Concetti Chiave
- La definizione di unità immobiliare include fabbricati interi o porzioni che generano un reddito secondo l'uso locale.
- Le caratteristiche estrinseche comprendono l'ubicazione, le vie di comunicazione, i servizi disponibili e la qualità urbanistico-sociale e ambientale dell'immobile.
- Le caratteristiche intrinseche si riferiscono alla destinazione d'uso, tipologie edilizie e costruttive, ubicazione e qualità edilizia dell'unità immobiliare.
- Gli aspetti legali e catastali influiscono sul valore del fabbricato, includendo la regolarità della costruzione, degli impianti e la situazione catastale.
- Le dimensioni degli appartamenti sono classificate in diverse categorie, da monolocali a grandi unità oltre 150 mq.
Definizione di unità immobiliare
Per unità immobiliare si intende “un fabbricato intero o una porzione di fabbricato o un insieme di fabbricati che nello stato in cui si trovano, producono, secondo l’uso locale, un reddito proprio”.
Effettuare una stima per una singola unità immobiliare significa innanzitutto descriverne le caratteristiche estrinseche ed intrinseche.
Per caratteristiche estrinseche si intendono tutte quelle caratteristiche che dipendono da aspetti esterni, ovvero relative all’ambiente nel quale è ubicato l’immobile, e queste sono:
- ubicazione: centro, zona residenziale intermedia, periferica e suburbana, zona industriale, zona agricola;
- vie di comunicazione: strade, ferrovie, metropolitane;
- servizi: scuole, parcheggi, esercizi commerciali, edifici per il culto ed altre opere di urbanizzazione;
- qualità urbanistico-sociale e ambientale: aree residenziali pregiate, residenziali di nuova espansione, degradate, microcriminalità, inquinamento.
Caratteristiche intrinseche dell'immobile
Per caratteristiche intrinseche si intendono tutte quelle caratteristiche che dipendono dalle modalità e dagli scopi per cui il fabbricato è stato costruito, e queste sono:
- destinazione d’uso: civili, rurali e industriali.
- tipologie edilizie: case singole, singole raggruppate, singole condominiali, condominiali.
- tipologie costruttive: muratura, cemento armato, prefabbricato, acciaio.
- ubicazione nel contesto del fabbricato: piano, esposizione e prospetto;
- qualità edilizia: età, stato di manutenzione, finiture, impianti;
- a) piccolo (monolocale): inferiore a 45 mq;
b) medio-piccolo (bilocale): da 45 a 70 mq;
c) medio (3-4 locali): da 70 a 120 mq;
d) medio-grande (4-5 locali): da 120 a 150 mq;
e) grande: oltre 150 mq
Aspetti legali e catastali
Gli aspetti legali e catastali possono influenzare il valore di un fabbricato; questi si riferiscono non solo al presente, ma anche al passato e sono:
- regolarità della costruzione: permesso di costruire, concessione edilizia, condoni, agibilità;
- regolarità degli impianti: conformità degli impianti alle norme tecniche sulla sicurezza (L. 46/1990);
- regolarità catastali: foglio, mappale, categoria, classe, consistenza, rendita catastale;
- diritti reali contratti di locazione in corso, ipoteche, diritto di usufrutto o abitazione.
Domande da interrogazione
- Quali sono le caratteristiche estrinseche che influenzano la valutazione di un'unità immobiliare?
- Cosa si intende per caratteristiche intrinseche di un'unità immobiliare?
- In che modo gli aspetti legali e catastali possono influenzare il valore di un fabbricato?
Le caratteristiche estrinseche includono l'ubicazione dell'immobile, le vie di comunicazione, i servizi disponibili e la qualità urbanistico-sociale e ambientale della zona in cui si trova (come indicato nel testo).
Le caratteristiche intrinseche si riferiscono a elementi interni all'immobile, come la destinazione d'uso, le tipologie edilizie e costruttive, la qualità edilizia e la dimensione dell'unità (come descritto nel testo).
Gli aspetti legali e catastali, come la regolarità della costruzione, degli impianti e la situazione catastale, possono avere un impatto significativo sul valore di un fabbricato, considerando anche eventuali diritti reali e contratti di locazione in corso (secondo quanto riportato nel testo).
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