viene determinato il costo.

Dalla sommatoria di questi costi ottengo il valore di costo.

Costo di produzione.

Cte = costi variabili.

Il profitto P è presente due volte perché in edilizia non è detto che imprenditore e costruttore coincidano.

I valori dei singoli costi si prendono dal preziario regionale: elenco di costi collegati alle singole fasi elementari; se non è presente nel preziario faccio un’indagine di mercato.

Se devo determinare un valore di ricostruzione/riproduzione devo far riferimento ai costi e tecniche attuali; se l’immobile che devo ricostruire è costruito da 20 anni nel valore determinato devo considerare un deprezzamento di 20 anni.

La risoluzione è più di tipo tecnico-giuridica che estimativa e fa riferimento al risarcimento dei danni che avviene alla funzionalità del bene che è stato danneggiato o alla sua reintegrazione fisica.

Nel primo caso si parla di ripristinare la funzionalità del bene che è stato danneggiato, il valore di produzione è dato dal valore necessario all’impiego di tecniche, mezzi e prezzi correnti al momento della stima a cui poi si sottrae una % di ammortamento, così viene deprezzato.

Nel secondo caso tale valore tiene conto delle tecniche originarie anche se a prezzi correnti, poi al valore eseguo il deprezzamento.

Il deprezzamento può essere ottenuto con due metodi: (vedi pag59)

Valore di trasformazione

Altro criterio di stima: valore di trasformazione (da61a68).

Si applica quando si verificano dei cambiamenti d’uso dell’immobile, si usa nella valutazione economica dei piani urbanistici perché le aree urbanistiche sono oggetto di trasformazioni d’uso.

Nasce come differenza tra il valore di mercato meno la sommatoria dei costi necessari per la trasformazione, sostenuti sempre da un imprenditore puro.

Formula base:

Tale tipo di sottrazione non è possibile quando le trasformazioni hanno bisogno di tempo, in quel caso interviene la matematica finanziaria:

In questo caso i valori sono scontati ad oggi (stima = sempre previsionale).

Il valore di trasformazione si può determinare o con procedimento diretto (sintetico) o indiretto (analitico).

• 1. Diretto.
• Il valore dell’area è determinato come quota percentuale del valore di mercato dell’edificazione.
• 2. Analitico.
• Il valore viene stimato attraverso il valore di trasformazione.

In questo caso devo andare