Appunti di Economia ed estimo civile

LEZIONE 1 – 4/10/2024

L’ESTIMO

Il Medici è uno dei padri dell’estimo.

“Il carattere fondamentale dell’estimo è quello di insegnare a esprimere giudizi circa la

somma di moneta che si può attribuire, per soddisfare date esigenze pratiche, a un qualsiasi

bene economico oggetto di stima”. – Giuseppe Medici, Principi dell’Estimo.

L’estimo non è solo civile, ma nasce come una branca dell’economia applicata al mondo

rurale o forestale: l’Italia era prevalentemente agricola, per tutto il 1800 è stato così (noi

studiamo l’estimo civile). Buona parte della politica fascista ha effettuato bonifiche con

Mussolini (es. Agro Pontino), ma già c’erano state alla fine del 1800 (i Savoia avevano fatto i

canali di irrigazione). In 70-80 anni cambiò tutto. Poi man mano, soprattutto nel secondo

dopoguerra (anni 50), ci furono innumerevoli migrazioni dalla campagna alla città per

cercare lavoro nelle fabbriche/botteghe. Si iniziano a costruire le città e quindi nasce la

necessità di valutare i beni intesi come fabbricati urbani.

I tipi di estimo sono:

• Estimo rurale o forestale: non esisteva il geometra, era figlio del perito agrimensore,

nasce con il regio decreto del 1927 quando c’era già l’ingegnere idraulico e l’ingegnere

edile;

• Estimo civile;

• Estimo navale;

• Altri.

IMMOBILE = sia TERRENO che FABBRICATO, è tutto ciò che è INFISSO NEL TERRENO

(Codice civile: es. pozzi, vigneti, fabbricati, recinzioni). I beni mobili sono tutti quelli che non

sono immobili. Quando si parla di immobile ci si riferisce ad un terreno agricolo o ad un

terreno edificabile o ad un fabbricato urbano o ad un fabbricato industriale.

Secondo la definizione più ampia, e quindi generica, “l’estimo è la disciplina che ha la finalità

di fornire gli strumenti metodologici per la valutazione dei beni per i quali non sussiste un

apprezzamento univoco”.

Definizione di estimo secondo Medici: ossia stimare un valore di mercato. Il carattere

fondamentale dell’estimo è quello di insegnare ad esprimere giudizi circa la somma, cioè

esprimere un giudizio di stima sul valore dei beni (appartamenti, garage, capannoni

industriali).

“Per soddisfare date esigenze”, come le divisioni ereditarie, divisioni tra coniugi, per danni

(giudice con l’aiuto del CTU, assicurazioni, vicini di casa). Ci si rivolge ad un perito per

conoscere il valore di una casa per conoscere il valore di mercato. In genere questo lavoro è

svolto da ingegneri, architetti, geometri, periti agrari, agronomi, agrotecnici.

Per fare il DOCFA (Documento Catasto Fabbricati) c’è un programma dove c’è scritto il

tecnico che firma quel DOCFA e quindi sono indicate queste professioni.

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Ascensore sociale: consiste nel fatto che anche il figlio dell’operaio studiava e prendeva una

laurea (dal dopoguerra in poi).

Se marito e moglie si devono dividere, il compito del perito è quello di dire quanto vale

quell’immobile. Oppure per un danno: una parete subisce un’infiltrazione d’acqua dal piano

di sopra, si chiama il perito per dire quale e quanto è quel danno. Il perito viene

commissionato da un giudice, quindi c’è una causa. La ragione pratica di questa stima sarà

determinare il danno a seguito di perdita d’acqua. Oppure una divisione ereditaria.

La stima, quindi, è un giudizio pronunciato dal perito.

GIUDICE = “perito peritorum”, perito dei periti: la sezione specializzata agraria e quella

specializzata per l’industria ha un collegio giudicante è costituito da 3 togati (presidente della

sezione e 2 giudici magistrati) e 2 esperti del settore.

CTU = Consulente Tecnico d’Ufficio: figura ausiliare del giudice

PERITO = (Treccani) agg. e s. m. (f. -a) [dal lat. peritus, prop. part. pass. di *periri «fare

esperienza», che si trova nel comp. experiri]. – 1. agg. Di persona che conosce per lunga

pratica i segreti di un mestiere, di una professione, di un’arte, di un’attività e sim.; in questo

sign., riferito in genere con funzione attributiva a un sostantivo (un p. chirurgo, un peritissimo

cuoco, ecc.), è molto meno com. di esperto, o, in qualche caso, di pratico. “Persona che, per

la sua competenza in una determinata materia, è chiamata a compiere un’indagine tecnica

(perizia) sia per conto di privati sia, in un processo penale, per incarico del giudice, cui

riferisce mediante dichiarazione giurata. b. Seguito da ulteriore qualifica, costituisce titolo

professionale solitamente rilasciato da un istituto tecnico, o comunque riconosciuto: p.

industriale, chimico, agrario, elettronico; p. balistico; p. commerciale (più com., ragioniere).”

Il giudizio di stima è una somma di moneta.

Da questa definizione si evince che:

• la stima è un giudizio pronunciato da una persona (il perito);

• scopo della stima è soddisfare esigenze pratiche (i rapporti conflittuali);

• oggetto di stima può essere qualsiasi bene economico;

• il giudizio di stima è una somma di moneta.

Il procedimento di stima è quindi essenzialmente una quantificazione monetaria: “valutare

un bene economico non significa altro che stabilire un’equivalenza tra il bene da stimare e

la moneta”.

In modo generale si può parlare di estimo immobiliare come:

• Estimo RURALE

• Estimo CIVILE (riguarda la stima dei fabbricati civili) – non sarebbe corretta una

definizione di “estimo immobiliare” ma in modo generico se ne può parlare- e

INDUSTRIALE (riguarda la stima dei fabbricati industriali)

• Estimo AMBIENTALE 2

Vi sono poi alcuni contesti estimativi e legislativi in cui le valutazioni devono essere effettuate

secondo criteri stabiliti per legge – tali tipologie costituiscono l’estimo convenzionale, e

sono:

• l’estimo legale, inerente ai diritti (espropriazioni per pubblica utilità, successioni

ereditarie, servitù prediali ecc.);

NB. Differenza tra usufrutto e usucapione – da sapere

• l’estimo catastale, in cui le valutazioni inerenti ai fabbricati e ai terreni hanno

essenzialmente finalità fiscali. Un tempo c’era il geometra/ingegnere in catasto che

valutava la rendita secondo certi parametri, oggi c’è un programma chiamato DOCFA,

anche se ormai gli annunci immobiliari sono fatti con dei programmi delle agenzie

stesse (Intelligenza Artificiale).

La relazione tecnico estimativa è fondamentale per la stima. La descrizione serve per

valutare un immobile, quindi il suo valore dipende dalle sue caratteristiche estrinseche ed

intrinseche.

La descrizione serve per far conoscere a chi utilizza la perizia (giudice, acquirente, ecc.) le

condizioni, le caratteristiche tecniche immobiliari, che sono:

• Confini: negli atti non c’era il catasto, oggi si mettono almeno 3 confini perché spesso

non c’erano i dati catastali.

• Identificativi catastali: fino al 1985 (legge 47/85) non era obbligatorio dichiarare in

atto i dati catastali. Si scriveva “immobile non ancora accatastato ma oggetto di

domanda al catasto”, quindi si metteva il protocollo, non c’erano foglio, particella e

subalterno (identificativi catastali del Catasto Fabbricati, o foglio e particella per il

Catasto Terreni).

• Indirizzo (gerarchia toponomastica: via, numero civico, scala/palazzina, interno e

piano). Es. Corviale: ogni palazzina potrebbe avere più scale. Per Roma si indica anche

il Municipio.

ATER = Azienda Territoriale per l’Edilizia Residenziale, che si chiamava IACP = Istituto

Autonomo delle Case Popolari. L’Edilizia Residenziale Pubblica ERP, che un tempo si

chiamava Edilizia Economica e Popolare EEP (legge 167 del 1962 per la EEP, poi con la legge

865 del 1971 questo termine diventa ERP), è un ente gestito dal Comune.

Il catasto italiano oggi è parte dell’Agenzia delle Entrate. Nel 1937 nasce l’UTE = Ufficio

Tecnico Erariale, che dipende dal Ministero delle Finanze, ovvero dalla Direzione Generale

del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali (imposte dirette e indirette, dogane). Poi nasce

l’Ufficio del Territorio, che ha vita breve.

L'Agenzia delle Entrate, operativa dal 1° gennaio 2001, nasce dalla riorganizzazione

dell'Amministrazione finanziaria a seguito del Decreto legislativo n° 300 del 1999. Ha un

proprio statuto e appositi regolamenti che regolano l'amministrazione e la contabilità. Gli

organi dell'Agenzia sono costituiti dal Direttore, dal Comitato di gestione, dal Collegio dei

Revisori dei conti. Dal 1° dicembre 2012 l'Agenzia delle Entrate ha incorporato l’Agenzia del

Territorio (articolo 23-quater del Dl 95/2012). 3

Nel 2000 il vecchio Ministero delle Finanze si divide, in parte viene assorbito dal MEF

(Ministero dell’Economia e delle Finanze), e in parte nascono le 4 agenzie:

• Agenzia delle Entrate: si occupa tutte le questioni fiscali non legate all’ambito

immobiliare (prima per registrare un contratto d’affitto si andava all’Ufficio Registro del

comune, adesso si va all’Agenzia delle Entrate; prima si andava all’Ufficio IVA per

iniziare un’attività, cioè la Direzione Generale delle Imposte dirette IVA, oggi si va

all’Agenzia delle Entrate).

• Agenzia del Territorio: assorbe le funzioni

• Agenzia del Demanio

• Agenzia della Dogana e Monopoli

In un primo periodo si hanno l’Agenzia delle Entrate e l’Agenzia del Territorio – Catasto

fabbricati – Ufficio Provinciale di Roma. Quindi l’Agenzia del Territorio va ad assumere le

funzioni che prima esercitava la Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali.

Quindi l’UTE (1937) aveva 4 sezioni:

• Demanio

• Catasto Fabbricati

• Danni da guerra

• Catasto Terreni

Muore il Ministero delle Finanze e poi l’UTE, e nasce l’Agenzia del Territorio. In realtà l’UTE ha

l’Agenzia del Territorio e l’Agenzia del Demanio.

Le sezioni Catasto Terreni e Catasto Fabbricati vanno a costituire l’Agenzia del Territorio.

2012: nasce l’Agenzia delle Entrate provinciale, dalla fusione dell’Agenzia delle Entrate e

del Territorio. Ha competenze in ambito fiscale (Ufficio IVA ecc.) e catastale. Gli uffici sono

la Direzione Provinciale Territorio di Roma (o altre città). Quindi la competenza dell’UTE era

provinciale, oggi quella dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale Territorio è sempre

provinciale. Se si deve fare una visura per un immobile a Velletri si va all’Ufficio del catasto di

Roma.

La planimetria del catasto riporta dei parametri per vedere se il disegno è in scala. Molte

planimetrie all’inizio degli anni ’90 sono state scansionate con frazioni di millesimo di metro

(molto imprecise). Oggi si indica, oltre ai parametri, l’orientamento, ed è indicata come

ultima planimetria in atti, altrimenti è scritto che ne esistono altre. Il formato di acquisizione

in genere è l’A4 ma talvolta può essere un A3 quando il fabbricato è grande. Si indica il nome

del tecnico. Le planimetrie che si vede che sono realizzate a macchina sono fatte col

DOCFA.

H501 è il codice catastale del Comune di Roma (diverso dal codice censuario).

Fiumicino nasce nel 1992-93 come costola di una circoscrizione del Comune di Roma, quindi

sui vecchi atti non si trova Fiumicino ma Comune di Roma, stessa cosa per Ardea, Pomezia,

Ciampino che nasce da un Costato di Marino, Roma e Frascati nel 1973, Zagarolo, San

Cesareo, ecc. Non confondere il comune censuario con il comune politico.

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1997: entra l’obbligo di presentare gli accatastamenti in OMI con il programma DOCFA, in

forma digitale.

L’obbligo di accatastamento, cioè il deposito obbligatorio della planimetria agli atti risale al

31/12/1939.

Oggi col Decreto Salvini, se non si hanno titoli abilitativi (all’epoca era la licenza, poi con la

Bucalossi divenne concessione, e dal 2001 con la DIA (Dichiarazione di Inizio Attività) e poi

la SCIA e CILA, e poi diventa permesso a costruire. Ci sono anche delle opere non soggette

a titolo. Il decreto Salvini parla anche di prove che potrebbe dare la parte, ossia spetta alla

parte dimostrare che l’immobile c’era: in presenza di un vincolo di un piano paesaggistico o

di altra natura, se l’immobile è stato realizzato antecedentemente la data del vincolo (es.

castelli Romani, Parco del litorale, Appia Antica), l’immobile è sanabile perché non si può

negare una sanatoria riferita ad un periodo in cui non era vigente il vincolo, ma è la parte che

deve dimostrare che quell’immobile c’era. Oppure la planimetria del 1939 depositata

potrebbe essere delle foto aeree: in genere la planimetria non si trova ma si trova la scheda

dell’accatastamento.

Se si fa un compromesso/preliminare, se c’è l’agenzia immobiliare, si fa con queste fasi:

• Offerta: fatta da me acquirente tramite l’agente immobiliare, e metto le condizioni

(data di scadenza dell’offerta), quindi faccio una proposta, che è diversa dalla

promessa – la promessa la si fa con l’eventuale compromesso che si perfezionerà con

l’atto

• Eventuale accettazione: Il proprietario, ricevuta la mia offerta, potrebbe accettarla

• La somma versata viene incamerata dal proprietario

• Entro un certo termine potrebbe essere fissata la data del compromesso, che è il

preliminare di compravendita, in cui io prometto di vendere e tu prometti di

acquistare, ma non è l’atto definitivo. L’atto definitivo si fa obbligatoriamente davanti

al notaio.

PROMESSA ATTO (l’agenzia immobiliare fa passare per questi passaggi ma in realtà non c’è

→

nessun obbligo) – con il COMPROMESSO

Non è obbligatorio seguire questa prassi, ma l’uso delle agenzie ormai di fatto ci obbliga a

seguire questa prassi. Ma una persona potrebbe vedere una casa, essere di suo gusto ed

andare direttamente all’atto. L’agenzia immobiliare, nel momento della proposta, vuole la

provvigione (percentuale di compenso), ma se non sono sicuro che l’immobile è in condizioni

regolari il compenso si dà al preliminare ovvero all’atto perché, se poi l’operazione non si

conclude e il compenso è stato già dato all’agenzia, poi bisogna richiederlo indietro.

Il compromesso si fa per vincolare le parti, in modo che una delle due poi non ci ripensa.

L’alternativa è fare il compromesso notarile: il notaio deve essere pagato, ma il

compromesso trascritto tramite scrittura privata autenticata, quindi l’atto viene trascritto in

Conservatoria. Chiunque tramite SISTER fa una visura e può vedere che è stata già venduta o

comunque che c’è un compromesso. La trascrizione avviene solo se è una scrittura privata

autenticata, ossia firmata da entrambe le parti davanti ad un notaio.

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ATTO PUBBLICO = si distingue mediante i numeri di repertorio e raccolta. Sono numeri che

lo identificano all’interno degli archivi del notaio. Quando un notaio cessa la sua attività, i

suoi atti devono essere depositati all’Archivio notarile, che è un ufficio periferico del

Ministero della Giustizia, che a Roma sta all’EUR. L’Archivio notarile e la Conservatoria sono

due cose diverse: se hai bisogno di un atto e il notaio non c’è più, si va all’Archivio notarile con

i numeri di repertorio e raccolta, e ti viene data la copia.

Trascrivere un atto è obbligatorio. Si trovano 2 numeri con scritto “Conservatoria Registri

Immobiliari”: sono il numero generale e il numero particolare, con i quali la Conservatoria

acquisisce l’atto. Oggi la Conservatoria è denominata Ufficio della Pubblicità Immobiliare:

la sua funzione è di dare pubblicità all’atto, ossia chiunque, oggi tramite SISTER, andando

alla Conservatoria può prendere tutto ciò che vuole, non ci sono dati sensibili. In questo

consiste la pubblicità, quindi nel rendere pubblico un atto e tutte le informazioni che riporta,

e quindi è una garanzia per gli altri possibili creditori (es. Codice Fiscale: prima della nascita

del CF, che risale agli anni ’70, dpr del 1971, si usava l’espressione “Nome Cognome fu

Nome”, ma in questo modo era molto difficile ricorrere ai nomi di chi era parte dell’atto). In

Conservatoria si trascrive, si scrive e si annota:

• Trascrizioni: riguardano le compravendite, pignoramenti, sequestri, servitù,

usufrutto;

• Iscrizioni: riguardano prevalentemente le ipoteche (se si fa un mutuo, non viene

trascritto ma iscritto; un pignoramento si trascrive perché ad esempio c’è chi ha debiti

con tutti, e il primo che trascrive il pignoramento ha prevalenza alla prelazione rispetto

ai successivi, quindi chi ha i debiti rischia di non prendere più i soldi – così come il

pignoramento si trascrive, così si cancella, ma per cancellarlo ci mettono

un’annotazione di cancellazione, ma questo non vuol dire togliere quel

pignoramento dai registri immobiliari; quindi cancellare un pignoramento significa che

non ha più efficacia ma lì rimane);

• Annotamenti: sono annotazioni a margine (es. annotamento di ipoteca potrebbe

essere o il prolungamento dell’ipoteca o la sua cancellazione).

Carta di debito: ti copre solo fino a che non si arriva a zero sul conto, quindi ci deve essere

una corrispondente somma versata sul conto corrente.

Carta di credito: il giorno della scadenza (5 o il 10 o il 15 del mese successivo) se non la si

paga si viene segnalati alla Centrale Rischi gestita dalla Banca d’Italia.

Regime di comunione legale dei b